2016-2020年中国房地产形势与展望(保障房发展趋势,关键词优化)

一、对“十二五”时期房地产发展态势的基本判断

“十二五”时期中国的房地产市场形势发生了较大变化。随着房地产开发建设的持续较快增长，房地产市场已从供不应求转向供求基本平衡，部分城市还出现了较为明显的供给过剩问题。“十二五”期间也是我国保障房建设规模最大的时期，城镇住房保障覆盖率显著提高。“十二五”期间，个别城市的房地产风险问题开始凸显，各界对房地产市场的整体风险问题愈加关注。对“十二五”时期房地产行业发展的基本态势做出准确判断，将有利于更好地分析“十三五”时期房地产市场发展趋势。

1.房地产市场总体进入供求基本平衡阶段，部分城市出现供给过剩问题

2010年以来，我国住宅新开工面积较此前大幅增长，过去4年住宅年均新开工面积达到13.8亿平方米，年均住宅新开工面积是2006年的2.14倍。其中，部分城市房地产市场新增供应量尤为显著。由于市场供应量持续快速增长，房地产市场的供求关系出现重大变化。根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房已达到1.0套左右，即目前我国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡。从日本、英国等发达经济体房地产市场的发展历程看，大规模的住房建设期基本出现在人口较快增长、住房总量不足的阶段，而在户均住房超过1套后，将会出现住房建设峰值，此后随着人口增速的放缓和住房短缺问题的解决，新建住房数量将出现下降趋势（见图1、图2、图3），房地产市场也将从快速发展阶段转向平稳发展阶段。借鉴日本等发达经济体住房市场发展规律，可以判断我国住房新开工面积的峰值已到。由于住房建设规模占全部房屋建设规模的75%左右，且商业营业用房、办公楼等建设规模与住房建设规模保持相对稳定的关系，住房新开工面积峰值的出现意味着房屋建设峰值也已临近。2011年，我国住宅新开工面积出现峰值，当年新开工面积为14.7亿平方米，2013年我国房屋新开工面积为历史最高，达到20.1亿平方米。由于住房新开工面积峰值已经出现，户均住房已达到1.0套左右，待售房面积开始增加，借鉴国际经验，可以判断2013年已成为我国房屋新开工面积的峰值时期。因此，2014年以来房地产开发投资增速的回落，包括房屋新开工面积的下降是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，是趋势性的，也是正常的回落。随着我国房地产市场由供不应求向供求基本平衡的转变，我国的房地产市场正在从此前的快速发展阶段向平稳发展阶段过渡。认识到房地产市场发展阶段的变化，将有利于更准确判断2014年以来房地产市场调整的性质和趋势。

2.房地产市场的总体风险尚处在可控状态，但局部和潜在风险开始显现

房地产风险主要包括房价泡沫风险、供给过剩风险和流动性风险三类。“十二五”时期，我国房地产市场的总体风险尚处在可控状态，但局部和潜在风险开始显现。

一是房价名义涨幅虽然较高，但尚不存在全局性的房价泡沫风险。房价泡沫风险是各界最为关注的风险，其典型特征是房价持续较快上涨且房价涨幅显著高于同期居民收入涨幅。一旦诱发房价涨幅超过收入涨幅的短期因素发生变化，房价泡沫风险将会很快爆发。观察发达经济体房地产市场的波动历史，可以发现，全国性的房价泡沫风险通常是由不恰当的房地产金融政策，特别是低利率、低首付政策引发，而在长期低利率后持续较快上调利率则是引爆房价泡沫风险的最主要因素。同全国性的房价泡沫风险不同，个别城市的房价泡沫风险通常是由短期内大量外部资金的进入导致或与人口持续流入过程中供应量过少有关。监测房价泡沫风险最有效的指标是特定国家或城市房价收入比的多年均值，一旦特定国家或城市的房价收入比出现明显超过多年均值的情况，则可以断定居民的住房支付能力在下降，房价泡沫风险已在累积。

