【房产观察】沪上写字楼内资租户数量首超外资 看看都有谁在租？(上海商业调查公司,关键词优化)

近日，商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（以下简称“CBRE”）发布《中国重点城市写字楼租户普查报告|上海》，报告显示，通过对上海115幢近690万平方米的甲级写字楼和各主要商圈近4000家企业租户的调查，金融业仍是上海甲级写字楼的主力租户，中资企业租户需求持续攀升，数量首次超过外资企业。（中经城事zjqy_2013）

CBRE华东区顾问及交易服务办公楼部主管张越表示：“上海写字楼市场短期内需求将以新兴高科技、金融服务业为主，其中内资扩张需求更为积极。下半年受到新增供给大量释放的影响，板块间竞争加剧，次级商务区影响较核心地区更为显著。”

金融业稳占鳌头

根据调查内容，金融业仍是上海甲级写字楼的主力租户，租赁总面积占比36%，较2015年增长2.5%。

CBRE方面表示，随着中国金融服务业的开放和发展，上海国际经济中心框架也已经基本形成。除四大传统金融子行业（银行、保险、证券和基金）以外，各类金融业务创新、金融市场创新和金融机构创新等在上海自贸区成立后加速上演，成为一股不容小觑的力量。

此外，得益于TMT行业持续正向的发展，以科技、新媒体及通信行业为代表的TMT行业租户十分活跃，占到全上海甲级写字楼租赁面积的8%。

值得注意的是，受成本上升，产业外迁影响，制造业无论从租赁面积或企业数量都较2015年显著下降。随着上海写字楼版图迅速扩张，一些大型制造业租户青睐在交通便捷，商业配套日趋成熟的非核心区寻觅面积大、设计独特或可提供订制需求的物业项目。

国内企业需求旺盛

从企业性质看，中资企业租户需求持续攀升，租赁面积从2015年的37%增长到45%。在调查的近4000家企业中，有2000余家中资公司在上海租用写字楼，较两年前增加50%，且首次超过外资公司数量，成为上海写字楼的重要新增需求来源。内资租户的的崛起主要集中于金融产业，金融行业占到内资租赁面积的一半以上。

与之相反的是，近年来，多数外资企业租赁策略以成本为首要考量，为此采取了包括办公室整合，以较大办公租赁面积争取较好的租金优惠，或直接在非核心地区、商业园区内租赁整栋大楼做为总部使用。

按照租户国籍分类，上海本土企业租赁办公楼面积最大，占到30%，来自中国其他省市的企业占比15%。在外资企业中，比重最高的为美国丶日本等与中国贸易往来密切的国家，产业则以制造业与金融业为主。

平均租赁面积十年增长70%

调查显示，上海写字楼量体为全国第一，在优质供给充足下，平均租户承租面积也逐年扩大。年平均租赁面积为1355平方米，较十年前累计增长70%。内、外资平均承租面积则分别增长17%与27%，外资企业租户扩张较内资企业快速。

CBRE特别针对上海特有的万平米级的超级租户进行调查，该类型租户累计占上海总租赁面积的21%，公司数量多达55家。其中七成为外资公司，40%为金融产业。

版块上看，上海主要版块产业仍以金融业及专业服务业为主，六大核心版块累计金融业面积占总租赁面积的75%。其他如南京西路商业氛围活络，吸引国内外品牌进驻；虹桥及淮海中路版块则是制药业及电子制造业的聚集地；浦西仍是外资布局重点地区，浦东陆家嘴、竹园的内资比重均超过50%。