上海中海的300亿小目标 未来这两个项目很重要(上海商业地产营销,关键词优化)

近期，中海在上海召开了25周年发布会，提出了2020年上海300亿销售额目标。同时上海中海公布了将坚持以精品住宅和商业运营为主，探索长租公寓、酒店等新领域的多元化发展战略。

今年，中海市值已突破3000亿港元，中海第一次提出五年的销售目标4000亿港元战略目标。

中海地产上海公司总经理崔帅表示，未来上海中海的战略发展模式，将坚持以精品住宅和商业运营为主，探索长租公寓、酒店等新领域的多元化发展;在销售目标上，上海早于集团的五年计划，在三年内实现300亿的销售。

从中海目前上海主要在售项目情况来看，除上海西环中心星信名邸外，其余均为尾盘，少量别墅在卖。而在克而瑞年1-10月上海房企权益销售金额排行榜上，中海销售额在52亿左右，别说300亿目标，就是年底前完成100亿也是很有压力。

所以上海中海要完成未来300亿的销售目标，本次发布的两个系列项目非常重要，一个是中海小昆山项目，另一个是建国东路项目。

从中海近5年的招拍挂市场拿地情况来看，自2013年拿下梅陇地块后，销声匿迹3年，仅在年拿下4幅纯住宅地块，获得一定的土地储备。其中3幅为小昆山地块，另一幅为奉贤地块，共计可售面积接近30万方，按照上海成交均价估算约140亿货值。

而自从中海小昆山拿地开始，另外一个对手笑了，他就是去年在小昆山拿地的路劲地产。

2016年3月，路劲地产以8亿元总价拿下松江区小昆山镇SJS40001单元21-06号纯宅地，楼板价14285元/平方米。同年8月，当时出让的松江区小昆山镇SJS40001单元23-01、24-01商住地块被路劲地产以42.5亿元夺得，楼板价20934元/平方米。

路劲2016年拿地时楼板价不到1.5万，而中海是出手的时候已经高达3万多， 可以说，中海又是以别人的“面包价”获得自己的“面粉”。

类似的情形也发生过在2009年9月，中海地产以70亿元击败多家房企，拿下上海普陀区长风6B、7C地块，溢价率达到129%，楼板价为22409元/平方米，接近当时周边房价，成为当时的上海总价地王。不过随着长风副中心的发展，后来成就了现在的中海紫御豪庭。

不过，此一时彼一时，随着调控持续紧缩，用时间换空间难以持续。从目前工程进度来看，中海小昆山项目预计在年才会考虑开始入市。同策研究院发布的报告认为，十九大继续定调坚持房子不是用来炒的，未来对房地产市场、尤其是一线热点城市政策短期不会放松，长期重在长效机制持续发力，年市场同样不容乐观。

“估计会采用少量多批营销方式，不断制造市场热点。”有熟悉中海的人士称，小昆山项目目前不会轻易开盘，因为这个项目对中海太重要，如果第一期没有打响，后面那两幅地块想再火起来就很难。

不过，上海对于政策的收紧，严控预售证和强制摇号，很多“营销”手段难以起到作用。

据了解，位于小昆山镇路劲佘山院子于今年年中开盘，规划为高层和联排，共推出579套房源，目前仅去化为135套。跟上半年同样是路劲的另一个项目上海派相比，开盘当天千人排队哄抢，甚至引发央视亲临现场报道，可谓是冰火两重天。

业内人士表示，小昆山属于“冷门”区域，以前多以商办土地为主。去年该区域出现高价地后，市场关注度略有所提升。从区位来看，区域内有G60沪昆高速等多条快速交通干道，自驾出行便利，同时，小昆山镇的南端建有小昆山经济技术开发区，因此能带来一定的客户资源。不过，区域内缺少高品质商品房，如果后续还有房企不断进入的话，有机会形成规模效应。

从年上海楼市成交来看，预售证难产，供应短缺，传统的“金九银十”早已不在，10月鲜有新项目开盘，成交量才30万平方米，也就往年一周的成交量。业内人士透露，接下来的2个月预售证审批会更加严格，且市场进入常态化，预计上海楼市到明年下半年才会有缓和机会。

发布会上中海还公布了一个项目，中海建国东里项目。许多人这个项目不一定熟悉，因为该项目并非通过公开招拍挂市场获得，前身即为老西门新苑二期，由中信泰富投资开发，而中海是通过收购中信地产获得该项目。类似项目还有朱家角新城、以及中建大公馆等等，都出现在上海中海25周年版图上。

据楼典报道，因为2010年左右上海旧城改造停滞的关系，老西门新苑二期部分迟迟未开发，熬到了中信泰富被中信借壳上市。随着二期部分拆迁工作正式启动，而戏剧性的事情又发生了，2016年，中信旗下的地产业务被中海合并。也即意味着，老西门新苑项目最终成为了中海地产的项目。

通过整合其他公司地产业务获得土地储备和项目以实现外延式扩张，最终做大做强房地产主业，是中海地产自2010年始便在进行的一大战略布局。这家企业在2010年开始的布局，在现在收到了非常大的成效。

据公开资料显示，2010年3月，中海地产以约15亿港元收购蚬壳电器50.1%股权，同年6月，蚬壳电器正式更名为“中国海外宏洋”。

这家企业因持有光大地产约70%股权，从而令中海透过这次收购成功控股光大地产，并获得蚬壳电器在北京、广州在内的6个城市约190万平方米土地储备。

2013年8月，中海宣布其控股股东中国建筑股份，拟将旗下多个平台的房地产发展业务注入中海地产。2015年5月，中建地产直营业务注入中海地产完成，这为中海带来约1100万平方米的土地资源。

2016年3月14日，中海宣布以310亿元收购中信股份旗下的中信泰富及中信地产全部股份。收购中信楼面面积3155万平方米的土地资源，折合地价仅3550元每平方米。这些项目主要分布在一二线城市，合计权益建筑面积2352万平方米，相当于中海2015年底土地储备的57%。

这也是为什么上海年之前一段时间都没有公开买地原因。而至2015年，中海开始收缩在购地方面的支出，是年仅购入17 幅位于国内 13 个城市共 596 万平方米的土地储备。2016年上半年，中海仅拿下分别位于济南、香港、南昌和长春的共四幅地块，折合建筑面积共228万平方米，总计拿地金额99亿港元。

老西门新苑原规划图

图片来源：上海市规土局

近期，有媒体曝光了老西门新苑二期方案，从指标上来看，项目的容积率非常之高，达到了3.45，住宅建筑面积达到了近12.9万平方米，共有806套，套均面积160平米。根据测算，按照以未来最保守的150,000元/平方米的售价来算，货值近200亿，相当于今年整个黄浦区的成交总金额。

上海市规土局也公布了老西门新苑二期用地批复，二期用地面积38794平方米，与之前媒体公布的数据基本接近。

按照今年的拿地节奏，上海中海未来三年不用太担心库存货值，有消息说，中海还会在今年年底继续会积极拿地补仓。

未来2020年300亿的小目标，真的有戏!