2014-2018: 中国房地产互联网大败局！(房地产交易平台,关键词优化)

谁会倒在风口下？！

如果时光回到2014年，那才是房地产互联网平台的最好光景，房产电商发展蓬勃，所有项目都能拿到不错的投资，“独角兽”企业纷纷浮上江湖。笔者在2014年年末，曾经质疑当时的疯狂，以《房多多的十条悖论：颠覆还是被颠覆》引发业内讨论，时间过去了三年，似乎大家好光景果然不在了。

这段时间，房地产市场异常的平静，在这次真正“史上最严”的房地产调控政策带来的房地产进入了“拐点”，业内纷纷讨论如何面对全新的房地产开发模式，用以面对未来租售并举的市场，表面上是政策的调控，但内心里面是对楼市未来不确定性所带来的未知焦虑，不少城市的房地产价格出现了下降，楼市真的“冷”了下来，广告更少了，媒体们的日子似乎变的更加艰难：开发商无房可卖，在营销方面的投入自然减少，房产的媒体平台、电商平台都在遭遇生存危机的挑战。

其实，所有人心中总是期盼在这场可能的“寒冬”中胜利度过危机，基于房地产和互联网的平台的未来，再次引发了关注，而这个行业沉寂了两年之后，似乎又在酝酿新的风口和机会，最近关于互联网+房地产的信息与降温的楼市成了显著的对比。

寒冬将至 但也许离风口也不远了！

9月份，房产互联网明星房多多沉寂许久之后，突然发布了新的经纪平台，旨在通过客多多（资源）+多多经纪SaaS（效率）两个角度，形成S2B2C的交易平台，但是：2015年，房多多重金在各大媒体，地铁刷存在感的“一键直约”“直买直卖”二手房广告，早已淹没在历史中，好像从未来过一般，而二手房负责人常瑶琦早已离职。

可以肯定的是，这家以“房地产电商”红起来的公司，从新房电商全面转型二手房交易。从以经纪人方式切入“房产电商”，到转型经纪人+S2B2C模式，房多多的变化，也是房地产互联网交易平台的自我变革方式，那么会不会代表未来趋势？

爱屋吉屋遭遇了市场质疑，在不断收缩注销子公司，并且被媒体质疑遭遇“资金困局”，爱屋吉屋曾经在540天内融资3.5亿美金，但最后的一次融资还是2015年11月份，当时晨兴资本、高榕资本、顺为资本等投资了1.5亿美金。

搜房宣布继续深化转型：原有的二手房直营体系，慢慢变为了加盟体系，媒体透露搜房租房集团总经理张世民等中高管理层离职，F0合伙人计划把原有的自有员工，变成了“外聘”，搜房为经纪人提供平台、楼盘、房源和客源线索，经纪人佣金的20%给予搜房，看上去减轻了，这是搜房没有办法的办法，相比前几年光鲜无比的财报，陆续出现亏损的财报要比固守一个商业模式更加重要。

新的房地产交易平台不断出现，成立于杭州的销冠科技由创新工场、红杉资本、源码资本、新天域资本、经纬中国分别进行了投资，近期宣布已经占领全国29个城市的S2B2C房地产市场；而以百度原班人马创业的“诸葛找房”，通过搜索引擎爬虫抓取“全网真房源”，引发业内的争议和关注，但对于技术界，类似技术的技术边界其实并不高。

链家与万科合作的“万链”打响了自己的名气，这是房地产平台和开发商转型的标杆之作，只不过打开“万链吧”和互联网上的各类投诉，被吹嘘之后的万科“标准化”并未奏效，可能还需要不断磨合。不断的试错和尝试，链家对于市场扩张的野心并未在这场寒冬中放弃：链家刚刚宣布与21世纪不动产合作，模仿美国“zillow”,实现两家公司之间的“房源共享”，意图霸占更大的市场。

目前所有的房地产互联网交易平台，都在打造类似淘宝式的房产交易平台，所以被虎视眈眈防备的阿里，10月10日宣布与100多家长租公寓公司达成合作，通过蚂蚁金服支付和信用体系，帮助出租公寓领域发展，这背后显示了阿里试图成为房产行业的金融服务提供商的信号。

