烟台一个黄金地段重点项目的诞生与破灭(烟台税收政策,关键词优化)

对昂展置业指责地方政府未兑现承诺，造成南大街商业广场停滞不前要求退出的说法。烟台市国土资源局的一位工作人员称，是昂展置业公司内部出了问题。

南大街，烟台中心区的一条交通干道，高楼林立，车水马龙，无数商家视为聚宝盆。南大街商业广场是烟台市的一个招商引资项目。在城市价值和旧城改造吸引了众多房地产开发商眼光的当口，12月6日，这个项目开发商烟台昂展置业有限公司（以下简称“昂展置业”）致函烟台市芝罘区政府，要求退出项目，同时要求一次性退还相关费用。

昂展置业在函中称：“在获得芝罘区政府书面承诺后，我公司竞得该项目土地至今已逾十年，政府承诺给予该项目各项优惠政策无一落实。”

昂展置业的退出函

烟台市政府有关部门则告知中国房地产报记者，目前项目进展缓慢是由于昂展置业违约，同时与招商引资政策变化也有一定关系。

烟台脸面南大街上的商业广场十年烂尾，与近日烟台召开全市城市规划建设管理工作会议提出的“以国际视野和世界眼光来谋划和提升城市，进一步丰富城市内涵、提升城市品位，让人民切身感受到城市发展的显著变化，收获到城市发展的更多实惠”大相径庭。

开发商致函政府要求退出

12月6日，昂展置业在给烟台市芝罘区政府要求退出南大街商业广场项目的致函中，回顾了其与南大街商业广场的缘起缘灭，指责烟台市政府背弃承诺，无法满足公司要求，进而要求退出该项目。

中国房地产报记者调查发现，项目位于南大街与西南河路交界处，由A、B两块土地组成，此处的房子大都建于上世纪70~80年代，沿街企业破产或搬迁后，基础设施落后的问题一直未得到整体解决，直接影响到百姓的居住和城市的整体形象。为推进中心区城市建设，加快旧城改造步伐，依据烟台市区总体规划，南大街商业广场旧城改造项目被列入芝罘区牵头完成的重点城建项目之中。

按照规划，南大街商业广场项目东起西南河路，西至洪源胡同，北起南洪街，南至南大街，占地面积1.9万平方米，总建筑面积20.4万平方米，规划建设集酒店办公、商业、回迁安置房为一体的综合体，采取商业大峡谷概念，引入两条商业步行街。其中，商住综合体由写字楼、回迁楼、沿街商业和大型商场组成，回迁楼一共33层，紧靠南洪街东首，其中1到9层是商业，10层至33层是回迁安置房。

根据该函，烟台市政府通过招商引资吸引昂展置业在芝罘区投资建设南大街商业广场。2007年4月，昂展置业竞得A地块土地使用权，之后便有了下面一系列动作——

“2009年7月24日，芝罘区政府与我公司签署了《烟台昂展商贸项目合作协议书》，政府承诺给予该项目各项优惠政策，包括：同意对B地块的土地价款争取给予协调优惠；对项目的城市基础设施配套和人防易地建设费等方面争取给予最大限度的政策扶植；给予市区重点项目各项配套优惠政策支持，还享有未来出台的同类行业新扶持政策和规费政策。”

“2009年9月17日，我公司向区、市两级政府提交了《关于对南大街商业广场项目开发成本的说明》，说明了该项目建设开发成本较高，除非政府落实承诺的政策扶持优惠措施，否则无法投资。”

“2009年9月22日，芝罘区政府向市政府提交《关于加快推进南大街商业广场项目建设的报告》（烟芝政发【2009】98号文件），申请给予该项目包括减免B地块出让金和城市基础设施配套费、人防易地建设费及其他相关行政事业和服务性收费等有关费用、在建设和经营期间以招商奖励和税收奖励等政策扶持优惠措施。”

“2009年10月19日，芝罘区政府再次向市政府提交《关于尽快解决南大街商业广场项目有关问题的请示》（烟芝政发【2009】116号文件），再次向市政府申请前述政策扶持优惠措施。”

