购物中心经营模式与税务分析(大型购物网站建设,关键词优化)

购物中心经营模式分析

购物中心事实上相当于城市生活休闲中心，着眼于满足大众日益增加的精神和文化需求，是一种复合型的商业形态而不是一种业态。购物中心是商业产品，因为它最终的体验方式是凝聚客流、提升销售；购物中心是地产产品原因在于它将为零售商提供商业经营的载体、服务空间；购物中心是金融产品，因为它不是静态的不动产，而是一种通过运营可以带来增值，具有动态升值和较高收益的投资形式，是以购物为主体、辅以休闲、娱乐、餐饮、社区服务、大型影院等多功能商业业态，表现为复合性，在经营管理上，表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为特定商圈。

购物中心房产可能是企业自有的，也可能是企业租入的，由经营单位对内部经营环境和设施根据，自己的意愿进行设计装修添置。具体有以下三种形式:零售产权、整体租赁模式,适用类型：大型封闭式购物中心;零售产权、分权租赁模式，适用类型：专业型步行街及底商；自留产权、整体租赁模式，适用类型：中小型百货超市和商场。此三种形式的税收分析待后续文章详述。

购物中心的运营模式有：

自营：自己采购、自己定价、自己销售 ，连锁摩尔购物中心（MALL）一般自营销售占到60-70%；

联营：即商场以较低的租金（或无租金）引进商家，并与商家捆绑在一起，分享商家一定比例的经营收入，（实质是先销后购）；

代销：受托代销商品，一是视同买断、二是收取手续费 ；

租赁式：完全出租场地给商家、商场靠租金维护运营（更多运用于购物中心的餐饮业，通常面积占到10-15%的比例）；

复合式：集自营、联营、租赁、代销等商业运作模式于一体 。

各类经营模式税收分析

租赁式

是指商场的经营者与商场内商品的经营者是完全分离的。商场经营者只负责营造商品经营环境和条件，以租赁方式出租铺面给商品经营者，按期约依向各商铺经营者收取租金、公共物管、安保及其他服务等费用，商品经营者平时的商品经营活动、财务收入活动与商场经营者无关，完全由商品经营者全权自主。这种模式目前多出现在大中城市里的家装家居商场、建材商场、工业品专业批发商场、农副产品综合批发商场等。

1、经营租赁不动产，一般适用税率11%，简易计税5%

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，税率11%。根据《国家税务总局关于发布的公告》国家税务总局公告2016年第16号文件规定：“第二条纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。”各种形式包括租入取得不动产。关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定。一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。即如果购物中心房产是租赁取得，如再次分块租赁给其他商业主体如餐饮，则需要按转租来确定适用税率。

2、发票开具与取得问题：

租入时可以取得11%或5%的增值税专用发票。如果出租方为办理了税务登记的主体且为一般纳税人则可以自行开具增值税专用发票给购物中心，如果出租方为没有办理税务登记的主体或为小规模纳税人则可以向税务机关申请代开增值税专用发票；

特别的，如果出租方为个人或小微企业，按目前政策享受月营业额不足三万元或季度营业额不足九万元而免纳增值税的，只能开具增值税普通发票，如果需要开具增值税专用发票，则该出租方将不能享受税收优惠；

租出时开具11%或5%的增值税专用发票。购物中心均为一般纳税人，租赁增值税专用发票自行开具。

3、特别提醒：

（1）根据财税〔2016〕36号，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

财政部和国家税务总局规定的其他情形。因此，营改增后，包括免租期、装修期在内的“无偿”提供租赁服务行为面临按照增值税体系下被认定为“视同销售”的风险，从而参照“按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定”条款，征收相应的增值税。为了防范被认定为“视同销售”行为，实操中如果有“装修期、免租期”等可以这样描述：考虑到装修期等因素，甲方给予乙方租金总价款多少折扣，折扣后租金总额为多少。或者，写明标准支付租金，将免租内的租金为商业折扣部分金额，不实际支付。也可以通过将既定的租金总额分摊到租期内所有月份，实际上是降低每个月实际支付的金额，以防范“视同销售”风险。

（2）增值税为价税分离税种，增值税不得计入营业收入和利润表，从商业交易的惯例来看，交易价款应该包含税款，此条款明确租金为含增值税价款，可以减少交易双方围绕增值税可能发生的争议，尤其在营改增试点过渡期间。

（3）物业管理费及其他费用 ，根据财税〔2016〕36号文，增值税纳税人的销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。购物中心运营中物业费如果是委托物业公司收取，应由购物中心按照规定开具发票、申报纳税，应相应调整补充协议相关开票金额信息。如果物业管理费由物业公司直接独立收取并开票，由纳税义务人为物业公司而非购物中心。

（4）购物中心水电费，区分是由物业公司代收还是购物中心直接按一定标准收取。如果是购物中心直接按一定标准收取，则按销售水电缴纳增值税，同时可取得供水供电部门的增值税专用发票抵扣进项税额。如果是由物业公司收取，又分为两种情形：如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税（目前北京国税明确物业公司可以申请备案按简易计税3%）；如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：

