天津楼市走势预判，留给刚需的窗口期还有多久？(武清发展趋势,关键词优化)

一边是落户新政后房价急升，一边是政府声称稳房价稳人心，天津房价未来走势如何，留给刚需的入手时间还有多久?

尤其对很多户口办理还在路上的刚需们，眼睁睁地看着天津房价不断上涨，想立刻买入又没有资格，等有了资格后又怕房价已上天，内心的煎熬可想而知。

目前对于天津楼市的后市，分为两种观点，一种认为随着入户人口越来越多，天津房价会越来越贵，学区房更能得到有力支撑；另一种认为上涨一段时间后，天津自身的经济发展和内在竞争力跟不上，后期会横盘甚至下跌。

天津后市究竟如何，米宅北京在翔实的数据基础上进行深入分析。

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需求方面——人才新政与棚改的双重需求叠加

新政在未来两三年究竟对天津房地产市场有多大的影响？

根据相关数据，人才新政颁布一周内已经办理落户7000多人，截止5月底，后台预审通过26万人。

需要调档的人数占总申请人数的比例大概是80%，而需要调档的群体都是在津“无房无工作”的情况，按照民间说法，集体户口两年内不买房会打回原藉，因此天津新入藉人口在最近两三年会带来巨大的购房需求。

我们采取保守估计，即一年内成功落户30万人的话（新政之前17年新增户籍人口5.6万，16年17.5万，30万真的很保守了）。这30万人中的80%，也就是24万人两年内要完成买房任务，平均每人购房30平米，那么这24万人的购房需求就是720万平米。

720万平米的需求究竟有多大呢?

年天津市新建商品房成交面积是1280万平方米，720万平米的需求能占到17年全年新房供应量的56%。

如果还不能直观的感觉到天津人才新政带来的购买力度的话，那么我们来和更早实行人才引进政策的新一线城市南京、武汉作一下对比。

南京年新增户籍人口17.9万，而过去十年平均新增户籍人口仅5万，17年户籍人口同比增长率为2.7%。

武汉17年新增户籍人口19.8万人，过去十年均值仅为1.5万，户籍人口同比增长率2.3%。

而天津落户的热度远高于南京武汉，如果18年户籍人口同比增长达到3.5%的话，新增户籍人口就会达到37万人。

实施落户新政后，南京、武汉、成都等新一线城市的房价经历了大幅上涨，而天津此前房价一直在阴跌，面对未来如此巨大的需求，天津房价有很大的上涨压力。

新增人口的购房需求已经很旺盛，但天津的新增购买资金不仅来自刚需们。天津从年起实施市区棚户区改造“三年清零”行动计划， 17年已经完成了40万平米的拆迁改造计划，18年和19年还将继续推进每年大约40-50万平米的改造计划。

棚改的货币化安置方案一直被诟病为三四线城市房价上涨的元凶之一，“三年清零”计划给天津房地产市场带来的这支重要的购买力量也不容小觑。

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供给方面

在中央严控地产的高压之下，天津政府表态坚决贯彻“房住不炒”的方针，然后给出了未来几年的住房供地计划。

然而，在年7月给出的供地计划中，并没有增长住宅土地供应的实锤。年至2023年住宅用地计划供应2579公顷，年至2021年住宅用地计划供应4108公顷。相比之下，2009年至2014年，每年的住宅土地供应都在1000公顷以上。