“2009年10月27日，芝罘区政府对我公司提交的《关于对南大街商业广场项目开发成本的说明》正式书面复函，在回复中政府确认‘该项目为市级服务业重点项目，应给予支持；该项目享受未来区市两级服务业方面优惠；鉴于该项目由住宅改为公建的特殊性及市场预期的不确定性，相关政府部门将在2009年11月底之前对项目重新测算评估，对已缴纳的出让金多退少补；若该项目成本仍难以平衡，我公司可申请退还土地，已缴纳的出让金也将予以退还’，芝罘区政府通过该书面回复要求我公司打消顾虑，及时参与B地块出让。”

“芝罘区政府通过上述《合作协议书》、报告、请示和复函，向我公司明确承诺各项政策扶持优惠措施以及退出条件，基于对政府的信任，我公司于2009年10月27日参加了B地块的出让摘牌并竞得B地块。”

拆迁居民在烟台市国土局请求解决回迁安置房

“我公司已实际支付A、B地块土地出让金共计6851万元及拆迁补偿费5430万元，按照政府承诺减免B地块土地出让金4000万元等各项政策扶持优惠措施，我公司实际已超付该项目土地出让金，不存在迟延交纳问题。”

“政府承诺给予该项目各项优惠政策是基于存在毛地出让、住宅改公建以及拆迁补偿回迁安置难度高等客观原因所致，该项目拆迁补偿安置工作依法由政府组织实施，原规划条件无法满足政府制定的回迁安置方案，调整规划方案是为满足回迁安置条件，否则根本无法完成拆迁，我公司多次恳请政府落实承诺的减免B地块土地出让金等优惠政策并尽快落实规划调整方案，但至今未果。”

“因政府不能解决A地块存在的建筑物间距不足、消防通道无法规划、施工场地狭窄和对北侧B地块存在日照遮挡等客观问题，A地块不具备独立开发条件。”

“近日政府口头通知我公司，既不同意调整该项目容积率，也不同意落实承诺的各项优惠措施，并要求我公司退出该项目。”

昂展置业就此在函中要求退出，同时提出了退款要求，包括：“（一）向政府实际支付的土地出让金6851万元、拆迁费用5430万元，以及按该两笔费用实际付款日期、实际付款金额及同期银行企业贷款基准利率计算的合理利息。（二）我公司为该项目实际支出的开发成本、开发费用、管理费用、规划设计费用等合理支出3139万元。”

蹊跷的是，中国房地产报记者就此致电昂展置业负责人王总经理，对方称对此函一无所知：“我都不知道这事，你怎么知道？”

但这份函分明盖有烟台昂展置业有限公司的公章，其中原由令人费解。

国土局指责开发商违约

对昂展置业指责地方政府未兑现承诺，造成南大街商业广场停滞不前要求退出的说法。烟台市国土资源局的一位工作人员称，是昂展置业公司内部出了问题。“我从2009年与昂展置业打交道，昂展置业总部在北京，当时其在北京市民营企业中排名前十。它在北京比较有实力，到了2011年，这家企业有点问题，拆分、重组，反正乱七八糟的，烟台这家分公司就直接给扔出来了。现在，我们下公文，都找不到人，原先留的总经理电话都换了。”

中国房地产报记者调查了解到，南大街商业广场项目之所以拖延至今，与昂展置业迟迟未交B地块土地出让金2400多万元有很大关系。昂展置业2007年、2009年二次拿地，土地出让金共计8000多万元，但是2009年的土地出让金至今拖欠2400多万元。

对于昂展置业拖欠土地出让金，该工作人员表示很无奈。“我们给它下过无数次文催缴，它一遍遍地又是以这个理由又是以那个理由拖延。说实话，我们没有执法权。”“有滞纳金，一笔笔，我们都记录着。”