物业公司不垫付资金；

自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；

物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。

4、吸人气、要客流、反补贴或超低价租赁

购物中心对影院、餐饮、卖场等这些吸人气、升客流的业态收取的租金通常很低，甚至给予其反补。有些卖场每天每平方米租金仅几元，同楼层的其他业态有时租金高达每天每平方米几十元。万达、星美、金逸、中影等是全国最主要院线，通常一家8个厅的电影院需预留5000平方米面积，投资约5000万元，由于目前票务打折众多、与制片方票房分成调整，因此原本3-5年即可回本的电影院如今需6-7年才能回本，这也使电影院的租期通常达15年。所以，高人气、长租约的电影院是开发商最喜欢的业态之一，通常采用：低租金+院线提成或低租金－补贴。餐饮原本承租力较弱，一直不算招商重点，大多购物中心以往仅预留10%甚至更低比例放置餐饮店，如今，随着服饰被网购冲击而需要实体店体验消费的餐饮成为聚人气的“新宠”，纷纷增加餐饮面积，有些新项目中，餐饮招商面积甚至高达30%-40%。那么对于这类业态的超低价租赁或反补增值税需要如何处理呢？

（1）《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件一第四十四条规定：纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率），此处成本利润率为10%。

（2）何谓不具有合理商业目的？是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。按照国家税务总局解释，一旦某种行为安排满足如下三个条件：一是必须是人为规划的一个或一系列行动交易；二是企业必须从该安排中减少应纳税收入或者所得额；三是企业将获取税收利益作为其从事某安排的惟一或主要目的，则可断定其不具有合理商业目的的安排且已经构成了避税事实。显然，国家税务总局在解释合理商业目的上吸收并体现了国外反避税一般性条款所包含的主要税法原则，譬如：德国的实质课税原则、英国的拉姆齐原则、美国的虚伪交易规则等。

（3）很明显，上述购物中心引入影院、餐饮、卖场不能被认定为是不具有合理商业目的，故应该不被税务机关调整纳税。但是应该将商业计划书、租赁合同明确报备给税务机关，并做好合同管理工作。

联营

即购物中心以较低的租金（或无租金）引进商家，并与商家捆绑在一起，分享商家一定比例的经营收入，（实质是先销后购）。购物中心通常会给商家按占用面积即每平方米销售任务下达任务指标，不论打折促销或正常销售，购物中心至少应按最低任务额的如80%或多少提成。且根据任务指标完成情况提成或奖罚。

1、联营商品的操作流程

（1）选择商品供应商。设定商品的最低销售额，供应商若达不到保底销售额，购物中心将放弃该商品的销售，取消合作。

（2）销售收款管理。首先，在商品销售过程中，购物中心应当负责全部联营商品销售收款工作，并确保正确无误。其次，计算应付款项。一般情况下，购物中心于每月月末汇总当期全部商品销售情况，并根据约定的比例计算应返还供应商的款项。再次，联营结算对账。购物中心应将计算的应返还的款项与供应商进行核对。

（3）购物中心支付联营结算款。购物中心与供应商在返款额核对无误后就可进行联营款项的结算工作了。

2、实质

在联营方式下，购物中心一般不需要提供资金购买待出售商品，也不负责配备商品销售人员。因此购物中心没有库存商品管理环节，所有商品的进货、存储及销售均由供应商负责。购物中心既省去了商品购进环节，又节约了库存管理的成本，只提供商品销售场所，并负责销售场馆的治安管理和控制销售的货款结算环节。虽然购物中心不直接参与销售工作，但是商品销售后的所有款项结算工作均由购物中心负责，消费者是向提供商品销售场所的购物中心支付款项。总之，购物中心与商品供应商之间存在“先销售后结算”的关系。

3、联营的方式

提成+广告费。如：某购物中心规定乙方商品所销售的货品，由甲方统一收款，甲方按17+2%（广告费）的提成比列。但事实上账务处理与该合同有很大差距。联营合同中的一般规定：

商家须承担的费用：

导购工资、奖金；

加装灯具电费；

电话费。为方便结算，购物中心将按照每月实际发生数额向乙方收取。

购物中心须承担的费用：

政府部门等各类管理费；

税收；

水电费；

空调费；

物业管理费。收银必须严格执行甲方有关的规章制度，由甲方统一收银，乙方营业员不得擅自收银，不得借故不开或拒开收银小票，不得使用非甲方的收银小票或收据，发票统一由收银台凭付款证明开出。

4、联营需要注意的问题

（1）作为本合同的保证，乙方签定本合同的同时，须向甲方交纳保证金，保证金交纳标准为50元/M2。保证金在本合同期满后1个月，由甲方归还乙方，保证金不计利息。收到保证金是否需要申报纳税？

根据《增值税暂行条例》第六条规定，销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

根据《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，条例第六条第一项所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。