李志平：园区规划及运营战略 这些因素你考虑了吗？(产业园战略规划,关键词优化)

产业园区规划的概念产业园区是指为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。因此，产业园区规划就显得非常重要。

很多园区的建设实例告诫我们，园区规划是园区建设的龙头，规划决定了园区建设的规模、方向和品位。如果园区没有明晰的园区规划，而是“走一步算一步”，那这个园区很可能走着走着就走进死胡同。那么，园区规划到底要规划什么呢？

产业园区的建设经营规划，既是战略上的指导，也是战术上的需要。归纳起来，园区的建设经营规划涵盖五大方面：产业规划、建设与建筑规划、招商规划、运营规划及经济指标规划。

园区产业规划

园区产业规划是园区规划中首要的规划内容，产业规划是其他规划内容的基础，只有产业规划清晰了，其它规划才可以按图索骥、按部就班地顺利开展。产业规划主要是对园区核心产业、重点产业和相关产业的界定，在此基础上分析产业链和上下游企业的构成与关系。影响园区产业定位的因素。

确定核心产业与重点产业的方法：

（1）洞悉园区所在区域的经济发展战略，了解区域产业基础和拥有的产业资源，归纳出可以重点发展的全部产业范围，即园区意向产业；

（2）研究国家产业政策，看哪些产业属于国家重点鼓励的，哪些产业属于国家明确限制的，对划出的园区意向产业范围进行缩小、集中；

（3）研究国内外经济发展走势与行业市场发展情况，掌握意向产业是否存在市场潜力和市场风险，同时分析技术发展趋势，看意向产业的技术是否存在替代转型的风险。这当中千万不要忘记对意向产业的产能情况进行一番调研，不能让产业园一上马，就遭遇产能过剩的问题，或者面临极其惨烈的市场竞争。

（4）根据各方面的研究分析情况，聚焦某个或某几个产业，将其作为园区的重点产业，并将其中最具发展潜力且最适合自己园区的产业定为核心产业。

（5）针对核心产业与重点产业，分析上下游企业的构成与关系，以及具体行业企业的组成分布情况，为制定招商策略奠定基础。此外，还要明晰相关产业的支撑力量，例如：服务于核心产业与重点产业的产业机构、社会机构等。

实际上，园区产业定位是从区域发展、国家产业政策、行业发展趋势和市场前景等多项指标上寻找交集。

此外，园区核心运营团队的公共关系资源（产业资源、人脉资源）也是产业定位参考的因素。在园区产业规划中，经常会用到一些战略管理的知识，例如SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析、EPST（政治、经济、社会文化、技术、Legal法律、环境）宏观环境分析等，运用这些知识，能够更顺畅地找到产业方向，更快捷地获得研究成果。园区也可以借助“外脑”，以弥补园区缺乏专业人才和专业经验的短板。

建筑与建设规划

园区建设与建筑规划主要涉及三方面：园区建设规划、园区建筑规划和园区工程规划。建设与建筑规划，虽然主要由专业的规划设计院和建筑设计公司来进行规划，但从产业运营的角度，为设计机构提供一些创新型、前瞻性的建议，十分必要。

（1）建设规划，大型园区、产业新城的整体建设规划，要从城市土地使用与空间布局、市政配套，以及产业分布上着手，着眼未来、立足现在、统筹兼顾、系统规划。对产业新城的产业用房、商业配套与住宅配套，规划合理的建设开发比例与空间布局。

（2）建筑规划，建筑规划须结合产业定位，确定建筑标准与建筑配套，不同行业类型的产业园建筑规划要体现出鲜明差异。

（3）工程规划，明确先建什么？后建什么？不要小看工程规划，它与产业规划、企业招商密切相关，如果建设未能按照规划如期进展，就会造成产业配套不落实、招商工作难推进等一系列问题，甚至可能导致企业资金链断裂。

产业园区是执行城市产业职能的重要空间形态，园区在改善区域投资环境、引进外资、促进产业结构调整和发展经济等方面发挥积极的辐射、示范和带动作用，成为城市经济腾飞的助推器。随着产业园区的主导产业由传统产业向高新技术产业不断的转型，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容。

