孙炜财税课堂：你知道吗，房地产企业还可以这样融资(财税培训课堂,关键词优化)

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房地产是一个资金密集型的产业，投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量的资金，对房地产企业来说，资金就是血、就是命，因此资金筹措成了房地产企业最关心的问题。

目前房地产国家对房地产调控进入了关键时期，银行对企业也收紧了银根。因此企业在扩大融资渠道的时候，也要注意内部挖掘，节省资金流。

大家知道，原来营业税时，收到预售房款，应缴纳营业税额=预收款*5%。房地产企业营改增后，对预售房地产的企业实施了先预缴、后计算缴纳的优惠，即企业收到预收款时先按照“应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%”公式预缴3%的增值税，达到增值税纳税义务发生时点时再计算申报缴纳。对比发现，营改增后预缴的增值税低于营业税税额，这其实也是国家对房地产营改增的一个优惠政策。

而实践中发现，部分企业对于预售项目，没有充分利用税收政策，而是提前足额缴纳了增值税，导致了过早缴纳税款、形成了资金占用。我们通过举例说明：

（1）假定九鼎房地产按照简易计税预收房款1个亿，则

应预缴税款=预收款÷（1+征收率）×3%

=1/（1+5%）*3%=0.028571429亿元

而企业实际缴纳税款=预收款÷（1+征收率）×5%

=1/（1+5%）*5%=0.047619048亿元

（2）假定九鼎房地产按照一般计税预收收入1个亿，则

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3%

=1/（1+11%）*3%=0.027027027亿元

企业实际缴纳税款=预收款÷（1+适用税率）×11%

=1/（1+11%）*11%=0.099099099亿元

整理表格如下：

对比发现，如果是简易计税，每1亿元预售收入，预缴时完全缴纳将占用资金190.48万元，如果是一般计税，则多达720.72万元。

很多房地产项目体量较大，预售房款金额巨大，房地产企业从预售到交房中间有很长的一段时间，因此按税法预缴增值税，相当于帮企业找到了一个融资渠道、无利息且不涉税，一定程度上能帮助企业缓解滚动投资的资金压力。

此时，房地产开发企业收到预收款时，因未达到纳税义务发生时间，可以按照《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）规定， 选择“未发生销售行为的不征税项目”——602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码、开具增值税普通发票、发票税率栏填写“不征税”，按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》，不申报此项预收款收入。

需要提醒的是，《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第四十五条第（一）款规定，如果先开具发票的，增值税纳税义务时点则为开具发票的当天。

当达到纳税义务时点时，一般是产权发生转移即交房时，再根据计税方式计算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款，公示如下：

应纳增值税额=当期应纳税额-已预缴增值税额

依法纳税，既不早交税、也不晚交税，方是好的财务。

【政策依据】

1.《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》，计算公式：

应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，年5月1日后按照10%的税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

2.《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

近期重要法规：《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔〕57 号）