新手最佳选址思路：做好4步，就把一个商圈研究透了！(选址研究,关键词优化)

选址就是选流量，今天分享选址的基础知识点。

问：新手开店想要快速找到一个好的商圈、合适的位置，总共分几步？

答：分为4步，不愁找不到好位置，如果找不到，那我也不负责。

第一步：观察商圈环境

不同的商圈，会吸引不同的消费群体。比如郑州德华街，吸引的是12~35岁的年轻人，学生居多，女性居多，更偏爱奶茶类型、客单价低的产品；比如区那些老社区，都是年龄偏高的，更偏爱健康的、客单价相对较高的品类。

到底适不适合开你的店呢，就要从以下两个指标评估这个商圈：

一看：商圈类型

商圈主要有商业区、办公区、学校、小区、旅游区等，因为这些商圈人群的年龄不同、消费能力不同、消费喜好也不同。

比如办公区一般白天订单多，尤其是早餐和午餐，而小区的呢，晚餐就会比较多。

选址的时候，这几种区域涵盖的越多越好。我们可以通过各个地图或者是外卖软件工具，就能查看商圈的热力图。

主要有学校、社区、写字楼和商业体等，消费特点也有所不同。比如写字楼一般白天订单多，社区晚上订单会偏多。覆盖的商圈类型越多，则商圈的环境越好。通过百度、高德地图或一些第三方的外卖选址工具，就可以查看商圈热力图。

二看：人群属性

这里着重说的就是观察该商圈的消费人群特点，比如年龄范围、消费水平、喜好等，这个就决定了商圈的看客单价高低、口味、装修设计等。

我们也可以通过蹲点或者市场调查，了解下附近住宅或者写字楼房价、租金情况，入住率、停车位啊等等。

第2步：预估商圈容量

不同的商圈体量制定不同的业务发展策略。比如当商圈的体量足够大时，可以适当降低利润水平来扩大市场规模。相反，当商圈体量不大，整体客户基数有限，就要采取提高利润的策略，尤其适合于三四线城市。

如何判断商圈容量呢？这里有两种方法：

第一种，观察该商圈中生意最好的商户，如果生意最好的这几家的，客流量，销量都很高的话，那么证明商圈的容量比较大；反过来，如果连生意最好的几家的销量都不高，那这个商圈容量也就一般。

第二种，利用二八法则进行估算：找到商圈中的生意最好的，这个数量大概占该商圈商户总数的20%，统计他们的月销量总和，然后除以80%，就可以得出该商圈整个的销量预估总和。我们还可以用这种方法，算出某品类的整个商圈的预估单量，从这个预估单量可以考量该商圈是否适合你的品类。

第3步：窥探“隔壁老王”生意

我们还可以通过调查附近商户的生意情况，了解商圈的情况。竞争程度决定了之后促销活动力度的大小。

这里有5个指标，可以给大家参考：

头两个指标：商圈商家数量和同品类商家数量

这两个指标可以反映出到底有多少商家竞争，这个数据我们还是可以利用第三方软件获取。

第三个指标：商圈竞争系数

这里有个计算公式：同品类竞争系数=同品类门店数/同品类总单量。商圈竞争系数越大，竞争越激烈，需要采取的活动力度也会越大。同时对于服务品质和口味的要求也会越高。

第四个指标：商圈人均消费

了解了商圈人均消费水平，可以帮助我们对餐品定价。

举个例子：有一家连锁品牌，在天津南开大学附近月销量300单左右，在北京建国门附近月销量6000单左右。

两家同样的品牌、同样的产品，客单价都是平均在25块左右，但是销量差好多。

之前有一家快餐连锁品牌，有一家店在北京建国门附近，月销在6000单左右，另外有一家店在天津南开大学附近，月销却只有300多单。

两个门店的产品出餐品质相同，客单价都在25块钱左右，然而销量截然不同。

经过调查发现，天津那个附近商圈的人均消费是17元，他们整个高出商圈8元，超过平均消费水平很多。

所以，菜品定选择、还有定价一定要因地制宜。

第五个指标：品类利润预估

现在很多店家亏本，不是亏在没有单量，而是亏在没有利润。很多老板也都是舍了老本亏钱促销量，这个是没有问题的，不过我们在选择商圈是，还是要了解下该商圈该品类的利润，估算下整整对手的销量，看他们的利润有多少，是不是值得可做。

第4步：了解交通状况

交通对于商圈的影响也很大。我们需要了解商圈里生意好的是怎么个运营模式堂食多，还是外卖多？外卖用的是美团多、还是饿了么多？

附近的道路是否通畅、平整，会不会堵车，甚至数一下红绿灯有多少等等。

还有一种方法就是多跟外卖小哥聊一聊，通过奔赴在一线的他们能够更真切的了解到商圈环境和商户们的经营情况。

大家也可以评论区对刚兴趣的话题进行提问或者讨论，

希望帮助我们各位新手餐饮老板少走些弯路~

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