天津15大商圈mall租金/空置率/存量/增量大调查丨赢商大数据(天津商圈分析,关键词优化)

据赢商大数据中心监测，截至年二季度，天津商业面积3万㎡及以上的购物中心总存量近531.2万㎡； -2020年预计新增购物中心约20个，商业面积达190.6万㎡；年第一季度购物中心首层平均租金约457元/㎡/月，空置率高达12.5%。

注：本文各项【购物中心统计数据】，均以商业面积≥3万㎡购物中心为统计标准；引用文中数据请注明来源于赢商大数据中心

作为商业存量较大的城市，天津从2015年开始，购物中心增量增幅有所下降，购物中心开发热度不断降温，百货商场更是面临着闭店危机，市场开始走向成熟的消化期，“饱和”、“转型”成为了天津商业被提及最多的关键词。

传统商圈转型压力巨大，急需创新变革；新兴商圈潜力浮现打破传统商业格局，各自为阵，品质档次升级，逐渐分羹传统商圈。

由赢商网主办的【新一线城市商业地产发展高峰论坛】将于年7月下旬在武汉隆重举行。届时，上千名开发商与品牌商代表将聚首武汉，共商新一线城市商业发展新征程。

一、天津整体商业情况分析

据国家统计局数据显示，2016年天津全年GDP达17885.39亿元，位居全国第五，仅次于北上广深四个一线城市，比上年增长9.0%。2016年天津社会消费品零售总额5635.81亿元，增长7.2%，居民消费水平不断提升，消费市场增长动力正在转换，消费升级态势明显。

据赢商大数据中心数据显示，截至年二季度，天津商业面积3万㎡及以上的购物中心总存量近531.2万㎡，位居全国第8；-2020年预计新增购物中心面积达190.6万㎡，增量位居全国第13。

天津全市购物中心在前几年带来了大体量新增供应，一味同质化地扩张导致后期入市购物中心压力巨大，市场竞争非常激烈，整体面临空置压力。截至年第一季度，全市购物中心整体平均空置率已上升至12.5%，首层平均租金降至457元/㎡/月。

1、存量/增量：购物中心总存量近531.2万㎡，-2020年新增量近190.6万㎡

据赢商大数据中心数据显示，截至年二季度，天津商业面积3万㎡及以上的购物中心总存量近531.2万㎡，-2020年天津3万㎡及以上的拟开业购物中心约20个，增量近190.6万㎡。

预计年天津新增体量共138.8万㎡，同比2016年增幅将降至20%。购物中心开发热度不断降温，市场开始步入走向成熟的消化期。

2、租金：购物中心首层平均租金降至457元/㎡/月

2015年一季度至年一季度，全市购物中心平均首层租金在420-475元/㎡/月之间浮动，季度平均环比增幅在1%左右。

截止年第一季度，受新入市项目的影响，天津购物中心首层平均租金环比微降2.0%至457.0元/㎡/月。

3、空置率：购物中心整体空置率上升至12.5%

2015年至年一季度，天津全市购物中心空置率平均在9%-12.5%。

年一季度，新项目持续入市，天津商业市场竞争加剧，天津购物中心整体空置率上升至12.5%，促使部分购物中心为吸引客户积极地进行了品牌调整。

4、老牌传统百货危机重重，转型迫在眉睫

天津老牌传统百货亨泰百货、劝业场百货西南角店、远东百货、百盛纷纷先后闭店。从业绩上看，某些传统老字号百货商场在2015年的跌幅更是达到了21.9%，老牌传统百货迎来了前所未有的危机，转型迫在眉睫。

传统百货业面临洗牌，大批后来者争相进入开发购物中心，以新理念、新科技打造购物强体验，颠覆传统商业模式。

5、多商圈浮现改变商业新格局

随着城市化的加速推进，旧城改造，使缺乏个性化的传统商圈必须升级。一些区域由原来的工业区向现代产业服务区转变，新的居住区形成后不断加强商业配套，优质购物中心不断涌入，加速形成多中心商圈格局。

二、天津5大传统商圈商业发展解读

▼ 5大传统商圈整体概况：面临巨大的转型升级压力

天津传统商圈主要包括南京路-滨江道-和平路商圈、鼓楼商圈、友谊路商圈、小白楼商圈、解放路商圈，大多分布在主城区内，均在天津最发达的商业地段。

传统商圈的购物中心存量占据全市的43%，而其中购物中心在商圈内所有商业形态中占64%，其他均为百货、商业街等。

消费需求愈发多元化，新兴商圈和新商业模式不断带来新的挑战，天津传统商圈正面临着尴尬的“中年危机”，知名百货频临倒闭，商业升级压力较大，传统商圈纷纷开始了转型升级之举。