产业园区规划是比较全面的产业园区长远发展计划，是对园区产业发展、空间布局、土地开发、招商引资、运营管理等全局性、长期性、基本性问题的研究分析，是未来一个时期指导产业园区健康发展的行动纲领。

研究制定产业园区规划是落实区域经济发展战略、提升园区发展水平的客观要求，高起点、高标准、高要求做好规划研究工作对于充分发挥园区比较优势、科学开展招商引资、切实提升园区核心竞争力等具有重要作用。

产业园区规划的内容

产业园区发展规划主要包含以下六方面的内容：

1、产业园区发展战略：

科学构划园区全局性的发展蓝图：包括产业聚集、功能定位、开发模式、运作机制等研究。

2、产业园区发展定位：

明确发展方向，有效提出园区整体形象：包括产业定位、功能定位、目标客户筛选、管控机制等研究。

3、产业园区产业定位：

加快推进园区产业结构优化升级：包括园区比较优势、区域产业链分工协作、细分领域、产业招商等研究。

4、产业园区产业布局：

深度优化园区产业空间布局：包括空间承载力、特色集聚、功能分区等研究。

5、产业园区二次创业：

整合多重优势，挖掘园区发展新潜力：包括支柱产业优化升级、园区新经济增长点培养、产业链优化路径等研究。

6、产业园区经营管理：

提高运营管理水平，焕发园区发展新活力：包括管理体制、产业招商、品牌经营、孵化支持、产业投资等研究。

什么样的园区规划才是科学合理的？

WHAT KIND OF PARK PLANNING IS SCIENTIFIC AND REASONABLE

产业园区规划意义在于指导解决园区“发展什么、怎么发展、在哪发展”等重要问题。一套科学园区规划，不追求口号响亮，概念唬人，而在于能真正指导实际行动，能切实保障园区按计划推进，最终落实为“建得起来，招得了商,盈得了利”。至少要保证有以下几个主要方面：

能使推进有计划，落地有竞争力。

科学的产业园区规划能使产业园区建设按照预期的一步步进行，能切实提升产业综合竟争力。可以通过合理规划产业园区的产业功能区块，可以实现产业集聚和产业链的合理延续，进而提升产业竞争力；另一方而，通过指导产业园区有计划建设实施，同步促进企业的技术研究、设备更新和产品开发，为产业竞争力的进一步提高奠定基础。

能充分挖掘发挥园区潜力，提升招商竞争力。

科学的产业园区规划可以从从顶端入手，研究制定产业园区发展规划是落实区城经济发展战略、提升园区发展水平的客观要求。高起点、高标准、高要求做好规划研究工作对于充分发挥园区比较优势、科学开展招商引资、切实提升园区核心竞争力等其有重要作用。

能合理调配资源，使收效最大化。

制定完善的产业发展规划是产业发展配套招商基础。只有根据完善而详细的产业发展规划，招商部门才能把有限的资源用在重点招商产业上，同时政府可在相关政策上对重点产业予以倾斜。

园区规划的核心是什么？

PARK PLANNING CORE

产业园区规划包括产业园区规划背景、发展定位、规划布局、招商策略、园区运营管理等内容。内容总体概括，产业园区规划可分为产业规划和园区规划两部分规划。产业规划是灵魂，空间规划是躯体，所以园区规划应该坚持产业规划先行的理念。李志平认为产业规划的关健在于产业的定位分析，只有将产业定位准确了，后续的空间布局、招商策略和增值服务的打造才会更加具有成效。当然，在此之前，对外部环境和内部环境的充分梳理，是产业能够准确定位的基础。

