商业地产资产管理，路向何方？(商业运营机构,关键词优化)

众所周知，商业地产是资金密集型行业，投资总额高，回报周期长。正确的将资产管理理念嫁接到商业地产的开发和管理中，提升商业地产的运营效率，才能实现资产的长久保值、增值，并获得超额利润。

当前，无论是地产开发商还是大型金融机构或者是中小投资公司，都将管控项目的核心目标放在了资产管理上。八仙过海，各显神通，不同的角色和机构，走出了各具特色的资产管理之路。

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传统地产开发商：多元发展

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近年来，成立资产管理公司成为很多传统地产开发商的热门动作，像华润资管、中粮资管、华贸资管等，以大投行思维，有意将商业地产金融化，将运营良好的项目或改造升级后的项目，进行长期运营或市场交易，以求获得理想的资产增值和超额利润。

更有甚者，一些开发商通过更名来体现自己的多元发展之路，万达商业地产更名为万达商管集团、龙湖地产更名为龙湖集团、远洋地产更名为远洋集团、K2地产更名为石榴集团……更名后的业务从传统地产开发延伸到不动产自持运营、品牌运营输出、房地产金融、孵化创业投资等多元化领域。

他们大多会将开发的写字楼、商业、长租公寓等完成自持或部分自持，自己或者委托专业机构进行运营管理、物业管理、财务管理等，以期实现资产最大限度的保值增值。具有超强运营能力和优质资源者，还会进行品牌输出，以“轻资产运营模式”实现高额利润。

一些有风投意识的开发商，还会凭借与进驻企业的黏性关系和熟知关系，针对具有极大发展空间的企业，尤其是高精尖科技型企业，以入股的方式对其进行创业孵化、项目孵化或企业升级的金融支持。一不小心，投资的中小企业就可能成长为独角兽企业。到那时，利润回报率让你偷着乐。

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大型金融机构：整购自持

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近年来，写字楼成为大型金融机构的“香饽饽”，大型金融机构纷纷整购写字楼，并作为长期持有型物业，坐收租金回报和资产升值两大收益。

商圈的产业支撑、租金走势的平稳、空置率的低位运行，成为其衡量投资价值的核心因素。在北京，符合条件的金融街和CBD是其投资首选区域。随着北京市提出建设国际金融中心的规划，在北京城市总体布局中，各区域功能更加明晰，CBD东扩、金融街西扩、丽泽金融商务区、通州北京副中心、中关村转型，北京写字楼整购市场迎来更广阔的发展空间。

在著名的北京CBD核心区，大型金融机构更是以投资开发商的姿态介入，正在开发建设的15个地块中，超过半数地块为大型金融保险公司直接投资开发，譬如，中信Z15地块、民生Z4地块、泰康Z12地块、人寿Z13地块、安邦Z5、Z9地块、阳光Z2a地块、中投Z8地块、中期Z1a地块、汇丰/远洋Z6地块等。

在北京以外的一二线城市，大型金融机构也是大手笔整购。据了解，知名度不算太高的天安人寿短短两年就在广州、郑州、杭州、西安等地整购进六栋写字楼，然后自己成立不动产资产管理公司进行经营管理。

俗话说，人生钱很难，钱生钱容易。财大气粗的大型金融机构，以“钱生钱”的方式，独树一帜，使人望其项背。

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联合办公品牌商：跑马圈地

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随着共享意识的深入以及创业热潮的来临，在过去的一两年里，联合办公领域逐渐受到资本市场关注，推动该领域的各家品牌纷纷跑马圈地。

其中大部分品牌如优客工场、纳什空间、氪空间等，都选择了全国撒网式的布局方式，通过粗狂型扩张让品牌迅速在全国范围内打开声量，为之后的布局和客源打下基础。

截止年3月，纳什空间宣称在管运营面积已突破80万平米，优客工场宣称管理面积超过50万平米，氪空间宣称管理面积27.3万平米。

在轰轰烈烈的跑马圈地背后，各联合办公品牌商都是靠金融资本支撑着。而金融资本的本质是逐利。业内人都知道，联合办公目前大部分还只能靠租金差赚钱，实际上就是“二房东”模式。虽然也在社群服务、企业会费、企业参股等层面探索新的盈利模式，但很难在短期内看得到效益。

因此，联合办公的资产管理回报是一个长期的过程。而在这个长期过程中，还存在竞争加剧、资金链断裂、业主收回物业、政府管控等诸多因素影响。所以说，与地产商开发自持物业和大型金融机构整购自持物业相比，联合办公品牌商虽然可以称为“轻资产模式”，但却更是任重而道远。

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中小型投资机构：精耕细作

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中小型投资机构大多是当年的购房团演变而成，靠早期投资住宅发家，住宅投资受限之后，逐渐转战写字楼和商铺投资。

他们有一定的资金累积，非常务实专注，具有极其敏锐的实战投资经验和市场眼光，在多个热点商圈购置有商业不动产物业，靠收取租金和物业升值获利。可以说，分散置业、精耕细作，是他们的最大特点。

北京云客隆商业地产投资管理公司即是其中的杰出代表。他们是一家专业从事商业地产投资运营管理的重资产企业，与大型金融机构整栋购买写字楼相比，他们在每个热点商圈的热点项目只是购买半层、一层或者几层写字楼，或者购买一两个商铺。久而久之，就积累了很多商业地产物业，遍布北京多个热点商圈。

据了解，截止年底，北京云客隆商业地产投资管理公司已经自持物业4.67万平米，知名的项目有世纪科贸大厦、财智国际、建外SOHO、优乐汇、云集中心、诺德中心、财富中心、CBD万达广场、石景山万达广场、左岸公社、鹿港、金融街长安中心、富卓大厦、枫蓝国际中心、绿地环球金融城、龙湖世纪、光耀中心、泛亚大厦、洛克时代中心、富力摩根中心、富海国际大厦、石景山中铁耀中心等。

由于在北京多个热点商圈拥有多处商业地产物业，出租时也更为灵活快捷。一旦有了客户需求，总能为客户匹配一个合适的地方；一旦有客户退租，总能在很短时间内找到下一个客户。因此，他们的出租率几乎是100%，空置期几乎可以忽略不计，租金收益自然持久稳定。更重要的，还坐享持续的物业增值收益，并拥有了可以去银行贷款的“定海神针”。

THE END

作者， 商办地产观察，老关。