2018中国财富大洗牌！最苦的是房地产(大连房地产调研报告,关键词优化)

岛 君 说

“西方有声音认为中国近一年将爆发金融风险，这个判断可能会落空。中国只要决策层清醒，资源配置能力还是很强的。”

近日，著名经济学家、清华大学中国经济研究中心主任魏杰为企业家们带来了《宏观经济及金融形势与预测》的精彩课程。课堂内容深入浅出，条分缕析，干货满满，值得一读。本文根据课堂内容整理而成。

作者：魏杰

来源：后E视野（ID：houemba）

一

强起来的时代

所以现在大家注意未来提法，按照时代划分，现在定义为强起来的时代。这个时代有三个具体时间节点：

第一，2020年全面实现小康，差不多还有3年时间；

第二，2035年基本实现现代化；

第三，2050年建成现代化强国。

所以强起来的时代分为2020年、2035年、2050年三个节点。

我估计像我这个年龄的人可能充其量看到基本完成现代化的时代，而你们在座的都能够看到现代化强国。

三个时间节点清晰了，怎么样实现强起来？分三个时间节点的任务，十九大的报告讲了五个方面的内容。

大家注意，十九大报告已经不再提经济建设为中心了，而是五个全面，就是政治上、经济上、文化上、社会上、生态上。强起来的时代实际上是三个时间节点五个方面运作，已经不简单是经济建设为中心的问题。

当然我是做经济学研究的，所以今天在这里只能讨论经济上的问题，就是在强起来的时代，经济上怎么办。

有一个总体提法，就是按照新的科学发展观建立现代化经济体制。这个强起来的时代，中国在经济上按照新的发展建立现代化经济体制，这是经济上的核心问题。

二

什么是现代化经济体制？

现代化经济体制包括五个内容，一个是实体经济，一个是现代金融，一个是技术创新，一个是市场经济，一个是全方位开放。

这五个方面构成了中国的现代化经济体制，因此十九大之后就按照这个安排来推进。所以经济上实际是五大问题：实体经济、现代金融、技术创新、市场经济、全方位开放。

但是今天我想主要讨论一下年和大家有关的几个问题。

首先是现代金融。

先讨论它的原因是因为年我们一个重要的工作是防范金融风险，去年12月经济工作会议开完了之后已经明确“年的三大战役”，第一个战役就是防范金融风险。

三

继续推进金融体制改革

十九大报告对现代金融主要谈了三个问题，一个就是继续推进金融体制改革。

因为我们现在的金融活动离现代金融还有很大的差距，所以要继续推动现代金融体制的改革。怎么推动改革？五大问题：

第一，就是银行改革。

银行改革还没有完成，继续推动银行改革，比如市场化、股份制银行，放开民营银行等等。

第二件事就是放开非银行金融机构，非银行金融机构要继续放开。

因为以银行融资为主的体制，社会杠杆率会很高。只有放开非银行金融机构才能普遍降低社会的杠杆率，像各类投资公司、各类基金、各类保险公司等等要继续放开。

第三项任务就是外汇改革。

我们还没有完成外汇改革的任务，原来提出的利率市场化、汇率市场化这些任务都没有完成。尤其是人民币的可自由兑换更没有完成。

第四项任务就是资本市场改革。

资本市场改革任务还没有完成，比如说我们提出来的建立多层次的资本市场还没有建立起来，再比如说上市要从审核制变成注册制也没有完成。所以资本市场改革仍然是金融改革的重要内容，要继续推动。

第五项，就是放开金融服务业。

这次大家看到了，十九大给放开金融服务业定的任务很重，就是要让外资进入中国的金融机构不再受控股20%的限制。外资进入银行、信托、基金、期货等等，可以达到控股51%，就是可以绝对控股，而且绝对控股运作5年之后还可以取消上限，要全方位放开中国的金融，这项改革仍然持续进行。

