成都商业投资调查：有人迷茫了8年，有人6年就回本(成都商业地产招商,关键词优化)

年2月以来，成都商业地产似乎正迎来一阵春风。以保利、龙湖为首的大型开发商相继发力商业板块，公寓、商铺在内的产品正逐渐被购房人群所看重。

3月18日，保利同时推出保利国宾首府、保利西子城、保利学府城的商铺，去化率分别为90%、95%、85%，成交金额达到了3.05亿。据悉，接下来招商、华润、融创等也将相继推出其商业，一知情人士表示，“对目前商业市场的看好是现在开发商选择集体推出商业的重要原因。”

相比住宅，商业产品的投资属性更加直白：吃租金。如果选对了“口岸”，无论是公寓或是商铺都不愁租，租金甚至可以经常上涨。但万一买错了，将面临的可能是“租都租不出去”的致命尴尬。

这种“冰火两重天”的投资现象在成都商业领域十分常见，在近日的走访中，头条君就遇到不少相关案例。

一

售价竟降到比住宅还低

一业主透露，五年前2万/平买的商铺，一直没人气租不出去，“当年我买商铺的时候，价格是住房的4倍，现在商铺缩水，住房狂涨，商铺比住房贵不了多少了。”

成都东客站商圈，从2009年成都新客站城际商旅城规划出现，到2011年东客站正式开通运营，曾一度被看好，到现在区域发展已经过去8年。

头条君到现场采访了解到，东港皮草城、阳光100米娅中心、荣盛香榭兰庭均已交付，其中大型综合体阳光100米娅中心2014年底已经实现全部交房。但在现场，头条君看到，现在项目依然呈现出几乎全部空铺状态。

一商铺业主向头条君倾诉道，“当初以2万/㎡的价格在阳光100米娅中心买了一个商铺，就是想着这里离东客站近人流量大，投资应该还是不错的，但是谁知道从买了到现在一直都没租出去，根本没啥人气，每月还要偿还剩下的贷款，现在铺子想卖都没人买”。

头条君也了解到，阳光100米娅中心商铺开始推出时价格在1-6万/㎡,但是现在的价格已经明显缩水，一层价格元/平米，二层价格元/平米，三层价格8000元/平米，有些商铺远低于该区域均价元/㎡的住宅价格，出现了住商比的倒挂现象。

二

“5年过去了，这里仍是‘门可罗雀’”

7年前，春熙商圈的“地一大道”发售时一铺难求，如今经营却面临着“门可罗雀”的尴尬。

在“地段论”几乎成为商业地产投资的金科玉律时，也难免会出现像东站这样日均发送量约30万人次，年均输入量约1.095亿人次的人气旺盛之地的商铺久久没有得到“赏识”的情况。

这说明，人流量并不是商业兴旺发达与否的唯一标志。比如春熙路商圈，人流量可谓是川流不息，但就有商业体“活得很难堪”。

比如处于春熙路盐市口商圈的“地一大道”，7年前，人和商业盘下成都地下“天座商城”，改建打造成“地一大道”，在招商宣传阶段声势极大。一位铺面业主李徽建回忆，当时地一大道开盘销售时，一铺难求，自己排了很久才买到。可5年不到，地一大道从开业率八成到现在门可罗雀，从一个侧面也折射出地下商业在成都的尴尬状况。

三

竟沦落到租不出去的地步

攀成钢板块某商铺业主李先生说，他的商铺一直有着租不抵供的尴尬，最近一年多更是租不出去。

说到商业投资的尴尬案例，攀成钢板块成为不得不说的一个区域。

2006年，该区域工厂迁出，成就成都楼市一个崭新的潜力板块。新鸿基、仁恒置地、绿地等一线房企纷纷加入，“高端”、“豪宅”、“有钱人”成为了这里的代言词。可是，商业却成为这里发展的绊脚石。

对此，成都市民李先生颇有感触。他告诉头条君，他曾以6万/㎡的价格购入了一个60㎡的商铺，首付198万拿到铺子后却发现商铺很难寻找租户，最后不得不以元/月的价格租给一商家，远低于元/月的月供。

一年后，商铺再次成为了空铺，直到现在仍然没有租户。为此李先生也十分发愁，月供2万多已经成为了巨大的压力，不过李先生并未因此卖掉商铺，“虽然现在空铺，但是我还是很看好这里的前景的，就当现在处于养铺期，相信随着地铁线路的完善，已经周边大型商业的开启，我的铺子以后租个元/㎡/月还是不成问题的。”

的确，有些商铺确实存在风险期与盈利期的过渡，这个时候就需要商家对区域人气，区域发展有更加准确的判断，增强信心，渡过风险期。攀成钢区域随着各项目的交付入住，以及大型商业的逐步启动，下一个商圈的形成也不是不可能。

四

旺铺6年就能回本

对商铺投资来说，选对好的口岸十分重要。在桐梓林，一个好铺子一年租金能涨5%，6年就能盈利。

“一铺养三代”是商业投资的最佳状态，成为“包租婆”也是投资客的普遍心态，虽然有很多失败的案例，但是成功的案例也是比比皆是。位于桐梓林的中华园底商，几乎处于满铺状态，并且商户们的业绩都还很不错。中午，该处的餐饮店均出现了顾客满座的情况。

头条君仅发现一处因为银行网点调整空出的30㎡商铺，拨通了招租电话，业主表示商铺“38万/年，并且租金每年递增5%”，并且该区域商铺售价目前在8万/㎡左右，以此换算6年就能实现完全盈利。“这样的回报率，我们当初也没想到，以后我还会陆续再投资一部分商铺”。

对商业体来说，口岸的价值不言而喻。超大的人流量及稀缺的商业体，必能造就商业繁华。

三圣乡板块的锦江城市花园就是一例。3月19日，头条君在该社区内一小商超走访，老板就直言，最近两三年来，“这里的商铺无论是价格和租金都是在一路飙升。很明显，这里居住人口那么多，店铺数量那么少，商铺想不火都难。”位于天府一街的汇锦城，也有着同样的火爆际遇。

诚然，对于商铺投资，赚了的笑赔了的哭，因此选择商铺时对商铺所处地段、商圈基础、人流量、人均消费水平、后期运营管理等等都要有所了解，才能做出比较正确的判断。

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