外部环境分析

产业发展环境分析行业发展前景评估政策导向内部资源分析内部资源优势内部资源劣势产业现状和资源能力产业与周边的竞争态势

产业定位分析

确定主导产业确定产业组合方案确定辅助产业

产业发展和空间布局

产业发展策略空间布局策略

园区配套策略

招商策略运营管理策略增值服务策略投融资策略

产业园区规划基本步骤

园区规划应遵循哪些原则？

WHAT ARE THE PRINCIPLES OF INDUSTRIAL PARK PLANNING

关联发展原则园区规划应围绕区域主导产业展开规划布局，发挥优势产业、优势企业的关联带动作用，推动产业、企业形成配套发展、错位发展、互补发展的良性格局，提升企业市场适应能力、反应能力和竞争能力。成链发展原则坚持把培育完善优势产业链作为地区产业发展重要路径，构建深化产业链整合发展机制，推进企业、项目之间在产业链延伸方向上建立相互配套、分工协作关系，形成相互关联、相互支撑、相互促进的发展格局。集聚发展原则强化产业配套能力、公共基础设施和政策市场环境建设，推动产业关联的企业合理流动、入园发展，推动形成既竞争又合作的集聚发展态势，增强对产业园区外产业的吸纳、集聚和辐射带动力，使产业园区成为本区域产业集中度最高的区块。集约发展原则通过优势产业集中布局、集聚发展，推动企业精干主体、分离辅助，建立成链闭环发展的循环经济发展模式。强化集约节约用地，严格执行建设项目投资强度、建筑密度、容积率等指标，努力提高工业用地综合利用效率。合作发展原则坚持把产业园区作为充分开放合作的重要平台，主动承接国际国内产业转移。立足省内区域经济合作，支持跨区域建立产业园区，探索产业合作园区或产业集中发展区”建设模式和管理运行机制。

如何做？

把“招商”与“规划”作预见性操作，独创“招商前置”规划方案，在前期产业定位时便精准捕捉目标企业，征询目标企业入驻意向，使产业规划与招商无缝对接，从而保证规划指导性强、实操性强、落地性强，招商实施有方向、有重点、有目标，使区域/园区真正成为地方经济的驱动引擎。

■园区产业规划

整合宏观环境和微观环境要素，以前瞻的眼光、科学的理论、客观的实践和详实的数据，对产业项目作宏观的、方向性的计划、筹划和谋划。主要包括产业园区的发展战略规划、项目概念规划、总体发展规划、产业发展规划以及项目详细规划。

■区域产业研究

围绕环境、区位、资源、政策等因素对项目进行客观、科学、全方位的论证，从多方位多角度支持项目的开发和发展。主要研究内容包括区域竞争力研究、产业项目可行性研究、开发策略研究、产业定位研究及产业市场研究。

■产业园区的经营管理系统设计

围绕园区运营目标，在园区的规划开发、经营管理的过程中引入现代高效管理理念和经营策略，提升园区的运营水平，提高园区运营效益。主要服务内容包括开发建设模式研究设计、投入产出预警体系研究设计、管理模式与运营组织系统设计、工作绩效与激励机制设计、产业园区规划的大致框架。

■产业园区招商引资系统设计

一方面确定投资融资模式，加速园区的开发建设；另一方面确定目标客户群，制订合适的诱导方案，运用高效的策略，吸纳企业商家进驻经营。主要内容包括投资融资策划、招商政策策划、招商策略策划、主题招商策划及招商活动筹划。

■产业链设计

产业链涉及区内产业链的搭建，确定产业链核心环节和延伸环节，重点项目研究，产业链重点支撑体系设计等方面的内容。

■运营链设计

运营链涉及区内的发展战略、投资建设模式、产业导入、产业扶持、公共服务等内容。

■供应链设计

一方面确定投资融资模式，加速园区的开发建设；另一方面确定目标客户群，制订合适的诱导方案，运用高效的策略，吸纳企业商家进驻经营。主要内容包括投资融资策划、招商政策策划、招商策略策划、主题招商策划及招商活动筹划。

■载体链设计

载体链涉及构成区内的各种基础设施，以及标准化厂房、产业综合体、办公楼宇、独立工厂等物业载体，主要是空间规划的内容。

产业规划主要是对园区内的核心产业、重点产业和辅助产业的界定，在此基础上分析产业链和上下游企业的构成关系，进而形成一个可持续发展的园区生态环境。

而做好产业规划，最重要的是综合运用各种理论分析工具，基于自身的实际状况，充分考虑国内外及所在区域的经济发展趋势，对园区所在地产业定位、产业体系、产业结构、产业链、空间布局、经济社会环境的综合影响。