一触即发，南京商业地产战争开始了(南京商业地产,关键词优化)

“左手是海水，右手是火焰”。怀揣大量银票的房企们正在前赴后继的道路上高奏凯歌，无畏冲刺。

去年，住建部公布了一项数据：中国城市人均住宅面积已达到33平方米以上，预计2020年将达到35平方米，实现“一户一房”。

这也意味着，国内一二线城市的大规模住宅开发或将临近尾声。未来3-5年，城市发展的主题也势必随着社会的需求而迭代更新，从原先的大拆大建逐渐变为精耕细作，从追求规模与数量变为更加重视项目品质，从开发城市走向运营城市和更新城市，完成人口密度消费的最终闭环。

在此过程中有个不可或缺的“推手”，就是拥有成熟商业地产运营经验的品牌房企。

这类开发商，尤其擅长利用自身强大的资源整合及品牌运营能力，实现管理费和租金的高利润回报，通过长期持有的物业资产持续盈利。

据业内机构统计，年上半年中国房企运营收入前三甲分别为万达商业（149.5亿）、红星美凯龙（63.3亿）和华润置地（34亿）。运营收益主要来自办公租赁、商业运营、酒店管理等经营性业务获得的收入。而南京本土房企苏宁置业也以15.8亿的业绩首次进入前十强，位居榜单第十位。

“天下武功，唯快不破”。今年南京房地产市场最大的变化之一，就是以龙湖、世茂、新城等为代表的开发商以迅雷不及掩耳之势，马不停蹄地大举布局、扩张商业地产版图。这些即将面世的持有型物业“新势力”，注定将成为故事里的正面人物，乃至资本市场垂青的主角。

龙湖的节奏感

近年，原本低调得近乎另类的龙湖地产也开始发力商业地产，甚至摆出一副欲与万达试比高的架势。

作为千亿龙湖的重要板块，商业地产一直扮演着利润稳压器的角色。龙湖集团的持有型物业主要分为三大产品系：都市型购物中心天街系列、社区型购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。其中，天街依然是龙湖租金收入的主要来源，占比达到80%以上，租金收入增长率也是遥遥领先。

2011年开始，龙湖集团开始有计划的提升持有型商业物业的比重，预计到2026年将提升至20%。一个全面提速的龙湖形象，正出现在大众的视野里。

根据龙湖商业板块的开业计划，在2016年已开业21座购物中心的基础上，年龙湖将新开5座商场，年新开3座，2019年新开7座。至2020年龙湖开业购物中心总量将超过40座；租金方面，2016年租金收益20亿元，2020年这一指标将达到50亿元。

值得注意的是，未来龙湖每年将拿出销售物业回款的10%作为上限投资持有物业，计划通过10至15年的发展，令商业地产对集团核心利润的贡献从目前的5%左右，提升至20%以上。

龙湖商业往往择址城市中的核心人口密集区，近城区及新城均可。以南京为例，龙湖既布局鼓楼滨江，也落子江宁、河西、桥北高新区等新城区，人口密度被视为选址的重要考量标准。过去传统的发展路径，都是龙湖天街挨着住宅。但如今龙湖在一二线城市的商业操盘上愈加灵活，其实在独立判断和获取项目。如果确实是非常明显的商业发展节点，龙湖商业也会独立投资，不会完全按照所谓的捆绑辅助拿地。

今年3月，龙湖将目光投向南京河西和江北：斥资18.8亿摘得河西G07地块，12.6亿拿下高新G08地块，一口气将2幅优质的纯商办地块收入囊中。据称，这两幅体量与规划相仿的地块未来都将打造天街系。7月5日土拍，龙湖再次上了南京楼市的头条：经过54轮竞拍击退万达、金地等房企，以15.3亿拿下六合G16地块（原万达意向地块）。至此，龙湖在南京以迅雷不及掩耳的速度完成五座“天街”的战略布局（江宁+鼓楼滨江+河西+桥北高新+六合）。

有业内人士称，在传统的快销型开发模式已经不可持续的前提下，商业地产可以创造比较稳定的现金流，将成为下个阶段开发商追捧的对象。而在这方面，好的地段、地块，充裕的资金以及稳定的运营团队都是必需要素。龙湖在大本营重庆的商业运营有目共睹，因此有一定先发优势。但商业物业的推进还需要一步步来，不能急于求成。

龙湖集团首席执行官邵明晓则表示，天街系综合体已经确定为龙湖“持商业”战略的主要投资方向，未来将继续加强天街品牌形象和经营理念的推行，这也将有助于龙湖打造客户心中“消费好去处”理念的落地。

