上海商业市调特辑（18年10月版）(上海商业地产营销,关键词优化)

很多来上海或者在上海的朋友会问到我：

最近有什么新开业的项目值得一看？

最近有什么比较有特色的项目值得一看？

可以推荐一些标杆的亲子类商场吗？

可以推荐一些小而精美的项目吗？

……………………

等等这些问题，可能对提问者来说是精准的，但对我而言却是模糊的，每个人的判断标准不一样。因此，我想做一篇内容，试图充当一个通用工具。如果你想要来上海考察，事先看这篇文章即可，它会不定期更新，加入新的观点、结合读者的意见进行补充，最终期望它能接近成为一个同行来上海考察商业值得一看的参考物。

由于9月底有3个项目开业，故以此为节点，提前先出18年10月版，如果近日您来上海市调，希望能帮到您。

有哪些新项目值得一看？

LuOne、LCM、上海世茂广场

这三个项目均会在9月下旬开业，因此，如果偶尔才来一次上海，那我甚至不建议你在这三个项目开业前来，因为都太值得一看，如果你的行程可以灵活，十一小长假后再来，他们应该会有各自的惊喜，当然届时我的相关市调报告也应该已出炉。

如果只看一个商圈

静安寺商圈：久光百货、芮欧百货、静安嘉里中心、晶品

在我看来该商圈除了欠缺一线奢侈品牌（其实不远处就是恒隆广场），简直是上海商业最浓缩的核心所在。

久光百货，上海最优质百货没有之一（综合考虑内容和业绩），零售业的代表作品，当然这也是上海商业的痛点——缺乏一家类似北京SKP这样在百货设计核心和业绩都顶尖的作品，但毫无疑问它不应该在商业地产热门时期受到冷落。

芮欧百货，该商圈第二家店，久光的第一个挑战者，在变态强的对手面前找到了自己的定位。它是打破百货与购物中心结界的经典案例、将体验发挥到了极致、拥有百货的终极形态——买手制、有可能是最高人气之一的小吃楼层，还有上海数一数二的橱窗美陈。

静安嘉里中心，虽然没有顶级奢侈品牌，但依旧是高端商业项目的典型代表，优质的品牌、设计、软硬件，无论如何在我眼中嘉里集团是港味十足，且做得相对均衡的开发商。

晶品，脱离于前三者的三角区竞争环境，与地铁的连廊让其能共享整个商圈的客群，在开局不利的情况下，与芮欧百货类似，硬生生通过调整杀出一条“定位”，同时该项目的硬件品质位于全上海最高水平行列，且有别具一格的市场营销操作方式。

当然如果你在该商圈游荡，一不小心可能会在芮欧和嘉里之间逛到可以算是地铁商业的INSHOP，来点不一样的体验。

如果只看一条商业街

南京西路

可以说是上海最有走头的商业街了，这其实是静安寺商圈的延伸，因为从静安嘉里中心往东，不多久就能到食物链顶端的恒隆广场，虽然梅泰恒商圈的辉煌已成历史，但店依旧客观存在，如果你和我一样喜欢看百货细节，那不要错过梅龙镇伊势丹，日系百货始终值得玩味。

最后，虽然南京西路一直会延伸到新世界百货，但我建议逛到兴业太古汇为止，后者当然是近年开业、来上海考察的朋友不会错过的一站，星巴克烘焙工坊可以是该商业街考察或旅行的最终小憩点。

在该商业街，建议拐弯进吴江路，同时丰盛里可以作为彩蛋存在。

如果要看商业街

南京西路、淮海中路

照理来说，论对商业的意义以及租金水平这样的硬指标，南京东路绝对当仁不让。但如果是作为商业考察，它至少目前所能带给你的内容着实有限，上文提到的上海世茂广场或许开业后可以，之后的外滩·中央是否可期未必，如果这些项目能够持续出彩，那南京东路也理应加入其中。

淮海中路，老牌商业街，虽然近几年稍显疲态，但由于iapm和K11的存在，在东西两端生撑起这条街的看点。当然这篇如果是18年年底版本，则会更新加上新天地广场，除此之外，UNIQLO、MUJI旗舰店这样的单品牌也可以成为缓冲点，新天地虽然从规格来看绝对不能说是彩蛋，但位于主干道之外，因此这一趴只作为友情推荐。最后，连卡佛，不要错过这则商业之美的顶级表现。

如果要看商圈

徐家汇、五角场

虽然我们也能说南京西路为商圈，但个人认为徐家汇、五角场最具“圈”像。你能感受到在一个大街口不同项目是如何竞争及共存的。五角场的下沉式广场打通了几个街角，徐家汇则正期望通过天桥对各个项目进行“联结”。

