再谈达州商业现状(城市综合体商业运营,关键词优化)

给我10万方，成就大商业。达州从来不缺消费力，800万总人口，170万城市人口，一个标准的大中城市人口规划，何愁没有消费人群？

可恰恰是，达州唯一缺的，就是一个良好的商业配套和消费环境。

这种情况的发生，有人说：“是政府没有相应的规划”；也有人说：“是开发商缺乏眼界”；更有人说：“达州没有相匹配的商业人才，所以做不出高品质的商业来”。

到底是什么原因，造就了达州目前的商业现状呢？

我们先从南外说起，南外所属地由达川区和经开区管辖，城市人口和外来人口最多，生活日用品消耗量大，房屋开发量大，销售速度最快，可谓购买力强劲。

然而，南外的高品质商业却寥寥无几，高规格品牌难以落户。

原因有四：

1、达州南外缺乏集群式商业，即有相当规模的城市综合体，来吸引和聚集人群。当然也表现在一些专业市场在规划与定位上的不准，这种情况的出现，首先表现在开发商的理念上，由于人才与资金的限制，同时也由于开发商“重住宅，轻商业”的思维，造就了目前的商业格局。

2、运营思路上的不清晰，急于回报的心态，影响到商业的定位与经营思路的改变。许多商业地产开发，在规划定位之初，就出现了重大策略失误，总体经营目标和计划是什么？招商策略如何与之相呼应？商业回报点如何取舍？我觉得大多开发商在启动商业之前，思路上就比较紊乱，没有站在一个高度去认识商业的本质与价值。

3、思维的固执与人才的匮乏，致使商业运营始终处于一个低端水平。商业运营有特定的规律与特性，不同于普遍的住宅开发，没有相应的思维与理念，所表现出来的行为就显得不专业，做出来的事就相差十万八千里。

4、如何平衡预期的期望值与实际操作上的误差。当预期的期望值出现落差后，许多开发商表现出：慌乱紧张的情绪，不自信的心态就表露无遗，缺乏相应的应对策略去调整思路。

实例说明——例一：号称31万平米商业综合体，南外第一家如此有雄心壮志的开发商，应该说：老板有胆量和气魄。值得赞赏的地方：在大家专注于商品房开发的时候，清醒地意识到商业价值丰厚的回报。由专业商业设计团队负责整体项目的规划设计，商业形象大气，布局合理，从宣传中，我们了解到该商业定位还是较为准确的。然而，可惜的是，我们没有看到它清醒的运营思路。有操作失误和欠缺的地方：◆为了当初制定的商业定位，每月50元一平米的租金是否得当？从招商效果来看，似乎不太理想，引进的品牌换了一批又一批，是招商团队不努力吗？未必，根本的核心问题，恐怕是招商策略出了重大问题，凡品牌商户选择落户于一个项目，必然有一个准确而详尽的分析报告，人流量？经营成本？经营周期盈亏状况？若开发商没有培育市场的气度，就没有品质商源的入驻，没有相应的高规格品牌，就没有高品质商业的呈观？

◆是先要经营效果，还是急于追求商业销售回报？因项目投资过大，造成项目资金暂时短缺，迫使开发商急于将商业变现，在招商还未有成效之时，就推出了商铺的销售。5万？10万？如此单价是开发商的期望值，然而，违背商业操作的一般规律，销售是不可能成功的。

例二：〈中青家居〉。比较典型的商业销售奇迹，单从商业销售套现上来说，算是成功的，从当初的几千元一平米，炒到现在的两万平米，可谓收获颇丰。然而，它似乎忽略了一个最大的隐患，商业套现的同时，如何解决后期的经营和返租上的压力？销售回报8%，折算返租率高达60多元一平米，而实际的租金收入则在22元之间，40元的差距如何去平衡？问题出在两个方面：规划与定位出现重大失误。30万平米的装饰家居卖场体量过大，严重饱合，导致商户经营压力大，租金单价注定上不去。所以，在当初做规划和商业定位时，不准确；如果10万平米的家居，加上20万平米其它商业配套，比较可靠。 该商业在销售策略上出现重大失误，为了缓解返租压力，开发商应分时、分段、分期销售，同时，自持部分物业，来支撑后期经营与缓解高额的返租率。

话说市中心商业。繁华之都，可谓商气、财气俱佳。应该说，商业运营应该容易成功。事实如此吗？世纪广场，中心广场代表了达州的商业典范吗？可惜的是，它们却成了达州商业的反面教材，商户存活低，商业空置率高，如果是没有了如此好的口岸，我们难以想像该商业是什么样的惨状？规划凌乱，定位不准，好的好，差的差，看不到统一管理和整合，看到的倒是个别品牌为了自己的生存，而不得不发出的吆喝声。临街门市卖掉，大量的商铺空置，这样的销售算是成功吗？宏峰大厦的机电市场，用凋零二字去形容，毫不为过；圣地亚家居的暗淡退场，只能说明:口岸不是高品质商业唯一的标准，良好的经营思路是多么的重要。

西外商业失败的话题更多。海棠新村“北京华联一夜之间的退场”不是没有先兆，用知名品牌来支撑商业不能当成神话；信德商业广场至今不见起色，没有了老地方酒楼的苦苦支撑，信德商业广场这块招牌可以宣布予以取消；天恒花园的“达人街”成为老太婆打小麻将的消遣场所，二期商业大面积空场至今无人问津。新城市广场如果不吸取教训，不调整经营思路， 如果没有一个明确的商业定位，未来看得见的结果，未必是理想的。

谈到商业定位，如果我们只看策划书，大家都会被蒙骗，所谓的商业策划公司是没有商业运营经验的，纸上谈兵的最终结果，只能是失败。脱离市场的策划和商业定位是空洞的，如何去看待一个方案是否可行？最重要的一个依据是市场需求和未来的市场空间，同时，我们还要考虑到市场环境、地理和交通上的配套因素。 其次，能否强力执行招商策略，是否按照定位的要求去打造商业堡垒。 当然，商业托管、商业维护必然交由专业运营团队去执行，投入是必需的，建立消费信心不可能是一两天的事，良好的经营，才能体现出商业的最大价值。

事物有两面性，一个观点在特定的条件下也许是正确的，如果我们把它放在全局中去分析和验证，它可能就是错误的。做商业，也是这样的。我们许多人，陈旧的观念和受局限的思维，制约了我们对商业正确的理解。当然，这里我不是否认达州所有的商业，在局部上也有可取之处，如：中迪红星，现在看来在整体规划定位上，有过人之处，针对达州情况做出了准确的规划与定位，不盲目追随和跟风，发展前景看好。