从去年开始，龙湖天街的主题语被刷新为“龙湖天街，转念即达的欢乐入口”，让顾客能全方位、多维度感受欢乐。而龙湖商业也非常善于讲故事，多次表示要在空间、业态、服务、运营，体验，支付等多个维度进行尝试和创新，带给消费者更多新鲜体验。

龙湖的商业逻辑是：70%的顾客更愿意购买一次非常精彩的消费体验，而不仅仅是购买一个产品。而如今，伴随着长租公寓及联合办公业务的崛起，在龙湖整体的居住+办公+购物的大生态体系中，购物中心作为重要入口的作用将更为凸显，由此也酝酿出更多的商业可能。

实际上，一直注重踩准节奏的龙湖，为何突然“放任”天街近乎跃进式的疯狂扩张？龙湖商管的某位内部人士或许一语道破天机：“龙湖不排除尝试轻资产模式，把天街分一些股份出去，拿到钱继续到别的地方去做。有集团10%的销售回款支持，加上这些盘活的资金，龙湖商业的发展速度会更快。”

前半场用销售住宅的钱去养持有物业，后半场则用持有物业的品牌价值去玩转资本市场。虽然南京龙湖迄今尚未有一座天街开业，但是天街的故事已经讲了好几年，甚至已经成为制造营销悬念的利器。难怪有业内人士调侃：龙湖上半场是三代养一铺，下半场变成一铺养三代，难不成最后真是准备退休的节奏？

世茂的老虎学

判断一家企业对城市的重视程度，不是要听它说了什么，而是要看它做了什么。

虽然大部分开发商表示“我们要深耕南京”，但是真正落实到行动者少之又少。但是做江景住宅出身的世茂却给了南京一个意外的惊喜。

2016年5月13日，河西江东5号地块（NO.2016G11）引发各路房企激烈厮杀。最终经过88轮竞价，该地块被世茂以88亿拿下，溢价率达114.6%，一举刷新南京总价地王。而这幅地块也让人们看到了世茂重仓南京的决心。

与开发快销型的住宅地产不同，立足长线回报的商业地产位居开发链的顶层，充满着荆棘和巨大的风险。从投融资、土地获取、前期定位到规划设计、招商、建设、运营等各个环节，都要做好功课，环环相扣，有如下棋。开发商们既要有野心，更要有耐心，一着不慎则满盘皆输。

在业内人士看来，世茂G11的位置相当于上海徐家汇的中心地段，全部是150米-300米的超高层建筑群，包括约12万方大型自持商业、11万方高端公寓、17万方的甲级办公以及13万方的住宅。这样高级别的、操盘难度系数极高的城市综合体地块，是老虎才能吃下的肉，不仅要有拿下的牙口，还要有消化的能力。

世茂就是要做一线房企中的老虎。它在扎根南京12年后，已经到了用这样的标杆项目去展现企业多元开发实力的时候。

自G11地块落定以来，外界对于其产品细节一直颇感兴趣，但世茂方面始终秘而不宣。事实上，对于这块总体量高达77.5万方、自持量相当大的综合体项目，世茂打算倾注体系内最高规格的资源投入。这样的大手笔投入，远远超过世茂此前在南京的任何一个住宅项目，如海峡城、世茂外滩新城、君望墅等。

比如，G11邀请伍兹贝格事务所操刀设计，在300米摩天塔楼顶层拟建观光区，可以360度俯瞰南京夜景。此外还将引入首进南京的高端酒店品牌落地（据称不会低于上海皇家艾美级别）。开发商完全自持的大型体验式购物中心，将引入独具特色的影院+剧场模式、文化主题植入、大面积水景公园等创新业态。“很多场景设计是南京前所未见的”。

此外，地块配建的千万级大平层豪宅也被寄予相当多的厚望，户型设计稿目前就已超过10版，剑指南京新一代顶豪王座。

年将是世茂升级、突破的一年，除开拓新项目外，旗下物业服务也进行相应提升。例如计划每年投入数百万元进行已交付社区的提档、升级和维护。未来，世茂还将在南京开发运营大型主题乐园，拓展商业+旅游的全业态体系。

世茂在商业地产运营突破上的另一个大动作，是今年5月，世茂集团宣布将上海南京东路的百联世茂国际广场收归自营，更名为“上海世茂广场”，投入3亿元开启长达18个月的闭店改造升级。“老虎”世茂野心勃勃，希望把上海世茂广场借此转型升级为“上海全球旗舰品牌集合最多的潮流地标”。