据知情者介绍，北京昂展置业的负责人景百孚是烟台人，在烟台市进行招商引资时，景百孚回到烟台考察，看中了南大街的这一地块，先后两次出手，最终拿下该地块。“这个项目多次变更规划方案，每变更一次，容积率就增加一次，现在已经提到了6.42。”

昂展置业拿地文件

对此，南大街商业广场多名拆迁户对此多次提出质疑，认为烟台市国土资源局渎职，并曾在该局门口挂出条幅抗议。

南大街商业广场所在的毓璜顶街道办事处有关工作人员也认为此项目拖延太久，国土局脱不了干系：“国土局之前一直抱有幻想，认为这个企业能干。现在是企业干不了了，这个幻想也被扼杀了。”

中国房地产报记者查询相关资料得知，景百孚拥有多个头衔：A股上市公司福建实达电脑集团（600734.SH）董事长、北京百顺达房地产有限公司董事长、北京昂展置业有限公司董事长，生意涉及电脑软件、电脑外部设备及房地产领域投资等多个领域，在2015福布斯华人富豪榜上位于第165名，在2016胡润房地产富豪榜以115亿元排名第38。这位身家百亿的富豪对美食情有独钟，拥有两家香港上市公司，其中之一是发展大型旅游消费综合项目的嘉年华国际控股有限公司，今年7月，北京高端自助餐厅“金钱豹”关门潮曾经轰动一时，“金钱豹”就是嘉年华国际名下品牌。

政企民三输之后

烟台市芝罘区住建局的工作人员透露，南大街商业广场除了土地出让金问题，拆迁也是个大问题。该项目地块属于毛地，由政府负责拆迁，开发商负责出资5000万元。“干到3000万元的时候，我们给它打文件，让它补充资金，结果3000万元谈了又谈，剩了1000万元。最后，1000万元也补充不了，只补了500万元。”

毓璜顶街道办事处的工作人员道出了项目中断的另一层原因：招商引资政策有变。作为招商引资项目，地方政府要给予开发商一定的优惠政策。“2009年，政府答应减免一部分土地出让金。但是，2012年以后，这些优惠政策就根据相关规定被取消了，这对开发商来讲是难以接受的变故。”此时，昂展置业尚有2400多万元土地出让金未缴，为此进退两难。昂展置业眼见享受不到优惠政策，利润空间不大，就想转让，期间便向烟台市政府提出了“退出”的要求。但是，却苦于寻找不到新的开发商，于是延宕至今。“毛地，又拆迁了一半，有许多麻烦。如果是净地，就好办得多了。实事求是地讲，拖拖拉拉是现实，但是，拖不是谁主观愿意的结果，是没有好的办法。”

南大街商业广场项目是在2011年10月10日启动搬迁选房程序，涉及征收225户住宅。但是，拆迁工作因为上述原因在2014年戛然而止，当时已迁住宅住户166户。

中国房地产报记者了解到，2014年，《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》（国发[2014]62号）要求清理规范各地税收优惠政策，因为“一些税收等优惠政策扰乱了市场秩序，影响国家宏观调控政策效果，甚至可能违反我国对外承诺，引发国际贸易摩擦”。其中还规定，“严禁对企业违规减免或缓征行政事业性收费和政府性基金、以优惠价格或零地价出让土地。”

12月11日，多位拆迁户冒着风雪来到南大街商业广场项目现场，看到昔日家园一片破败，他们环顾四周的烟台文化中心广场、金融中心、星级饭店和三甲医院，不禁感慨称：“我们何时能重回家园？一个旧城改造项目，怎么就遥遥无期了呢？”

对于十年烂尾的解决思路，有关人士向记者透露，南大街商业广场项目的关键点是“收地”。昂展置业提出的调整规划、增加容积率等要求已经遭到烟台市政府拒绝，如果昂展置业退出，烟台市政府将收回上述地块，再寻找开发商接盘，“关键还是在于退出的谈判是否顺利”。

中国房地产报记者了解到，烟台市已成立历史遗留问题办公室，南大街商业广场项目即是遗留问题之一，由烟台市人大分工负责。