四

防范金融风险

现代金融讨论的第二个问题就是防范金融风险。

防范金融风险是十九大政治报告里对于现代金融讨论最多的一个问题，也是年的重点问题。

在这里我想提醒大家的是，决策层对于未来中国风险的判断已经发生了重大变化。过去我们认为风险来自于增长，增长一降可能就出问题，所以，一直提保增长、稳增长。

但是，从2016年开始，决策层对于风险判断发生了变化，认为中国未来风险不在增长方面，主要在金融方面。

所以逐渐在调整风险判断的重点，最终确定了我们未来风险的主要爆发点是金融。所以提出来防范金融风险。2016年开始讨论不能爆发区域性、系统性的金融风险。

十九大报告把区域性去掉了，改成绝不能爆发系统性金融风险。这成了未来工作的指导方针，未来中国的重要问题就是绝不能爆发系统性金融风险。

防范金融风险成了年之后三五年内，决策层在整个宏观经济上面的主要任务，那应该怎样防范？

从世界的经验和教训来看，金融风险往往在五个方面爆发，中国决策层防范金融风险也提出了五大对策。

1.抑制资产泡沫

什么叫做资产泡沫？就是指资产价格涨得太快了。中国统计资产价格只统计两种，一个是股票价格，一个是房价。

这次中央所提出来的抑制资产泡沫不是指股市，而是指房市。

因为目前分析来看，中国在未来三五年内股价不可能涨太快，不会出现大起大落，尤其不会出现泡沫。三个原因：

一个原因就是现在的证券监管部门已经把监管作为第一要务，哪一只股票的价格在什么地方出现异常波动，随时可以发现，而且中央这一次已经决定，要对少数控制建立金融王国的人动手。大家注意这个提法是第一次提的，对少数建立金融王国的人要严格控制。

所以这种条件下，我们估计股价涨太多的可能性基本不大。

第二个原因，就是现在的证券监管部门对于场外配资非常关注，中国股灾发生都是因为场外配资引起的。

2016年跃跃欲试进入的资本就是保险资金，引发了一些风波，处分了几家保险公司，现在保险资金可以入市，但是必须坚持两个原则，一个是价值投资，你只能搞价值投资不能控股上市公司，不能随便调整上市公司领导班子。第二，长期投资，不能今天进、明天出。

第三个原因，现在的IPO速度很快。最快一个星期十家，一般是每个星期四家左右，这么多的新股上市，把股价拉很高的可能性不是很大。在IPO进行的条件下，几乎是慢牛。

基于这样三个原因，我们判断未来的股价基本上是一个慢牛缓慢上升，所以抑制资产泡沫的重点不是股市而是房市，要防止房地产的泡沫破灭，引爆金融风险。

现在决策层对于房地产极其担忧，担忧房地产是未来中国的黑天鹅事件，对房地产泡沫的警惕性非常高，所以这次抑制资产泡沫重点是房地产。

监管主要关注一组数据，就是住房供给与刚性需求的关系。如果住房供给过多，超过刚性需求了，比如说平均每家五套房，泡沫就破了。李嘉诚先生讲的一句话很对：

“中国大陆如果继续盲目地盖房子，十年之后中国房子根本不值钱。”

房子特殊的性质决定了可能经常出现住房供给超过刚性需求。因为房子必然引发另外两个属性，一个是金融属性，一个是投资属性。两种属性必然引发两种需求，一个是投资性需求，一个是投机性需求。所谓投资性需求即是买房子为了收房租，投机性需求就是为了炒房价，两种需求拉动了住房供给，就一定会超过刚性需求形成泡沫。

一旦住房供给过多，超过刚性需求，泡沫就被刺破了。

日本房地产泡沫破灭就是这个原因。日本房地产泡沫形成于1985年，1990年被刺破，就是因为住房供给过多，超过了刚性需求。

日本为什么在1985年形成房地产泡沫？三个原因：

一个原因就是1985年日本完成了工业化与城市化，大家一下子不知道投资什么了，这个时候银行就找有钱人，说你们买房、买地，买地之后抵押给银行，我按照你们的抵押数量放贷70%，你们还可以继续投资。这些有钱人买房、买地，抵押给银行，不是为了刚性需求，而是为了投资和投机性需求，这种需求拉动了住房供给，最终超过刚性需求。这是一个原因。

第二个原因，就是1985年美国要剪日本的羊毛，迫使日本政府签署了广场协议，广场协议里关键的一条就是日本政府承诺“未来五年内日元每年升值5%”。这一条规定就导致了大量外资涌进日本，外资到日本发现没有什么好投资的，结果也是买房、买地，最后投资供给超过刚性需求。