“要做行业的老虎，就必须具备核心城市的旗舰综合体开发和运营经验”。放眼全国，世茂的商业地产阵营可谓“兵强马壮”，如深圳前海世茂金融中心、杭州世茂智慧之门、南昌世茂新城、厦门海峡大厦，福州世茂天城，青岛世茂国际中心（世茂云鼎）等。世茂对于城市地标性建筑的开发经验日趋丰富，相较于过去偏重单一住宅的开发模式，开始转型为“多条腿走路”，更加注重多元化发展。

世茂商投公司总经理吴凌华亦信心满满的表示：五年之内，世茂的商业板块业务营收计划增长322%。集团将“攥紧拳头”，全力打造国内具有独特影响力的商业地产发展商。

大鳄重仓商业新常态

伴随着房地产市场近年的出色表现，南京作为强二线城市及重点商业城市，越来越受到大鳄房企的关注。无论是央企、国企亦或是民企，都对南京的商业消费潜力颇为看好，渴望能在这座拥有“中华第一商圈”的城市里占据一席甚至多席之地。

于是，我们看到了一个属于南京本土的“商业战国时代”在悄悄来临。而财大气粗、经验丰富的央企注定将成为变革和更新南京商业地产格局的外来关键性力量。

6月下旬，招商蛇口在南京举办了旗下商业全系产品发布会，首次公布了四大产品线：花园城（定位一站式花园式家庭优悦生活中心）、花园里（定位地铁上盖城市mini mall，夫子庙招商花园里7月2日开业）、花园坊（定位花园式街区型精致生活配套商业）、中华门G98项目（定位高端主题购物中心，定位历史风情商业街区，预计将引入文华东方酒店），其中，最受关注的燕子矶花园城体量约10万方，预计明年下半年开业。

这也是招商蛇口第一次将全国商业产品线发布放在南京，而没有选择放在一线城市，背后的动机耐人寻味。侧面反映出招商计划深耕南京，以花园城为龙头，希望向公众强化其作为专业的商业地产及城市运营商这一印象，而不仅限于开发住宅项目。

央企长子华润亦不甘示弱，以20亿总价拿下燕子矶G32综合体地块，与招商蛇口“会师”经五路商圈。华润置地目前在南京拥有两幅优质综合体地块，拟打造区域型购物中心“万象汇”（浦口新城+燕子矶）。此外，“同门兄弟”华润万家在建两个乐都汇商业项目（桥北+城中颜料坊）。而有消息称，定位最高端的万象城暂时不会进入南京。“但华润置地会继续考察、选址”。

中海地产也将大量的资源和精力投入到长线运营城市的综合体上。中海环宇城作为最年轻的持有型商业产品线，主要布局二三线城市，基本依托中海的住宅项目打造区域型购物中心。南京环宇城就是依托凤凰熙岸大型高端社区，填补新街口与新江东两大商圈之间“空白”的代表项目，也是继济南、沈阳之后第三个开业的中海“慢生活”综合体，开发意义不言自明。

南京人较为熟悉的中航地产，也在酝酿着将旗下最知名的“九方”购物中心引入新街口东扩区，作为120万方南京中航城的核心商业进行打造。九方系列近年在深圳、成都、昆山等地陆续开业，收获业内一致好评。筹备中的南京九方购物中心体量约12万方，未来拟引入全球知名时尚品牌，“重塑西安门商业活力”。

央企中粮旗下的大悦城地产，近年也低调传出在南京积极考察地块，拟建南京大悦城的消息。中化旗下“中国金茂”在收购南京国际广场，升级改造为金茂广场后，又马不停蹄拿下青龙山国际生态新城的一级开发运营权，内含大量商业、酒店等自持物业。预计未来5-10年内，央企开发商主导的持有型商业地产品牌将无一例外地出现在南京。

央企凶猛，民企也紧随其后，加快在南京“多点开花”布局商业地产、谋求长线运营城市的步伐。其中，表现最为抢眼的莫过于新城地产。这家发源于江苏常州的民营房企，已然将南京作为其“吾悦系”商业布局的“第一重镇”。除了即将在今年12月开业的湖南路新城吾悦广场外，新城还在今年1月豪掷23.3亿竞得河西江东1号地块，拟建南京第二个吾悦广场。另外还在去年提前签约麒麟新城，将第三座吾悦广场列入扩张计划。

“理科生”金地，也在暗暗地积蓄力量。今年7月12日，出让条件十分“苛刻”的尧化门G37商办综合体地块被金地商置以17.1亿元竞得。至此，南京第二座8万方“金地广场”尘埃落定（第一座位于河西南综合体项目）。金地商置的冲刺目标很清晰：用3-5年的时间，发展成为大中华区领先地位的地产发展商和运营商。