中国物业企业上市最新动态：A股、港股、新三板谁是首选？(新三板的上市公司,关键词优化)

当房地产企业开始从单纯的地产开发商向 “房地产+服务” 转型，一直在房地产母公司的庇护下生存发展的传统物管企业开始被委以重任，纷纷从幕后走向台前，成为塑造地产商品牌、提升房子附加值、培育新增长点的关键，也一步一步走向上市。

借着房地产的东风，年以来，中国物业管理行业也爆发上市高潮，日渐成为资本市场新宠，步入上市加速期。 目前，物业管理行业共8家企业登陆香港主板，1家在 A股 上市，62家挂牌新三板。

港股有 彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活、雅生活、浦江中国、碧桂园服务 ，而A股第一家过会的物业服务企业是 南都物业 ，新三板物业企业有 保利物业、远洋亿家、建投实业、嘉宝股份、一卡通、上房服务 等。

01 中国上市物业企业的前十营收排名

物业管理行业 H股、 A股 、新三板上市企业初步统计共 71家 ，目前还是典型的 “大行业、小企业”格局 ，没有一枝独秀的 “独角兽”企业 。 中国房地产成长这么多年，强大的物业公司依旧没几家，即使是百强物业，其市场占有率也很低，行业分散度高，下面比较行业营收能够有更直观的体验。

年物业上市企业营收TOP10

数据来源：招股书、wind

在H股、A股 、新三板上市物业企业中， 年 营业收入 排名前三的分别是绿城服务、保利物业、碧桂园服务 。

绿城服务： 2016年7月，绿城服务挂牌上市，作为继彩生活、中海物业、中奥到家之后，第四家登陆香港资本市场的物业服务企业 ，一跃成为 年 行业上市公司中营收第一，营业收入为 51.40亿元 。

保利物业： 年8月29日，保利地产成功将其子公司保利物业推上新三板 ，挂牌后，保利物业将成为新三板物业公司的龙头之一， 年营收32.37亿元，在中国地产 行业上市公司中排第二。

碧桂园服务： 年6月19日，广东碧桂园物业服务（ 后简称为碧桂园服务 ）正式在港交所主板挂牌上市，开始交易。这也标志着去年合同销售额最高房企碧桂园的物业板块正式独立迈入国际资本市场。碧桂园服务以介绍形式登陆港股，开市价格录得每股10港元，总市值最高达到250亿港元，登上港股物业服务板块第一的位置 ， 17年营收在中国地产 行业上市公司中排第三。

(物业管理面积前5强 数据来源：亿翰智库)

02 物业A股IPO上市最新动态

1、两家物业企业“ 弃A择港 ”

①碧桂园服务

碧桂园服务最早于2016年08月31日向证监会提交A股IPO申报稿，年12月01日预披露更新，但最终于年12月27日撤回材料。

年3月19日，碧桂园在港交所发布公告称，公司建议分拆集团物业管理业务及在联交所主板以介绍方式独立上市。

据了解，2015年-年，碧桂园服务的营业收入分别为16.7亿元、23.6亿元以及31.2亿元，2016年和年收入增幅分别为41%、32%。公司近三年毛利分别为5.1亿元、8亿元、10.36亿元，同比增幅分别为57%和29.5%。公司2015年到年净利润分别为2.2亿元、3.5亿元以及4.4亿元，同比增幅分别为59%以及26%。

②新城悦物业服务

年06月20日新城悦物业服务向证监会提交申报稿，年12月15日收到反馈意见，碧桂园前脚刚撤IPO材料，年12月29日新城悦物业服务也正式IPO终止审查。

据悉，除了碧桂园服务外，新城悦物业服务也准备在港股上市。

此外，业内大佬如万科(02202)、富力(02777)等也在紧锣密鼓筹划分拆物业上市。

2、3家物业企业“ 弃三板闯A ”，处于“辅导备案登记受理状态”

据wind数据了解，目前有 家 三物业企业处于 “辅导备案登记受理状态”，分别是 上海永升物业管理股份有限公司、重庆新大正物业集团股份有限公司、海南一卡通物业管理股份有限公司。

值得注意的是，这三家都是新三板企业，而且都是于年提交IPO备案申请。

3、目前相关涉房企业IPO排队近况：

数据来源：wind

据了解，目前处于正常排队中的涉房企业有5家，分别是 金辉集团、同策房产咨询、广州富力地产、万达商业管理集团、首创置业 。都是处于“已反馈”状态。

思源兴业房地产则选择终止审查，又一家涉房企业撤回材料。

4、A股第一家物业企业--南都物业（603506）

南都物业在 年 10月31日， 于证监会就披露了首次公开发行股票招股说明书。拟公开发行不超过 1,984.127万股，公司IPO保荐人为长江证券。

年2月1日，南都物业成功登陆A股市场，成为国内首家登陆A股的物业服务企业， 南都物业 刚上市股价就一路飙升，可见资本市场对物业行业的看好。

南都物业 成立于1994年，运行机制灵活的民营企业，市场化运作早。

创造“南都管家”服务模式，在营项目含多个综合体、写字楼、产业园区等商办项目以及较为高端的住宅项目。 与银泰置地、绿地集团、阿里巴巴等近百家开发企业达成了多层次合作。

南都物业是浙江省最早成立的物业服务企业之一，计划募集资金 4.11亿元，用于物业管理智能化系统项目、全国物业服务业务拓展项目、社区O2O平台建设项目、公寓租赁服务项目及人力资源建设项目。

招股书显示，南都物业控股股东为南都地产服务，持有公司45.82%股权。实际控制人为韩芳女士，直接持有公司28.64%的股权，加上通过南都地产服务、舟山五彩石间接持有的股权，合计持有公司75.83%股份，为公司实际控制人。