1、南京路-滨江道-和平路商圈：新开业购物中心带来了提振作用，体验业态占比高达45%

截至年二季度，南京路-滨江道-和平路商圈购物中心存量高达99.6万㎡，商圈是历史最久、最繁华、商业最密集、客流最大、购物中心存量最大的商圈，也是天津最核心的商圈，商圈附近聚集着大量高收入人群，以年轻时尚一族、白领阶层为主，整体购买力强大。

据赢商大数据中心监测，年二季度商圈内购物中心首层平均租金在400-900元/㎡/月区间浮动，为全市最高。

历经百年，尽管商圈内百货、街铺等其他商业形态存量在传统商圈中是最大的，但商圈繁华程度有增无减，其购物中心存量也是所有传统商圈中最多的。随着天津恒隆广场、天津天河城购物中心等进驻，商圈档次也在不断提升。

据赢商大数据中心监测，2013年后，商圈内新开业购物中心达6家，总体量57.1万㎡，居传统商圈之首。

新开业购物中心：2013-年开业的购物中心

（1）品牌与业态构成

新开业的购物中心为商圈引进了许多新兴品牌，商圈内新兴品牌占比超三成。体验业态占比高达45%，随着天津天河城等购物中心落成，文旅体验、环球食肆、室内娱乐、高端影院等多元化业态的引进，商圈的文化、时尚、潮流氛围更加凸显。

新兴品牌：指2014年创立或进入中国内地的品牌（下同）

体验业态：含餐饮、儿童亲子、休闲娱乐、服务业态（下同）

（2）天津和平大悦城

项目由来：由天津的老字号商场津汇广场改造而来，是大悦城地产第一家成功的轻资产管理输出项目，也是在天津的第二个大悦城项目。

主题街区创意无限：天津和平大悦城打造出了5条室内场景商业街区，创意手作街区“超级工厂”、复古主题街区、餐饮不夜城“南岸里”、女性内衣主题街区“Hi内”。

图片来源：项目官网

“超级工厂”，打造出一条全新的集合文创生活、复古手作、创意零售的主题街区。

图片来源：项目官网

“复古主题街区”充满复古皮衣、哈雷配饰、英伦风情等系列产品，让消费者还原百年前天津最“洋气”的生活方式。

图片来源：项目官网

餐饮不夜城“南岸里”，装潢风格带有浓郁的异域风情，走进街区仿佛置身东南亚小吃夜市。

图片来源：项目官网

国内首个女性内衣主题街区“Hi内”，营造出梦幻浪漫的海底世界场景。

图片来源：项目官网

品牌组合创新：70余个品牌首次亮相南京路街区，40多家品牌首次进入天津。首层打破传统概念，减少出现传统零售业态，取而代之的是brunch、外摆阳伞和下午茶。

（3）天津天河城购物中心

项目区位：坐落在天津市和平区金街的南端起始点，与地铁3、4号线直接接驳，50多条公交线路环绕，是天津市最具规模的双地铁同时兼有公交总站的购物中心

业态品牌创新：根据18-35岁消费群体追求时尚，崇尚个性、热衷社交、追求生活品质等消费特点，引进滚石唱博馆、公元铭美食广场、蘭运动健身中心、汤姆熊欢乐世界、津萃齿科、双面美容等创新多元业态；首次引入天津的新旺茶餐厅、伏牛堂、澳门街等多家餐饮品牌，将让北方市民感受异域风情和味道。

图片来源：项目官网

另特别引进广州购书中心（品牌首次跨省布局），业态除涵盖主流的图书品类以外，还设置了特色简餐、亲子体验、文创精品之作、生活体验等多元生活版块，旨在打造天津的“城市文化生活中心”。

图片来源：项目官网

2、鼓楼商圈：最具创新意识，最懂打造体验式商业

鼓楼是天津的发祥地，周边分布多个天津旅游景点，商圈内客群大部分为外地旅游者。

中粮集团、陆家嘴集团等多个知名实力房企在此圈地屯兵，截至年二季度，整体购物中心存量约达67.1万㎡，未来两年预计还将带来19.5万㎡的增量，为商圈带来了较大的信心，推动600余年历史的商圈，重新定位为年轻时尚消费群体的新型商圈。商圈内购物中心首层平均租金在200-800元/㎡/月区间浮动。

商圈内仍然分布着大量的百货和商业街，随着购物中心的进驻落成，商圈商业氛围越来越密集，购物中心形态比重超60%，模式趋向由原来的区域居民消费转变为城市特色商业消费。

