万字干货——房地产开发商破产，债权人如何受尝？(房地产破产,关键词优化)

作者：郑哲

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一、房地产企业——资金密集型企业

房地产开发企业是一种资金密集型的企业，需要大量资金的运筹。目前中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金，而房地产开发企业的自身资金比例往往比较低，资金来源主要依赖于银行贷款，银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。从国内情况看，房地产开发企业资金来源中，银行贷款一般占到 60%左右，其自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款，因此，房地产开发企业来源于银行的贷款资金总比例则高达 70%以上。银行贷款实际上支撑了房地产开发企业经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资 40%的国际通行标准，我国房地产开发企业对银行的依赖度明显过高。高负债经营一直是国内房地产开发企业的基本经营模式，一些大型房企的资产负债率常年维持在 60%以上。

房地产开发企业与金融业的密切联系，在为银行等金融机构提供了宽广投资渠道的同时也使整体经济的抗风险能力下降。房地产开发企业自有资金不足、融资渠道单一，在国家房地产宏观调控政策影响下，极有可能导致其资金链断裂，企业陷入破产之困境。一旦发生房地产开发企业的大规模破产，加上目前我国银行体系自身的脆弱性，将直接造成银行的金融风险，导致金融体系的震荡，乃至影响整个国民经济的安全。

地产开发企业破产案件与一般破产案件的不同之处还在于，其利益受损者除了债权人、职工、出资人以外，还包括广大的购房者。房地产开发企业破产，相关利益主体都会受到不同程度的损失，但损失最大的还是购房者。在实践中，房地产开发企业破产时，其开发的楼盘，有的是千疮百孔的烂尾楼，有的即使拿到了房子，拖欠税费的开发商“跑路”，购房者的房产证办理也受到较大阻碍。购房者看到成为“烂尾楼”的楼盘，或因长期不能交房入住，无法办理“两证”等情况，极易形成群体性上访投诉事件，影响社会的和谐稳定。因此，在房地产开发企业破产案件中，管理人不仅要实现债权人利益的最大化，还要维护购房者的合法权益。这就导致房地产开发企业破产的风险成本加大，有些情况下可能是无产可破，购房者的利益无法实现。

因此，如何化解各方矛盾、平衡各方利益关系，防止群体性事件发生是破产管理人以及政府部门需要仔细考虑的问题。

二、房地产开发商破产，债权人如何受尝

鉴于破产重整与和解制度的机动性和灵活性，本文以破产清算为主要模式对上述房地产开发商在破产后各类债权人债权的受偿以及可能造成的影响等事宜进行探讨。

首先，破产案件受理后最重要的效力是对破产财产的概括性保全。根据我国《企业破产法》第十六条及第二十五条，破产管理人负责接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料，负责管理和处分债务人的财产。法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。《企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产为债务人财产。这种对破产财产的概括性保全取代了破产受理之前的对债务人财产的单独保全，直接影响了破产财产的分配。

其次，破产房地产企业面对的债权人种类较为广泛，包括购房人、建筑工程承包人、职工、政府、管理人、融资银行等等，在房地产企业最终破产时，这三类权利主体必然产生矛盾和冲突。

最后，我国对破产债权优先权的规定并不完全统一，理论和实践中均有争议。目前规范购房人优先权、建筑工程价款受偿权、共益债权、别除权等各类破产债权清偿顺位的司法规则众多，除《企业破产法》之外，还有其他法律和司法解释及最高院法院的批复等。以下将分别从购房人、建筑工程承包人、职工、政府、管理人、融资银行等债权人角度，结合现有法律法规及相关规则进行分析。

1. 购房人

(1)对消费型购房人的保护性态度

目前实践中司法部门采取倾向保护“消费型”购房人的态度。该种态度首见于最高人民法院在2002年6月20日出台的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)(以下简称“批复”)，在该批复中强调对于“消费型”购房者的权益应给与优先保护。根据《批复》与《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。(该建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失)。但是如果购房者是消费者，并交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

最高人民法院办公室于2005年12月23日发布《关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》([2005]执他字第16号)，该《答复》对16号《批复》第二条的内涵给出解答，指出：“《批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”

但在各地不同的项目中，破产法院根据情况不同对于消费型购房人的认定可能将依据事实而分别决定。

(2)购房人所购房屋被查封的处理

《企业破产法》第19条规定，法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应解除，执行程序应当中止。这里的保全措施是指破产法院以外的法院依法对债务人财产采取的查封、扣押和冻结等方式限制其处分权的民事诉讼保全措施，以及行政处罚中的保全措施，如工商管理部门、海关税务等部门采取的财产扣押、查封等措施，还包括刑事诉讼中公安机关、司法机关采取的刑事诉讼相关措施。

