一城一策，北上广深一线城市房地产2018年投资机会在哪里？(上海投资房地产,关键词优化)

在持续发烧了二年之后，房地产市场在年将开始分化。有一些城市会快速缩量，又有一些城市会持稳。今天笔者只针对一线城市的房地产城市展开论述。

北上广深一线城市由于土地最具稀缺性，且人为控制人口增长、土地供应，及最严的购房条件等等，是其他二三四线城市无法比较的。这些条件对于短期来看可能是利空，但长期来看却是利好。未来随便开一个口子就能起到稳定房价作用。

在中国经济保持持续中速增长、不出现系统性金融风险的情况下，一线城市在未来几年时间里都应该是最稳定房地产市场！

上海房地产市场

在上海城市总体规划批复中明确，常驻人口数量从现在的2415万到2035年控制在2500万以内，十多年的人口净增长量只有85万。建设用地也是到2035年要控制在3200平方公里以内。

一般目前强二线城市的人口增长率在1.5%~2%的范围，而2016年上海的人口增长率只有0.19%。人口增长是房地产购买的原动力，控制了人口增长也就是减少了刚性需求购买力。

上海土地面积控制在3200平方公里，那么上海的城市城市化半径应该控制在30公里左右。建议在投资时不要超过这个区域，超过太大的范围就是变成购买不是上海房产，而是上海都市圈房产。

上海都市圈应该主要还是以上海中心区到外围区的可达性在半个小时左右的范围为投资最佳，按目前城际高铁的速度，半小时可达性估计距离为80公里的范围。

鞅论观点：投资上海房产应以人民广场为中心半径不要超过30公里；

投资上海都市圈极限半径扩大到80公里。以平湖、嘉兴、吴江、苏州、常熟、启东等城市为边界，而南通、无锡等地达到100公里以外属于偏远地区。

年上海都市圈范围的购房机会如何？上海市区通过房产税控制房价增长，年市区上涨或下跌的空间不会太大，在短期内投资价值不强，但中长期还是看多。

周边房产由于年上涨幅度较大，未来还具有一定的下跌空间，不建议追高。

但上海在近年内一定会像北京、上海一样拥有飞地，而飞地就是上海都市圈范围内具有最大房产投资价值的地方，南通和嘉兴的可能性较大，启东和嘉善、平湖等地应该是首选。

北京房地产市场

雄安是北京都市圈最大的亮度，同时对于其它周边地区如廊坊、唐山、天津等地却是利空。

北京未来土地控制在3200平方公里，到2020年常驻人口控制在2300万以内，2016年人口净增长2.4万人，增长率仅0.11%。

从土地和人口控制规模来看，北京的土地开发密度为20%，虽然密度不高。但土地的稀缺性和人口控制依然存在，人口的控制意味着刚性需求的制约。

北京的腹地半径也是在30公里。

北京也从增量发展转变为存量管理阶段，房产税一定会在后续进行逐步完善。北京凭借全球城市地位，更是拥有总部经济、金融中心、文化中心、科技创新中心的地位，稳定房价应该不是什么难事。

北京都市圈周边的投资价值也应该在80公里的极限范围，尤其是固安、涿州等地不仅在新机场的辐射范围，更是北京到雄安的通道上，应该是具有一定的投资价值之地。

广州年房地产市场

根据广州总体规划批复的要求，到2020年常驻人口规模控制在1800万，土地控制在1772平方公里以内。腹地半径也在25~30公里。

这里出现了一个问题，从人民公园引出8公里不到的地方就进入了佛山地界，并且15公里不到的地方就是南海中心区千灯湖总部及科技集聚区，到佛山市政府也仅20公里。等于广州的25公里腹地把佛山的主城区全部覆盖。

意味着在分析广州房地产市场之时，离开佛山来分析是没有意义的。因此，笔者用广佛同城来进行分析。

广佛的人口在2150万人，土地面积11231平方公里，排在北京之后。2016年的人口增长量53万人，人口增长率在2.66%。GDP总量为28604亿，GDP增长率为7.7%。

从人口增长来看广佛房地产应该极具增长潜力，但GDP的增长率今年前三季度只有7.7%，主要是人口增长带动的GDP增长，并且还只比北京、上海高出1%。显然广佛的增长率不高， 转型还没有真正完成。

未来是否可以在科技产业及现代制造业上有新的突破，这就是广佛的希望所在，也是投资价值所在！

若可以突破发展的瓶颈，那么广佛核心区的房价将会跟上北京、上海的节奏，假如不能突破瓶颈，保持目前增长状态，那么稳定目前房价还是可以的。

核心区具有投资价值之地应该还是在广佛交界处的佛山靠邻广区域，及增城区域。广佛都市圈的外围投资应该是首选南沙，再就是清远、银盏等区域。

深圳年房地产市场

深圳全域都是主城区，估计已找不到洼地了。最近深圳出台5年限卖政策，也有效地抑制了投机行为。

深圳是一个移民城市，在1200万的常驻人口中仅有400万为户籍人口。因此大部分人来深圳是奔着钱来的，一旦失去吸引力很多人会卷铺盖走人，投资风险还是很大的。

但深圳的人口虽然只有1200万，但深圳中心带是沿着深圳河一路从东往西发展，现在的新中心在前海。以前海为中心40公里的直角内，相对于园那只有1/4 的土地面积。因此，腹地半径会大一些，而且密度却是最高的。

深圳区域范围在年应该没有太多房价上涨机会，但深圳周边的溢出效应是极其巨大。广深科技创新走廊下的东莞是首选，看好深中通道对岸的中山，及大亚湾区域的房产。

北上广深四个一线城市具有土地资源稀缺、人口高密度、经济地位高，虽然房价已经高不可攀，但相对于已经涨了一轮的二线城市，一线城市还是更具有投资稳定性。

从这四个城市来看，广州价格最低上涨机会最大，深圳土地资源最稀缺排在第二，再是上海和北京。