（1）品牌与业态构成

凭借天津大悦城、天津水游城、天津仁恒置地广场等购物中心的进驻，鼓楼商圈实现了业态的多样化，涵盖58种细分业态，以及占比超过14%的新兴业态，满足了消费者的多层次需求，成为业态最丰富的传统商圈。

新兴业态：含创意生活馆、创意主题餐厅、电子科技娱乐、儿童服务、儿童书店、服饰潮流集合店、海洋馆、跨境电商实体店、品牌集合店等业态

基于丰厚的历史文化底蕴，以及商圈聚集外地游客的功能，鼓楼商圈更注重文旅消费的作用，购物中心体验式业态占比超50%。

以天津大悦城为首，积极引入更多的餐饮、文创、休闲、娱乐等体验式品牌和新兴品牌，同时打造文化创意主题街区，利用艺术、IP、科技等主题活动提高商场及商圈的整体热度，引领天津消费者开启新的消费模式和生活方式。

（2）天津大悦城

六大特色主题街区：针对核心客群细分及需求，天津大悦城打造含骑鹅公社、神兽寺街、五号车库、IF街、良食局、零陆壹捌等具有鲜明主题和明确客群的体验式商业空间，加强了社交属性与主题体验，相当于在mall里植入自成一体的“客流发动机”。

骑鹅公社，创造了中国首个购物中心内的创意文化主题街区，把一块“不良面积”打造成个性最鲜明，坪效最高的特色业态。

图片来源：项目官网

神兽寺街融合电影、奇幻、超现实等风格，以“天津四大神兽”为街区主题亮相。

图片来源：项目官网

五号车库，全国首个以手作艺术为基调的室内街区，将商业与艺术联结在一起，共享价值，实现了情景消费的新业态形式。

图片来源：项目官网

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大悦城首个室外街区“IF街”，专为津门时尚青年量身定制“不早于24点闭店”的营业时间，揭开津门夜生活的全新篇章。

图片来源：项目官网

良食局全国首个O2O会员体验中心，打通线上线下，设置包含的“天下粮仓”、“种子博物馆”、“咖啡先生”、“败物首选区”、“原创精品”、“轰趴地带”六大体验区。

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（3）L+MALL天津陆家嘴中心

情景打造，设计独特，创新科技运用：倾力打造全复合生活需求解决平台，开放式空间融合情景化消费；室外独有的下沉式广场宛若涟漪，惊艳舞台、高雅展区，拓展空间新定义；360度楼体泛光效果，开启城市生活不夜场，打造天津夜景新亮点。反向寻车、室内定位、互联网+理念、移动端便捷会员服务，营造智能便捷感受。

图片来源：项目官网

3、友谊路商圈：旨在打造最高端商圈

友谊路高端商务板块位于市中心的东南部，是集金融、涉外、商务、会展、餐饮等功能于一体的服务型经济聚集带，堪称天津的华尔街。

自2012年以来，友谊路商圈涌现出多个优质购物中心，截至年二季度，商圈购物中心存量已达49.8万㎡。随着商务功能加大，商圈也将进一步稳固其商业价值。商圈内购物中心首层平均租金在300-900元/㎡/月区间浮动。

据赢商大数据中心监测，2012-2013年天津银河国际购物中心、天津彩悦城阳光购物中心、天津银河地下商业广场、天津新业广场相继开业，一下子填补了该区域的商业空白，一改商圈以往存量少、业态单一的局面。截止至年6月，商圈内81%的商业形态为购物中心类型。

（1）品牌与业态构成

该商圈主要客流为周边居民及全市高端消费群体，汇集了进驻天津的大部分国际一线品牌，其中更有多个当时首次入津的品牌，例如LV、Celine、MiuMiu、YSL等。整体档次偏高，对新兴品牌引进需求较低。

为了突出综合功能，友谊路商圈不断优化品牌组合与升级，加大了体验业态的补充，为消费者提供更丰富的消费选择和全新的购物体验。

（2）天津银河国际购物中心

银河国际购物中心坐落于天津文化中心北侧，以“亚洲一流、天津首席”和超越现有商业标准的规格，引领天津消费文化迈向国际级大都会。

高品质的购物环境：银河国际购物中心最为突出的四大主题中庭设计，囊括了日辉厅、大地厅、月光厅和星光厅。

日辉厅流畅、动感、有序的视觉感受，大地厅打造成亲近自然、令人愉悦的观景之地，星光厅被国际奢侈品牌云集周围尽显高贵气质，月光厅安静清爽色调与舒服的软装铺设，为顾客提供与国际接轨的高品质商业购物环境。

图片来源：中关村在线