我国《破产法司法解释二》(最高院法释[2013]22号)第7条中规定：对债务人财产已采取保全措施的有关单位，在知悉法院已裁定受理有关债务人的破产申请后，应当依照企业破产法第十九条的规定及时解除对债务人财产的保全措施。在该司法解释制定过程中，全国人大法工委就此问题向最高院复函指出，对《企业破产法》第19条的规定，应当理解为法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施就应当当然解除，由管理人接管财产;在相关法院或者行政机关未依据上述规定解除保全的，受理破产案件的法院可以经行作出解除对债务人财产的所有保全措施的裁定。

关于被轮候查封的情况，根据《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》(法函(2007)100号)，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。同时，根据上述司法解释第三十条的规定，人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。

因此进入破产程序后，被查封房产和土地自动解除查封，对应债权按照破产债权处理。

(3)已支付购房款并完成过户登记的购房人，该类购房者已经取得房屋所有权，破产不对其权益造成影响。

(4)消费型购房人购买权和抵押权竞合的处理

对于有些项目中先抵押后出售的房屋，消费型购房人的购买权和其他债权人的抵押权构成竞合。对此实践中有不同的处理意见。

一种观点认为根据《担保法司法解释》第67条的规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。该种意见的出发点是消费者的购买权不能无条件优先于抵押权，因为这样会引发购房者在购房时明知所购房屋有抵押仍然恶意购买的风险，因而动摇抵押权登记的效力。

另一种观点认为购买已抵押的房产并交付房款的，购房者享有优先取得权。根据最高院发布的《2015年全国民事审判工作会议纪要》中第六条第39项：取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或者大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押人向人民法院请求行使抵押权的请求不予支持;对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。

根据最高院针对济南彩石山庄项目中济南市中院的逐级报请作出的批复第2条，对于《最高院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》(法释[2002]16号)中第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。

同时，最高院在()最高法民申3536号案件中指出：买受人在购买已设定抵押的房产时，仅需考虑抵押权实现时可能面临的风险，由此导致案涉房屋物权未发生变更登记时不能据此认定其购买抵押物的行为本身存在过错。

在实践当中，开放商预售期房往往需经抵押权人提供同意函。如过抵押权人已经出具同意函，则已缴纳房款的购房人可以要求抵押权人予以配合办理过户手续。

综上，破产管理法院可能会发出予以解除抵押的协助执行解除政府职能部门的抵押登记，要求抵押权人协助办理解押手续，或者由抵押权人根据物权法第191条第二款同意被抵押房产的转让，并按照《房屋登记办法》第34条协助已经支付超过50%购房款的购房人办理房屋过户。

对于法院依职权解除抵押登记，实践中存在争议。一种观点认为，抵押登记只能在抵押权人同意后由抵押权人自己行使，法院不可依职权解除;另一种观点认为，破产程序中别除权的行使不能阻碍破产程序的进程。为了破产程序顺利进行，法院有权依职权解除抵押登记。破产清算先变现后清偿的特点决定了破产案件的债权受偿应在资产处置之后，如果抵押权人怠于主动解除抵押登记，则会导致破产程序陷于停滞。同时，抵押物解除抵押登记并处置变现仅是对行政登记的解除，并非从实体法上解除了抵押合同的效力，更非否定抵押效力。并且抵押登记实质目的在于对外公示，在破产程序中该公示目的已无存在必要。抵押债权的实现最终仍需债权人会议通过并由法院裁定受偿。因此，抵押登记并非阻止其他债权人权利行使的障碍，法院有权依职权解除抵押登记。

如果破产法院未要求抵押权人协助办理过户手续，则购房人无法办理过户手续。在该种情形下，房屋买卖合同如无《合同法》第54条规定的无效情形，则视为有效合同，但因为买卖标的物房屋实际无法交付，合同实际无法履行，购房人只能请求返还购房款。该购房款返还请求权应优先于建筑工程价款优先受偿。

(5)已支付购房款但尚未办理过户登记的购房人的权利

①　已经支付了全部购房款的购房人的权利

对于房屋被查封前销售并一次性付款的房屋，我国《企业破产法》第十八条只规定了管理人对于双方均未履行完毕的合同有权决定是否继续履行。而对于一方履行完毕而另一方没有履行完毕的合同，管理人无权作出选择。根据《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条的规定：“下列财产不属于破产财产：……(五)特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物。”购房人已经履行完毕全部的合同义务，即付款义务。管理人没有进行另行处理的权利，即没有权利将这些特定物作为破产财产。，只能继续履行该房屋买卖合同。如果房屋未建成，不具备履行条件，则只能返还购房款。

对于查封后销售的房屋，所签订的房屋买卖合同应属无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;”结合我国《合同法》第52条，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。

无效的买卖合同中卖房人已经收受的购房款构成不当得利，应予返还。根据我国《企业破产法》第四十二条，因债务人不当得利产生的债务属于共益债务，由债务人财产随时偿还。综上，查封后销售房屋的购房款应从债务人财产中随时偿还。

②　已经支付了超过50%款项的购房人的权利