巨大的潜在需求加有限的土地供应，天津房价难道要暴涨了？大家先别急，其实相比北京，天津是有两个平抑房价上涨的机制的。

一，周边地区的竞争性。

北京作为国家的政治中心，有众多的资源是独一无二的，是其它城市无法复制和竞争的。

但是天津，放在整个京津冀城市圈的大背景来看，天津只是承接北京外溢资源的选择之一。

拼距离，天津比不过燕郊、北三县，论政策扶植，滨海新区也让位于雄安新区。

天津的竞争优势主要在于良好的公共服务和宜居性，更主要的是全国领先的教育资源（985高校录取率全国第一）。

但如果天津房价上涨过快，自身优势就会削弱，本来要流入到天津的企业和人口就会考虑环京其它区域。

即使天津不供地，环京也有的是地，天津想要像北京一样限制供地未必有效。更何况天津债务压顶，卖地的压力很大，动力很强。

因此，天津和环京的竞争格局决定，天津房价可能会上涨，但不支持暴涨，如果涨幅过大，则警惕回调。

二，多核心的布局。

北京的情况是，大家的工作主要集中在五环内多个商务区，居住地点则相对分散，从市区一直扩散到整个环京。鉴于通勤的成本和便利，北京五环内的房价一直居高不下。

而天津的情况是，新增的工作岗位很多分布远郊区县的功能区里。比如，天津港保税区以进出口贸易和融资租赁闻名，东丽区则聚集着一些航空航天和零部件制造企业。

当然，其中最成熟的当属泰达开发区，很长时间里泰达开发区的平均收入水平都高于天津市区，目前的房价大概在2.5万至4万间。

多核心的布局有平抑中心城区房价的功效。尽管被打上“远郊区县”的标签，但很多地方其实交通便利，配套齐全。

比如在武清、宝坻、滨海新区（于家堡站、滨海站、滨海北站）共分布着五个高铁站，其中武清站和于家堡站目前已经有密集的通往北京的车次。

鉴于新流入人口更青睐于交通便利且房屋总价更低的楼盘，这些地区的低价楼盘很可能会比市内六区楼盘卖的更快。

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天津的可持续竞争力和风险

天津目前的房价贵么，或者说，当前的房价有泡沫么？

答案是，天津房地产整体上基本没有泡沫，目前价位在合理区间。

为什么敢这么说?因为天津房价高的地方，主要集中在市内六区。

市内六区虽然有六个区，但面积很小，大概相当于北京的东西城加崇文宣武。而出了市内六区，两万以下的房子大量存在。而且在两万左右及以下的不少区域，租金回报率还相当不错，这个价位和其它新一线城市相比是很有吸引力的，并且是有实际的入住人口支撑的。

很多人担忧天津GDP缩水后的经济不振，但在笔者看来，这种GDP数据更像是政府的游戏，前任领导粉饰业绩，等到下一任领导上台不想接着圆这个谎了，就把泡沫戳破。

数据上的下滑，只能说明前几年滨海新区赶超浦东对标曼哈顿的口号太大了，数据太虚了，不能代表天津的经济真的有了断涯似的下跌。

事实上，几年前大搞开发的作法，虽然造成了天津现在严重的债务问题，但是也造就了天津商业地产长期租金很低的事实，从长期来看，综合上较低的商业运营成本，无疑会吸引更多更有活力的民营企业入驻。

我们重申，天津最大的竞争力在于良好的公共服务。

北京的人口管控越来越严，最近又发布了限制外地牌照车进京的政策，在这种趋势下会有越来越多的北漂选择落户天津。

天津会以优质的教育资源，可承受的房价，便捷的交通，与环京其它地区相比较开放和公平的竞争环境等综合条件不断引入人口。

从世界上其他国家城市发展的趋势来看，消费型城市崛起，先有产业再吸引人口的传统观念也受到挑战。

所谓消费型城市，是指有些地区由于有着良好的配套设施而吸引人口生活和消费，形成人口集聚。

而企业为更好的招聘和留下员工，也会考虑把企业迁入到这些宜居的地区。

眼下中国的人口红利结束，老龄化提上日程，企业招聘工作和选址也必将更多的考虑人们更喜欢在哪里生活。

其实在滨海新区这片实验田，就有活生生的例子。

响螺湾中心商务区和中心生态城几乎是同时开建的，但十年过去了，尽管商务区更具地理位置的优势（离老城区更近，于家堡高铁早已通车），但生态城在很多方面的发展反而都优于响螺湾商务区。

响螺湾中心商务区是按照政府建造传统CBD的思路来的，大量建设密集高楼大厦，希望通过招商引资带动区域发展，住宅用地只是商业用地的补充。

而北部的中新生态城则是按照新加坡城市花园的理念建设的，住宅用地优先发展，高标准进行配套建设，在生态城还没有自身产业的时候，就吸引了人们前来置业和居住。

十年之后，中心商务区的债务压力很大，而生态城的人口规模逐步扩大，也吸引了一些高科技和文化产业公司入驻。

所以，从消费型城市发展的趋势上来看，基于天津在京津冀城市群中的突出公共服务优势，我们认为天津这座城市是有可持续发展的潜力的。

最后，我们将提示投资风险。从天津本身来看，当前价格泡沫很小，风险不大，但天津地产的风险其实在外部，在于整个中国的金融环境和地产政策。

最后总结一下我们的核心观点和投资操作建议：

新政导致新入籍人口的购买需求急速扩大，天津房产价格面临持续的上涨压力。但出于地区间的竞争性格局，以及天津自身的商务区多点分散布局，我们认为天津的上涨会有限度，如果涨幅过高，则很可能面临房价回调和政策调控的双重风险。