03 物业企业冲刺上市，A股港股谁是首选？

1、物业企业A股上市难？

目前， A股上市的物业企业虽只有一家， 物业公司登陆 A股的难度相对较大。

从过去物业公司上市的经历来看，物业企业IPO的主要挑战包括利润、营收规模较小；关联交易比重过大；上市公司的分拆问题以及业务、人员架构、内控规范等，这些问题都有可能成为IPO受阻的因素。而目前主要的物业公司都存在关联交易比重过大的问题。

尽管A股上市比港股、新三板难度大，但A股具有PE值比H股、新三板高等优势，使得仍陆续有物业企业排队登陆A股平台。

值得注意的是，新三板挂牌物业企业营业收入靠前的有多家摘牌， 例如：远洋亿家、永升物业、世联君汇、天骄股份等。虽然近年来常常有物业企业登陆新三板，但给企业带来的资源相对有限。此轮集体性摘牌，有很大可能是为了谋求更大融资空间，考虑从新三板转到主板上市。

近年来，物业管理行业利润增长缓慢，是物业企业一直没有被资本市场重点关注的根本原因。但随着移动互联网的广泛应用和城市旧改项目的稳步实施，物业管理将有望因拓展社区商业运营、养老服务、社区改造等多种经营业务打开市场的天花板，新商业模式将为企业获得资本市场和较高的估值溢价提供依据。

不少物业企业开启上市潮，将物业管理业务证券化，释放物业价值。 未来，A股有望迎来更多物业服务企业。

2、物 业企业为何在新三板上市最多？

目前，国内物业公司成功上市案例最多的无疑是在新三板，初步统计已超过60家。相对于H股、A股上市，企业挂牌新三板准入条件相对宽松，挂牌企业无具体营运指标限制，仅需满足以下条件：依法设立且存续两年，业务明确且具有持续经营能力，公司治理机制健全，合法规范运营，股权明晰，股票发行和转让行为合法合规。 那些想要获得融资的物业企业，先寻求登陆新三板，是一个更加简单可实施的选择。

新三板平台主要针对的是科技含量较高、自主创新能力较强的中小型企业，而且新三板企业可通过IPO转板、直接对接创业板或被收购曲线上市。这给以中小型企业为主的物业行业带来了福音。

前瞻君认为导致物业企业纷纷加入新三板的主要原因有两个。

其一、物业行业小企业很多，由于大多数企业在营收、利润等方面无法达到IPO的要求，所以新三板成为物管公司集中亮相的一个平台。

其二，虽然许多大型物管公司也都在尝试IPO，不过从目前进展来看，南都物业刚在17年12月5日通过发审会审核，此外，碧桂园物业已经终止审查，转而登陆港股。大型物业公司登陆A股的仅一家，多数还在观望，导致物管公司选择新三板平台作为阶段目标。

3、物 业企业 H股上市的优势及要求

物业企业在 H股上市的热情较高，国内第一家上市的物业企业彩生活物业选择港股主板上市，随后，中海物业、中奥到家、 浦江中国、雅生活等也相继挂牌成功，近期碧桂园服务也正式在港交所主板挂牌上市。新城悦等行业领先企业也已披露了港股上市申请材料，多家上市房企在年初的业绩发布会上也表明未来有 “分家”计划，谋求港股上市。

相对于国内A股，香港股票市场具有市场相对成熟、交易品种丰富、信息披露相对自由、融资受政策限制少等优势。 物业公司若计划在港交所上市，需达到上市前三年利润总额合计5000万港币（最近一年盈利至少2000万港币，前两年累计盈利至少3000万港币）的要求，上市时预期市值需达到1亿港币（登陆主板需达到2亿港币）。

04 物业企业处在上市机遇期

随着国民生活水平的提高，对社会服务产品的需求将会大幅度的提升，同时，政府职能的转变，“小政府大市场”的格局，将使得原有政府或事业单位承担的社会服务类产品供给外包模式的得以强化，为物管企业带来了巨大地发展空间，物管企业未来作为社会服务产品的主要供应者而言，借助资本的力量做大做强企业正是最好的选择。

物业这个行业，目前还是典型的 “大行业、小企业”格局 ，未来物业公司整合、兼 并、代理空间非常巨大。无论在哪个行业，资本永远是加速器，企业需要上市获得融资，扩大规模，来奠定行业领先地位。

与瓶颈触手可及的房地产开发行业不同，物业管理行业正处于蓬勃发展的美好时代。

国海证券的一份研究报告显示： 在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上成长空间。而目前行业竞争尚处于初始阶段，龙头企业的收入市场占比不到0.5%，整体呈现大行业、小龙头的竞争状态，未来一段时间内在消费升级、地产企业配套物管公司退出背景下，行业将会进入加速集中阶段，拥有优秀品牌且具备强扩张能力的龙头公司将会享受行业成长及市场份额加速扩大的双重成长红利。在这一过程中，具备资源优势（在管面积储备、项目扩张能力）、品牌（服务质量）优势的龙头企业有望持续胜出。

物业行业处在上市机遇期，领先的规模优势和行业地位是资本市场重点关注的，吴晓波也曾说过： “前30年中国企业都在做产业的资本化，而未来中国大企业要做金融的资本化，今天优秀的企业，如果不走资本化、证券化道路，如果不能通过一个途径让自己健康和壮大起来，赶不上当前这一波，就会迅速大拉长与其他优秀企业的差距。” 抓住这波上市机遇，物业企业能通过资本的力量加速加快社区数量和物业面积的爆炸式增长，最终形成话语权，获得更多行业资源。

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