但由于港汇恒隆广场正在改造中，因此现在并非去徐家汇的最佳时间点，反倒是对新品牌接纳度颇高的美罗城彰显活力。如果你有其他选择，我觉得可以暂缓。

从商业的优质程度而言，五角场商圈能带给你的启发不会太多，这里有的是没完没了的客流，如果你的项目选址也有如此先天优势，倒可借鉴一番。同时五角场万达、百联又一城、以及较新的合生汇三个迥然不同的商业项目各自怎么做也可走马观花。这里有个彩蛋——大学路，如果天气好，一定要去。

如果要看优质的以家庭及亲子为主导的项目

浦东嘉里城、虹桥南丰城、湖滨道

以家庭、亲子为主的项目其实不计其数，但优质的，目前我依旧选这三家。浦东嘉里城定位方面在市场中一直是佼佼者，几乎是零差评项目，可以看小而精如何做氛围，看展会对项目的影响几何；虹桥南丰城几乎是整个上海唯一持续不遗余力执行以儿童IP主导客群的商业项目，“得儿童者得家庭”表现得淋漓尽致，相对而言体量有优势；因为小猪佩奇展这个现象级案例，让湖滨道跻身其中，但该项目在贯彻力度及先天条件均不及虹桥南丰城，得益于瑞安的优质出品，还是有得一看，同时该区域的办公客群属性也值得关注。

当然这几个项目各自离得较远，会在路途上有所消耗，因此正常情况下，我觉得在考察商圈时就近选择其一即可。

如果你去虹桥南丰城，得去尚嘉中心和百盛优客城市广场；如果你去湖滨道，实则去的是新天地，当然可以看无限极荟、香港广场和K11；如果你去浦东嘉里城，则是真爱。

如果要看办公客群为主的项目

无限极荟+湖滨道、尚悦湾

其实绝大多数项目都有办公楼支持，因此这里列举的案例有几个共性——不直接连通地铁，周中中午饭点是客流高峰，如果没有主题活动，周中客流甚至可能大于周末。

虽然湖滨道在家庭亲子类也有出现，但其所在选址毕竟拥有大量办公群体，它与邻居无限极荟一起可以看为一个整体。我不认为它们提供了做办公客群的模板，因为本身也不只是做这个定位，但类似无限极荟的众多健身细分业态、增加小餐饮等，也确实是迎合办公客群所为，值得一看。

尚悦湾作为去年才开业的新项目，想象空间尚有，但目前而言依旧还是以办公客群为主。

如果要看年轻时尚潮流定位项目

来福士广场、美罗城

前者偏时尚潮流，该领域定位的品牌首选地之一，更多是以品牌招商来作为定位导向；后者则更偏年轻端，主题街区的打造更是体现氛围和话题导向，两者品牌定位有些许差异，但确能堪称上海最具活力地标。

美罗城作为徐家汇商圈之一，上文已有提及，目前可能能连带看的也就是调整中的港汇了；而来福士广场，一旁可以走到上海世茂广场，8号线乘一站可到静安大悦城。

如果你是大悦城迷

静安大悦城、长风大悦城

不吹不黑，得益于在全国范围内的号召力和话题性，很多来考察的朋友都会把大悦城作为考察预留项目之一。这当然没有问题，我的建议是，选择商场有活动的时候来看，才能看到大悦城的核心卖点所在。

静安大悦城目前只能说自成商圈，如上文所述，如果前往，大可一站路回到人民广场主流商圈，更多项目可看；而长风大悦城由于尚不通地铁，因此建议看完后打车到天山商圈，顺便光顾一下上文提到的虹桥南丰城等项目。

如果要看主题街区

世纪汇、静安大悦城、长风大悦城、美罗城、合生汇、K11

几个月前问这个问题，答案当然理应是打造主题街区标签的大悦城系列项目；而美罗城作为每个楼层均有一主题的项目，堪称主题商场；合生汇之所以入选，在于其“城市集市”品牌在主题性上的出色案例；最后，世纪汇1192弄的横空出世，刷新了我对主题街区的认知，如果你来上海只看一个主题街区，请去1192弄。

K11的美丽物·境虽然不是街区，但在主题性的塑造方面同样出类拔萃。

如果要看精致统装

连卡佛、芮欧百货、伊势丹、高岛屋、BFC

设计层面，统装考验对商业项目的操盘水平，这是百货的领域，我所推荐的大多均为优质百货，即使在业绩表现上未必都出彩。

其中连卡佛上文有说到，是商业之美的集合；芮欧百货则有其Assemble by Réel，伊势丹和高岛屋两家日系商场则在部分品类上仍在不遗余力地贯彻统装方案；BFC的薇襄·精致生活则是贡献了一出最新的精致统装案例。