1998年城镇住房制度改革以来，我国新建商品住宅销售均价总体保持较快上涨态势，2013年全国新建商品住宅销售均价为5850元/平方米，是1998年的3.16倍，2003年的2.66倍。但必须看到，这一阶段也是我国居民收入增速最快的时期。2013年全国城镇居民人均可支配收入为26955元，是1998年的4.97倍，2003年的3.18倍。即从全国看，居民收入涨幅显著高于同期房价涨幅。从国际经验看，美国、日本、德国和中国香港等典型经济体在人口快速增长、收入快速增长和住房总量相对不足的阶段，房价涨幅也普遍较高，这些经济体都曾经经历过房价年均涨幅在10%左右，但房地产市场运行仍比较正常的阶段。而目前各界经常谈论的日本的房地产泡沫、美国的次贷危机和中国香港20世纪90年代中后期出现的房地产泡沫阶段的房价高涨幅对应的是收入低涨幅，即收入水平不支撑房价的过快上涨而形成房地产泡沫。从房价收入比的变化情况看，1998年到2013年我国的房价收入比均值为8.97倍，其中1998年最高，为10.8倍，2013年最低，为7.6倍（见图4）。这表明，虽然1998年以来房价名义涨幅较高，但由于居民收入名义涨幅更高，居民的住房支付能力是在提高。正是由于有收入水平支撑，商品房销售面积才保持了持续较快增长态势。2014年全国新建商品住宅销售均价与2013年基本持平，而城镇居民人均可支配收入仍保持9%以上的增速，这意味着2014年全国的房价收入比将低于2013年，处于1998年以来的最低水平。由于目前的房价收入比处于1998年以来的最低水平，因此并不能得出存在全局性房价泡沫风险的结论。

二是市场供求状况已发生重大转变，但尚未出现明显的供给过剩迹象。供给过剩型风险是由于市场供应量明显超过需求量而形成的一种风险。同出现房价泡沫风险时房价收入比显著超过历史均值水平不同，出现供给过剩型风险时房价收入比可能并不高，甚至可能出现房价收入比低于历史均值的情况。即从房价角度观察，出现供给过剩型风险时居民可能仍有足够的支付能力。因此，并不能通过房价收入比来判断供给过剩型风险。虽然出现供给过剩型风险时的房价可能不高，但由于供给量过大，远远超过居民的实际需要量，由此必然出现大量房屋无法售出的情况，从而造成房地产开发企业无法顺利回收投资，并进而引发一系列风险。监测供给过剩型风险需要重点关注两类指标，监测中长期的供给过剩要关注特定城市的户均套数指标，监测短期的供给过剩则应重点关注人口结构变化和居民收入情况。1998年以来我国住房建设速度明显加快，城镇居民住房条件明显改善，人均居住面积由1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米。根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房在1.0套左右，其中住房成套率不超过80%。根据我国住房户均套数和住房成套率情况判断，“十二五”中后期我国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡，但尚未出现明显的供给过剩问题。

虽然从全国看房地产风险总体可控，但也要认识到，由于不同区域在人口、经济增长和供求状况等方面存在较大差异，不同区域的房地产市场运行态势存在较大差异。目前来看，部分城市存在较为明显的房地产风险，而受金融政策调整等因素影响，潜在的流动性风险问题需要重视。一是部分热点城市存在房价泡沫风险。2003年以来，部分城市的房价涨幅开始超过同期居民收入涨幅，2007年以来，部分热点城市的房价涨幅已显著高于居民同期收入涨幅。近两年来，部分热点城市的房价涨幅仍显著高于其他城市。虽然2003年以来全国新建商品住宅销售均价涨幅低于同期收入涨幅，但部分热点城市的房价涨幅却显著高于同期收入涨幅，房价泡沫风险值得关注。总体来看，部分热点城市房价过高的根源在于供不应求，其中2010年之前部分热点城市房价的加快上涨主要源于其住房新开工面积的持续下降，即供给不足造成的。2011年以来热点城市住房新开工面积大都明显增加，但由于在新开工的住宅中可售型的商品房占比较低，结果商品房供应量不足的问题并未根本改变，这就进一步推高了本已偏高的房价。二是一些城市供给过剩型风险已经凸显。虽然从全国看，尚未出现供给过剩问题，但2009年以来一些城市房地产新开工规模增长过快，已明显超过居民正常的需求量，形成供给过剩型风险。供给过剩型风险实际上是产能过剩在房地产领域的集中体现，这与我国在钢铁、造船和光伏等行业存在的产能过剩问题基本一致。三是要高度关注潜在的流动性风险。房地产业是开发周期相对较长的资金密集型行业，也是典型的高杠杆行业。房地产业的这种特点决定了房地产开发企业在整个开发周期中的资金来源对外部依赖性大，一旦资金来源出现问题，极易诱发流动性风险。从房地产业的资金来源看，不论是房地产开发企业从事房地产开发，还是消费者购房，大都需要银行信贷的支持，因此，银行信贷政策的调整会对房地产行业的流动性带来较大影响。如银行限制对房地产开发企业的贷款，将会直接影响房地产开发企业的开发能力和开发进度；如因宏观环境变化等原因持续上调利率，将会影响购房人的支付能力进而减少购房贷款需求和购房需求，开发企业的资金回笼就会受到较大影响。因此，需密切关注住房金融政策调整对房地产市场流动性的影响。