从所有的迹象表明，这个行业已经很久没有新的融资了，相比刚刚获得40亿美金融资的“新美大”，明显市场超越外卖行业，房地产交易是一个超越数十万亿的超级市场，但对于资本方而言，之前的投资似乎是试水，但并未有更大的持续性投入，而除了这些明星企业之外，全国尚有100多家各类的房地产交易平台在这个金字塔结构中，但大家的所有目标一致，都要成为“平台”，这种状态颇有互联网时代“千团大战”的状态，但最惨烈的时候还未到来。

新的风口可能将至，因为所有人都知道，资本方绝不可能放弃如此巨大的市场投入，但在目前的这个焦灼阶段，依旧是新老交易平台之间的明争暗斗，用来证明自己的市场能力。

各种商业模式之争 归根结底的核心是基因

不难看出，这场房地产互联网交易平台的演变发展，是行业发展的必经阶段：不仅仅因为“租售并举”的政策影响，早在数年前，一二线城市，尤其北京上海这种特大型城市的新房与二手房交易量实现倒挂，商品房新房上市和成交量远小于存量房的交易，这是所有交易平台的商业逻辑，只不过实现的商业路径不同。

在市场的丛林法则下，没有任何人能逃脱被市场的狙击，明星企业房多多的转变是最典型的代表之一：

作为一家偏偶于苏州的房地产代理公司苏州博思堂而言，创始人汪妹玲和段毅一开始做聚房网的时候，按照正常代理公司的思路，是绝不会想到后来的“好屋中国”和“房多多”的，在房地产电商风口来临之后，两家公司迅速发展，都获得了巨额的融资，但同样在“房产电商”浪潮退去之后，原来所有的光环都被褪去：深入的二手房领域与新房领域完全不同，市场是一个大的红海，这与原来“房产电商”玩法完全不同。

表面上，房多多类似平台的“成功”，是因为“帮助开发商卖房子”，但房多多被诟病也也是于此：所有的经纪人团队并不是自己的员工，而是来自于其他中介公司；开发商的渠道整合和营销能力被“电商成交效果”所掩盖，这类“电商模式”所宣称的整合资源的能力和流量，其实都不是平台自有流量，最令人发指的是，巨额交易流水中，充斥着公开的秘密，就是灰色的乃至涉嫌犯罪的“里应外合”，这类灰色交易连房多多的联合创始人曾熙也曾对媒体承认确实存在。

但房多多之类的公司为何能在特定时间内，被资本市场所关注，或者被房地产业内所关注？对于房地产行业本身，尤其是新房销售领域，对于新的营销手法的研判和使用，是行业能够快速可持续发展的保证，在万科和媒体的推动下，过度的神话了“房产电商”本身，因为从“电商”行业本身的定义来看，迄今所有的“房产电商”，都是伪电商，无一例外，全军覆没。

这背后还是巨大的利益驱使，也就是所谓“刷筹”，所谓刷筹，就是在对房产电商监管的政策窗口空白期，开发商未领取预销许可证之前或者之后，通过电商交易平台，帮助开发商进行先期的拓客、锁客的过程，最常见的方式就是经纪人带看、电商平台活动，最后落到实处的就是缴纳一定的电商费用，美其名曰获取“购房优惠”，这无疑是擦边球，后来被政策所禁止，但通过平台交易的这种电商费用，或者开盘的诚意金，都是起码数千万到上亿的金额来往。

这笔费用当中，很大一部分需要返还给开发商，作为购房款，另外一部分是平台留存，但获取“独家”的机会，并不是每个开发愿意的，这意味着高的风险，所以通过“业务公关”，里面可以运作的灰色地带，就显露了出来，而诸多电商开拓市场的时候，是不惜代价的。大多数时候，开发商并不是因为“效果”来评判与电商平台的合作，更多的是关系和平衡的考量。

在没有电商平台的时候，开发商的房子一样热销，客观面是行业不存在真正的垄断性渠道，并且电商平台除了媒体型的平台之外，很少有流量，所以畸形市场下的“成交效果”，大部分可以说是“勾兑”、“内外勾结”的结果。

真正被资本方青睐的，笔者认为并不是商业模式的先进，成功的原因是不费劲：业内从业背景与开发谈判更加简单直接，开发商无需了解真的互联网商业模式，只要有互联网的元素即可，而对于互联网投资资本方而言，所谓的“技术”、“模式”本身也无所谓，因为“房产电商”本身是一个巨大的现金流业务，再加上“房地产”数十万亿级市场的加持，如此好的剧本，资本方也不过是锦上添花而已，所以这是一场预谋已久的资本好戏。

