全面介绍买卖二手房交易需要交什么税？
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摘要：在二手房交易中，国家税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等。不同类型产权的房屋征收的税种和计算方式并不一样，同时，跟“是否首套”、房龄、面积、价格也都有关系，比较复杂。比如，一般的二手商品房只需要缴纳：契税、营业税和个税，而“商住房”除了这三种，还需要补上一笔“土地增值税”和印花税。再比如，一套二手商品房如果“满5唯一 ”，即“满五年且是唯一住房”，... ...
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在二手房交易中，国家税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等。
不同类型产权的房屋征收的税种和计算方式并不一样，同时，跟“是否首套”、房龄、面积、价格也都有关系，比较复杂。
比如，一般的二手商品房只需要缴纳：契税、营业税和个税，而“商住房”除了这三种，还需要补上一笔“土地增值税”和印花税。
再比如，一套二手商品房如果“满5唯一 ”，即“满五年且是唯一住房”，将免征个税。而买卖一套90平米满2年的房子，如果满足“普通住宅”的标准，能比“非普通住宅”省下15万的税费。
再说说，“税由谁交”的问题。
虽然税务部门规定了各税种由买方或卖方来承担，但在北京二手房实际交易中，卖家经常将税费转嫁到买家身上，卖房拿一个到手“净得价”。
按照“收什么税”、“税由谁交”的逻辑，仔细说明如下：
卖方承担的税费是：个税、营业税、印花税（目前免征）、综合地价款，如下：
1) 个人所得税
根据2006年国家税务总局正式发布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]第108号)，自2006年8月1日起开始国内居民在进行个人二手房转让时，开始缴纳个人所得税。实施至今。
个税=差额*20%
其中，“差额”为房子的“转让收入”减去如下项目：
l 房屋原值
l 转让过程中缴纳的税金
l 合理费用
同时，不同类型的房子，“差额”并不一样。
商品房：个税=差额*20%
其中，差额指，“转让收入”减去以下4种费用：
l 购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的契税；
l 本次转让该套住房过程中缴纳的营业税；
l 上限为10%的装修款
l 上次购房支付的房贷利息。
已购公房：个税=差额*20%，计算与商品房的唯一区别在于，装修款的上限可以达到15%。如果“公房”没有原值凭证，不知道“差额”，则按“网签价”1%征税就好。
经济适用房：含集资合作建房、安居工程住房。
同样是这个公式，个税=差额*20%
但“差额”指，“转让收入”减去以下5种费用：
l 上次购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的契税
l 上次购房时按规定交纳的土地出让金
l 本次交易过程中缴纳的营业税
l 上限为15%的装修款
l 上次购房支付的房贷利息等
而无论是哪种类型的房子，是否“满五唯一”是交不交个税的关键要素，即：
l 转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照“差额”20%征收个人所得税；
l 转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。
2) 营业税
中央政府根据房地产市场走向和宏观经济发展局面，先后在2005年、2006年、2008年、2009年、2015年发布通知，多次调整二手房买卖中营业税的征收标准和计算方式，希望通过税收工具来达到调节市场的目的。
按照2015年3月30日，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2015]39号)，对个人住房转让营业税做如下调整：
l 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；
l 个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；
l 个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
l 营业税的税率为转让价格的5.6%(远郊区县为5.5%)。
3) 印花税
根据2008年财政部国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)，目前对个人销售或购买住房暂免收印花税。
4) 综合地价款
综合地价款是专门针对经济适用房转让时需要缴纳的一项费用。
l 满五年才能卖。根据《北京市人民政府关于引发北京市经济适用住房管理办法(试行)》(京政发[2007]27号)和《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定，已购经济适用房家庭取得契税完税凭证或房屋产权满五年的，可以按照市场价出售该经济适用房。
l 产权人应按照“原购房价格”和“出售价格”之差的70%，补交“土地收益”等价款。
买方承担的税费：契税、土地出让金，如下：
1) 契税
“契税”是根据房子的“网签价”征收，一般是1%-3%之间。影响“契税”多少，有两个要素：是不是“首套房”？如果是“二套”，无论面积大小，直接收：网签价*3%。面积多大？根据房子的面积，有三种收法：
l 90平米，契税=网签价*1%
l 90平米房子面积140平米，契税=网签价*1.5%
l 140平米，或者为“非普通住宅”，契税=网签价*3%
2) 土地出让金
二手房交易过程中的土地出让金，主要是针对房改房，也是“公房”。这类房屋是在划拨的土地上建造的，交易是需要补交土地出让金。有两种情况：
l 如果业主当年以“成本价”购房：当年成本价*建筑面积*1%
其中，“当年成本价”一般按照当地住建部门给定价格计算，比如，北京城八区为1560元/平米，远郊区县为1290元/平米或者1120元/平米。
一套在朝阳区的100平米的“公房”，其“土地出让金”为：100平米*1560元/平米*1%，约为1560元。
l 如果业主当年以优惠标准价购房，有两步：
注意，先由“业主”向原单位缴纳“土地出让金”，补足“成本价”，也是俗称的“优补成”。
当年成本价*建筑面积*6%
由买家再交纳土地出让金：
当年成本价*建筑面积*1%
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