民宿客栈经营可行性研究报告发布(选址可行性报告,关键词优化)

早些年，带着美妙神往，卖掉了“北上广”的房子，到大理开一间客栈似乎是一件盛行的事儿。不过，如今看来，这个愿望如今可不太好完成了。由于对洱海流域水生态停止维护，洱海周边民宿的大规模关门，在客栈民宿行业一石激起千层浪。实践上，不只是大理，中国的民宿业都在停止一波洗牌。

在民宿遍地开花的莫干山，西坡是其中的翘楚。

近两年来的民宿客栈行业，从满足根本住宿需求的1.0版本，进入了2.0版本，投资规模上从几百万到千万级别的民宿客栈屈指可数，在硬件设备方面有的已不亚于酒店质量，从数量上自2016年开端也呈现了迸发性的增长，局部区域一年工夫新增了数百家店。投身到这个行业的人也多种多样，不少人带着情怀和美妙的神往而来，但不到一年，有些人会被理想的种种不顺而内心焦灼地坚持着，有些人会意灰意冷地转让走人，只要一局部人运营良好，打得一手情怀一手盈利的好牌。

“诗和远方”虽然美妙，但情怀毕竟不能当饭吃，怎样卖客房大有考究。近日，游多多客栈作爲目前在全国有100多家加盟店的连锁客栈品牌发布出一份从运营者角度理论总结出来的《民宿运营可行性研讨报告》，从运营多维度及数据的角度去剖析如何做好一家盈利的店。

租金选址最重要

在中国，好山好水的中央很多，一些民宿主会因本人被某个中央的美景感动，而自觉地投资建立一个民宿，疏忽周边能否有景区景点，疏忽周边能否有餐饮文娱等相关配套，疏忽所在区域能否被人所熟知。有人说：“我就是要找个冷僻的中央，让大家来静静！”假如你不是有极强媒体宣传整合才能的网红老板娘，建议千万别碰这样的中央。游多多在《报告》中指出，假如你只是一个怀揣情怀的普通金主，建议选择一个绝对有知名度的景区，依赖中央旅游局对该区域的宣传，带动潜在人流。建议选择在景区外面或许间隔景区1.5公里范围内（也即步行工夫在20分钟内）。周边一定还有其他客栈民宿，而不是只要孤立的本人。

大理归心海景酒店是大理运营得比拟好的民宿

开一家民宿。除了选址外，租金是最被关注的成绩。《报告》提出，很多人能够只关怀租金的相对值，运营者需求思索租金跟每年营业额的占比。假如租金本钱比拟高，那麼迫使你需求在装修投入上较高些，以便以绝对高的房价，取得合理的运营报答。但这个房价，又需求思索所在区域其他客栈民宿全体房价状况，思索目的消费群体的承受度。从不同案例来看，物业本钱占每年营业额的比例，绝对比拟合理的是20~25%，假如高于30%，就会有一定的风险。

以洱海爲例，一些无情怀的民宿主经常会按着本人的性子花大价钱装修，但业内人士以为，切忌装修投资过度，特别是做第一家店，容易过度追求完满。从单房间均匀投资额跟房价对应关系来说，均匀8~10万/间的装修投入（含公共区域的均摊），定价在300~500元左右。假如是15~20万/间，定价在600~800元左右，以此类推。

合理分配资金与人力

客栈民宿绝对体量较小，怎样的人力装备比拟合理，也需求民宿主细心评价。举个例子，一家店假如15间房，需求有店长、前台、房嫂的角色，普通一个房嫂做8~10间房的人力装备，含公共区域的卫生清扫。前台普通1~2人，看房价对效劳质量的需求。假如民宿主本人不能每天呆在店里，那麼需求延聘有责任心、综合才能不错的店长。运营团队每团体的薪资支出，需求跟营业额关联，有一定的提成比例，调动大家的积极心。从良性运营的角度，总的人力本钱跟年营业额的占比，控制在15~20%。

被大局部民宿主无视的单客投入本钱

《报告》内还提及了被大局部民宿主无视的单客投入本钱。这里的单客运营本钱，指除了租金、人力、营销渠道佣金外的一切运营本钱的单客均摊本钱。以定价300~500元房价的客栈民宿爲例，50元/人是绝对合理的开支，包括日耗品10元、布草洗濯费10元、水电网络费均摊10元、收费早餐10元、收费茶水3元、其他费用7元等。这个运营总本钱，跟年营业额的占比，控制在15~20%。过低能够影响主人入住体验，过高能够会招致盈余。绝对来说，这个变化本钱跟盈利比例亲密相关。

民宿回本周期

那麼民宿究竟几年可以回本？以15间房爲例，定价300元，投资120万。50%入住率，年净利润15*300*365*50%*30%=24万，5年回本；60%入住率，年净利润24万，4年回本；70%入住率，3.5年回本。当然，这些计算方式，只核算了房间收益，假如有其他二次消费的收益，回本周期绝对会悲观些。普通来讲，一家安康的民宿的营业额，刨去物业20%、人力15%、运营20%、渠道15%、剩余30%营业额爲净利润。

民宿连锁化趋向

群众旅游和出行频率提升，住宿需求随之收缩，民宿客栈的迅猛开展，许多业主的自觉跟风亦逐步表露出诸多成绩。而从行业来看，规范并未一致，据统计，目前饭店协会有力顾及的客栈民宿有近50万商户。但大少数民宿主并不是专业出身，有的甚至跨行业，但民宿运营需求全方位考验，那麼在民宿的管理运营方面有所完善，就会招致运营不善。

已经你去过的洱海民宿，能够如今曾经结业了。

关于游览者来说，有几十块的床位到上千块的精品民宿，客栈质量和效劳、卫生、平安良莠不齐，从消费者来没有规范选择，往往只能看网上点评预订的客栈，入住体验好坏只能凭运气了。

目前大局部客栈民宿，对网络渠道的依赖还是比拟强的，口碑相传表现在主人在渠道上的好评状况。好评表现在分值相对值及好评率两个数字。依据Tripadvisor的调查剖析，好评分值降低0.1分，入住率均匀降低3%左右。好评率指好评数/订双数，假如你的订单不错，但在网站上的好评不多，也就是好评率不高，久而久之，入住率也会遭到影响。

业内人士表示，从民宿客栈整个行业来讲投资也可以延着产业链的布局着眼，人员素质的培育提升，效劳外包的规模化运营，乡村文明创意产业的结合，专业化的民宿客栈管理公司，当然还有间接投资物业目前都无机会，市场只会越来越标准。总体看，连锁化客栈体系的树立，从运营上讲，除了日耗、布草集采的分明劣势，开店的本钱会大大降低。从资源上讲，连锁化运营会将住客、会员、民宿主等的多方面资源完成共享。