3.保障房建设显著加快，保障房覆盖率显著提高

2008年以来，我国开始大规模实施城镇保障性安居工程建设。继“十一五”全国开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房1600多万套、累计解决近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房问题以后，“十二五”时期又提出建设保障性安居工程3600万套的任务目标，以及2013～年1000万套棚户区改造任务。随着近年来保障性安居工程的大量建设，预计“十二五”末保障房覆盖城镇人口的比例将略超过20%，我国中低收入人群的住房条件也将得到较大改善。

4.房地产市场的城乡二元体系仍未改变

“十二五”时期，虽然我国城乡居民的住房条件持续改善，2012年农村居民人均住房面积已达到37.1平方米，但房地产市场的城乡二元体系仍未改变。城乡房地产市场在土地制度、住房金融制度、住房保障制度等方面存在显著差别，农村住房的成套率显著低于城市，基础设施不完善、生活便利化程度等方面也存在较大差距。受土地制度等因素制约，目前城乡房地产市场实际上仍处于分割状态。

二、“十三五”时期房地产市场发展趋势分析

从美国、日本、德国等典型经济体房地产市场的发展历程看，房地产市场发展具有明显的阶段性特征。从中长期角度观察，市场供不应求阶段、供求基本平衡阶段和市场供过于求阶段的市场运行特征会存在显著差异。因此，分析我国“十三五”时期房地产市场发展趋势，需要在准确把握“十三五”时期房地产市场所处发展阶段基础上进行相关判断。

1.由于房地产市场发展阶段变化，房地产开发投资增速将持续回落

2013年我国城镇户均住房套数已达到1.0套左右，房地产市场已从此前的供不应求转向供求基本平衡、局部过剩。2008～2013年我国房地产开发企业商品住宅新开工面积累计为73亿平方米，其中2011～2013年分别为14.7亿平方米、13.1亿平方米和14.6亿平方米，住宅新开工面积峰值出现在2011年。按照商品房平均建设周期测算，2011～2016年，房地产开发企业住宅竣工面积将达到70亿平方米左右。2012年，房地产开发企业住宅竣工面积为全部住宅竣工面积的79%，所占比例较此前有较大提高。未来几年按照房地产开发企业住宅竣工面积占比提高到90%测算，保守估计到2016年新增住房面积将达到75亿平方米左右，户均住房套数将进一步增加。由于房地产市场发展阶段在“十二五”中后期已发生重大变化，分析“十三五”时期房地产市场发展趋势，需要更加重视发展新阶段的市场运行规律。从日本等发达经济体房地产市场发展历程看，在户均住房套数达到1套后，房屋新开工面积都开始下降。借鉴发达经济体房地产市场发展规律，基本可以判断“十三五”期间我国房屋的新开工面积将趋于下降，房屋施工面积在“十三五”期间也呈稳步下降态势。由于施工面积的下降，房地产投资增速也将逐步回落，房地产投资对经济增长的带动作用也将减弱。

2.“十三五”期间对存量房屋的综合改造力度将会加大

虽然我国住房总量不足的矛盾在“十二五”期间已基本得到解决，但房屋总体质量不高的问题却仍很突出。根据第六次全国人口普查数据，2010年我国城镇住房的成套率（指同时拥有厨房和卫生间）只有73%。受规划滞后和住房质量监测要求较低等因素影响，有相当比例的存量房屋在区域配套设施、节能环保设施、老龄化设施等方面存在较多欠缺，居住的舒适性和便利性还难以满足人们的要求。农村住房人均面积虽然较大，但住房质量显著低于城镇居民的水平，住房成套率低的问题更为突出，配套设施较为简陋。随着人民生活水平的不断提高，对住房质量和品质的要求也不断提升。“十三五”期间，预计对存量房屋的综合改造力度将不断加大。