房屋租赁未进行登记备案，房屋租赁合同是否无效？(登记备案,关键词优化)

房屋租赁登记备案制度是一种对房屋租赁合同的内容以及合同行为变动进行登记备案的制度。我国《城市房地产管理法》第54条及《商品房屋租赁管理办法》第14条明确了房屋租赁登记备案制度，即房屋租赁合同的签订、变更、终止情况发生后的30日内房屋出租人应当向房屋所在地房地产管理部门办理登记备案手续，并由房地产管理部门对符合租赁登记条件的予以登记及发给房屋租赁证。

本质上房屋租赁登记备案制度是房地产管理部门对出租方与承租方间已形成的房屋租赁合同是否合法，是否体现自愿、平等、互利和诚实信用、协商一致的原则,是否明确租赁双方的权利义务等的具体审查及事后确认，对房屋租赁市场的管理起到了重要监管作用。

但实践中，大家对登记备案是否影响房屋租赁合同的效力确存在着不同看法。

第一种观点认为,非经登记备案,未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。第二种观点认为,登记备案对租赁合同的效力没有影响。只要双方当事人就合同主要内容达成一致,是合同各方的真实意思表示，不违反法律法规规定的无效情形即可。第三种观点认为,租赁合同登记与否,不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同,不得对抗第三人。

笔者赞同第二种观点，虽然我国实行房屋租赁登记备案制度,但登记备案是行政机关针对租赁行为采取的行政管理手段,登记机关审查当事人的房屋租赁申请并决定是否颁发房屋租赁证件,是政府的行政行为,不是合同成立生效的要件。《合同法解释(-)》第9条后段规定,法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。而《城市房地产管理法》第54条也并未规定登记备案是房屋租赁合同生效或成立的要件。进行登记备案并获取《房屋租赁证》,并不是租赁行为合法有效的凭证。房屋租赁合同登记备案的目的主要是防止国家税费流失及当事人非法出租房屋,规范房屋租赁市场和确保国家税收,且其性质属于行政机关的事后审查行为,与民事行为的效力无关,当事人的民事行为行政机关无权干预。而且根据《商品房屋租赁管理办法》第14条的规定,房屋租赁登记是房屋租赁合同成立后的程序,对合同成立及效力没有影响。《房屋租赁合同解释》第4条对此也作了规定。