第三个原因，1985年日本修改了建筑法，规定可以把旧房子炸掉，盖新房子。这一下导致住房供给大规模出来了。过去房子一层，现在炸掉盖80层，住房供给大规模产生。

1989年3月份，日本精英害怕了。他们建议日本政府赶快紧缩，日本政府在89年6月份开始紧缩，没有想到股市泡沫刺破了，导致了上市公司亏损，上市公司为了不亏损，大量卖不动产。

紧接着日本在89年的10月份，出台了一个税，就是房多的个人要交税，这一下，导致房多的个人赶快卖房子。

三大力量向市场抛售房子，泡沫刺破了。

所以，这就是中国为什么对于房地产税这么谨慎。

中国泡沫刺破后果比日本可怕多了，因为中国人财富的63%表现在房产。

所以现在很为难，这个泡沫不能继续吹大，也不能现在刺破。如果继续吹大，未来很麻烦，现在刺破也很麻烦。所以抑制资产泡沫，抑制的意思就是不能现在刺破，但是也不能继续吹大。

我们提出中短期对策与长效机制相结合，就是既要推出中短期政策也要陆续推出长效机制。中短期对策就是两条：

第一条，严格限制投资性需求与投机性需求。就是我们讲的限购限贷，一线城市每家买两套，这是刚性需求，再买就是投机性需求了，要严格限购限贷。

第二条，就是约束开发商的行为，就是不能继续盖房子了。

怎么样约束？

一条对策就是控制开发商的融资通道。

你可以盖，必须拿你的钱盖，不能拿银行的钱盖。年将更加严厉，无论银行借债还是发债券都会严格控制。

另外一个约束行为就是控制新房价，现在房价上市都要政府审批，地价高于房价，你还盖不盖？这个现象已经产生了。

另外年将推出长效机制。

长效机制就是租售同权、共有产权、房地产税，还有调整一线城市的空间布局等等都叫长效机制，年将陆续推出。租房子孩子一样可以上学，学区房就没有意义了。房地产税的问题已经明确提出来，收税标准按照现有价值征税，不是按照原来买房子的价格，这是一个信号。这个税没有三五年出不来，但只要定下来进入立法程序，效果就出来了。

还有调整一线城市的空间布局，所谓的雄安新区是要调整北京发展的空间布局。北京如果继续这样集聚资源的话，最后的结果就是大城市病。

2010年讨论过北京要不要迁都， 年三月份决定不迁都，迁北京非首都功能。

什么是非首都功能？首都功能有四件事，一个是政治中心，一个是国际交往中心，一个是文化中心，一个是科学创新中心。四条都叫首都功能，除此之外都叫非首都功能，就要搬向雄安新区，比如说经济部门，经济中心不是首都功能，中国强调核心意识、看齐意识，早迁比晚迁可能好一点，还有一点优惠。

再一个教育中心不是首都功能。北京市正式宣布，北京不再批任何民办性大学，现有大学严格限制招生规模，逼着你走，因为高校一旦走向市场，没有规模效应是不行的。北大、清华可能不会迁，但是一寸土地都不给了，不能在北京扩大规模了。清华、北大校园里面盖楼很艰难，拆一座盖一个。

再一个就是金融中心不是首都功能，这一堆金融机构放在北京干什么？

医疗不是首都功能，北京办这么好的医院，结果看病的85%是外地人，你把它办在北京干什么，得迁。

所以非首都功能都将转向雄安新区。

上海、深圳、广州，一样也得分解某些功能。哪里承载上海的某些功能？最近提出宁沪杭大湾区，我估计和北京的雄安一样，不发达地区承载北京非首都功能，一箭双雕，既分散了北京非首都功能又让不发达地区发达起来。我估计别的一线城市分解功能的区域一定是经济不太发达的地区，广东提出来了粤港澳大湾区。

年北京房价降了20%，真正交易价格大幅下跌。一千万左右的房子有流动性，三千万基本没有流动性了，人们会算账，三千万买你干什么，三千万多大的流动性，所以北京只要上三千万基本上就没有流动性了，人们越来越明白这个道理了，所以大家注意房地产投资可要谨慎了。