如果走2号线沿线

娄山关路、中山公园、静安寺、南京西路、人民广场、陆家嘴、世纪大道

我平时大多都是地铁出行，如果你也愿意尝试一下上海的地铁，首选2号线，在这里你可以看到——

娄山关路：百盛优客城市广场、虹桥南丰城、尚嘉中心

中山公园：龙之梦购物公园、长宁来福士

静安寺建议步行到南京西路：就是我上文提到的那些

人民广场：来福士广场、上海世茂广场

陆家嘴：ifc、正大广场

世纪大道：世纪汇、百联世纪（明年也许要加上东昌路，那里能看到华润的时代广场、八佰伴、MOREMEE、新梅联合广场）

如果走1号线沿线

徐家汇、陕西南路、黄陂南路、人民广场

相对而言1号线的内容就少了许多，这也是我之所以会把南京西路作为首选推荐的原因。

徐家汇：上文已提过

陕西南路：iapm、淮海百盛、巴黎春天（据说也要大调），但两家百货的魅力得看他们自身造化了。

黄陂南路：K11、新天地广场（年底有得看）、新天地。

人民广场：与2号线一致。

如果要看开放式商业项目

新天地、金桥国际商业广场、大宁国际商业广场、龙华中路地铁站商圈、瑞虹天地、上生·新所、各种里、各种坊

传统开放式商业项目，自然会首推新天地，以及两个人气颇高的“国际商业广场”，但考虑到这些项目其实都已为人熟知，所以可看性其实并不高。反倒是龙华中路地铁站正大乐城、徐汇绿地缤纷城、保利时光里三个均为开放式项目会挺有意思；如果考虑到品质和特色，那瑞虹天地则是首选；上生·新所作为今年的网红案例，值得各位前来者打卡；最后值得一提的是如今各种“里、坊”越来越受到消费者青睐，丰盛里、幸福里、永平里、衡山坊、思南公馆、FOUND158等等，能从中感受到这个城市的活力。

但这些项目由于交通、可复制性、商业性等各种因素，如果不是特定需求或者时间充裕，非必选项，因为你会有所感触，但未必会收获颇丰。如果对主流项目驾轻就熟，则可以多看这些，当然衍生的还包括各种特色小街。

如果要看一站式大型综合体

闵行三姐妹、环球港

前者是七宝万科广场、万象城、怡丰城。

一站式大项目几十万方，看起来实在太累，因此我推荐比较近的三家，三公里的距离可以用打车解决。七宝万科广场是我个人认为综合水平最为均衡的项目之一，尤其在设计和规划上堪称将体量“弱化”得最好的案例；万象城则由于华润之号召力，本身就受到全国同行的关注，当然上海店可能在品牌定位上未达到顶级水平；怡丰城相对弱，由于离前两者较近，可以一并看，主要可关注其顶层露天空间的打造。

环球港则是少有的兼具体量和人气的项目，同时由于开业前期的定位偏差，让它在不断的调整过程中，反而体现出韧劲，这是我推崇的一大原因。

如果来自虹桥机场或虹桥站

虹桥天地、龙湖虹桥天街

个人其实蛮推崇虹桥天地，拥有瑞安的一贯品质、有值机等极为特殊的服务，也有“怎样吸引周边大客流”的困境，正常情况下考察的交通成本比较高，但如果正好在虹桥枢纽往来，那可以一去，是一个具有思考点的项目；当然可以一并看一下龙湖天街。

如果要看迷你型项目

凯德·星贸、西康189弄

纯粹说明一件事——商业项目能做到多小，属于猎奇性考察点所在。

如果要看艺术定位项目

K11、保利时光里、证大喜玛拉中心

K11不用赘述、其实证大喜玛拉雅中心一样走的是艺术路线，只不过各种原因未能发挥出色；而保利时光里则是迎合了西岸文化氛围，走上了艺术文创路。三者虽然都能冠以艺术标签，但除了K11是真的做成外，另两家各有各痛点，由此可见艺术这类高门槛细分定位并非能够随意驾驭。

如果看顶级定位商场

恒隆广场、ifc、尚嘉中心

推唯有的三家拥有LV的项目足够有说服力了吧。

当然三者各有玩味，恒隆全面高冷；ifc综合性最强；尚嘉中心前期定位高，如今调整下沉。

如果看主题特色项目

瑞虹天地月亮湾、西康189弄