所以说，基因很重要，房产媒体做电商和代理公司做电商本身的基因并不是站在基于互联网发展的长远角度去制定的，只是特定时期下为了盈利的权宜之计。

二手房领域的三国杀 但前途并不明朗

基因的问题同样反映在做二手房领域的几家典型的代表公司：链家、爱屋吉屋以及搜房，谈及这三家之前，先看安居客，如果从业务本身，被58同城收购之后的安居客依旧保持了高速的业务增长：根据易观国际最新发布的年9月APP TOP1000排行榜，安居客软文中谦虚自称是国内排名第一的房产服务平台，安居客号称房源遍及全国500城，房源覆盖率达到95%，并且有“1000名业内人士”，给3000万人提供指导，显然1000人是不够用的，但这丝毫不阻挡安居客的业绩增长，如果从业绩增长来看是好事儿，但安居客从事的房源端口业务，与之前搜房放弃的并未有显著区别。这是否意味着，如果传统垂直网站不转型，就有可能不会遭遇目前的危机呢？

搜房转型之前，与链家有一次公开的决裂，也是这次决裂让链家下定决心推出自己的互联网交易平台，也就是现在的链家网和“楼盘字典”，链家打的口号是“真房源”，发展的路径是互联网领域的质疑，链家通过大量并购的方式，融合了一二线城市最大的二手房中介，并且遍布全国开设线下门店，互联网人士普遍质疑的是其线下成本的投入，与此对比，链家也在收入着全国最高的中介佣金比例。

爱屋吉屋是互联网资本塑造的房地产“独角兽案例”，2015年5月6日，互联网房产中介爱屋吉屋宣布完成D轮融资，总金额1.2亿美元，由GGV、晨兴资本领投，顺为、高榕等跟投，本轮融资完成后，爱屋吉屋估值超过10亿美元。

所以来势汹汹的爱屋吉屋曾经在某个时期抄了链家的后路：一开始不做门店，经纪人以高底薪闻名于圈内，快速融资之后的爱屋吉屋也快速扩张，在上海，爱屋吉屋曾经快速超越其他中介一跃成为第二名，而在北京市场，爱屋吉屋的速度也非常惊人。

搜房是老牌劲旅，却在这一轮的变革中屡战屡败，从宣布0.5%佣金，引发与爱屋吉屋的之际对抗，加上突然宣布转型，放弃媒体化，众多老员工被迫离职，因为新的交易业务并不需要原来的人马，在某一程度上，搜房体制内的那种对员工“小气”所累积的效应，让这家老牌公司元气大伤。

后来的故事大家都知道了，搜房和爱屋吉屋都做了线下门店，并且开始拓展，但极其客观的说，当下的房地产市场遭遇拐点和重大政策调整，这个是有预见性的，以中介行业为例，一旦房地产出现重大调整的时候，市场转冷，大量的裁员和门店关店潮，都是不可避免的，从目前的市场反应来看，这场因为调控引发的楼市连锁反应还在继续，楼市转冷，可能变为一个常态化，中介行业的洗牌调整又到了一个节点上，也就意味着，最坏的时间点还没有到来。

链家的护城河，是真房源！但不是zillow模式！

从与搜房决裂开始的那一刻起，决裂的开始是因为搜房垄断了房源上传的端口，定价权在搜房，所以中介很被动，决裂之后，痛定思痛的链家完成了自己的信息化建设，并且推出了相对全面的楼盘字典，从外界来看，链家现在的链家网是一个完整的房地产网站，但距离一个真正的平台还有不小的距离。

因为链家的基因是中介公司，所有的动作是维护自身公司的利益，表面上链家这次入股21世纪获得稀释后的10%股权，实际上还是通过资本的方式继续获取房源，所谓“M+”的合作方式，与美国“zillow”的模式并不相同，一个是国家级的开放平台，一个是一家中介平台自己的内部房源体系和股东间的信息共享，这是本质不同。

链家不断尝试去突破和改变，但所有的改变是围绕自身的利益维护，而不是基于行业的改变，包括链家刚刚宣布十六年首次开放加盟模式，本质上，还是基于房源的获取和挖掘。

综合以上的模式，我们发现一个现象，房地产存量房的交易平台的运营的方式目前都是中介模式，从表面上来看，都是中介，但从实现路径上来看，爱屋吉屋是开创者，是从互联网的角度去尝试颠覆，而搜房是为了公司利益而整体转型。