撒一篇《上海城市商业综合体发展情况报告》数据干货(城市综合体可研报告,关键词优化)

谢邀参加《上海城市商业综合体发展情况报告》发布会。

讲真，市商委的朋友叫我参加此次商业记者沙龙时，即使我并不是记者，也是无法拒绝的，毕竟是市商委呐~~

以至于主办方反复确认为啥会有叫“魔都商业狗仔”的媒体……

与会者都是人民网、新闻晨报、上海发布这类大咖好嘛~

这点我当然也有所预期，所以也就破罐子破摔了。

本次新闻发布会的内容，个人听下来还是很感兴趣的，各大主流媒体都已经发布稿子了，作为从不发通稿的我（其实是没有号召力啦），当然还是会为大家提炼一下自己的所看所想，最难点是重新规划PPT，以便读者能尽可能简单明了地看明白。

《上海城市商业综合体发展情况报告（2016~）》

数据来源自市统计局，因此已足够权威。

研究对象是―― 商业综合体。

报告中对其进行了一番定义，大致可以概括为：

需涵盖超市、百货店、专业店、专卖店等商品零售业态；

以及餐饮、文化、娱乐、健身、游艺、培训等两项及以上主要服务业态；

营业面积不少于1万方；

商户不少于50家。

因此本文的研究标的不一定覆盖足够全面，但数据相对精确，毕竟上海的商业实在是太多太多了。

概览

也就是说我的潜在粉丝有20多万噢！

上图中的经营指标，更值得各位甲方朋友参考：

2016年平均年客流量： 991万人次

平均出租率：92.8%（竟然这么高！！！）

平均日租金： 8.8元/平米/天

坪效： 49.1元/平米/天

数量

整体概况

截止2016年，上海城市商业综合体数量 189家 ，想想我平时逛来逛去也就主流核心商圈的那些，又例如之前做的微信公众号排名，才取到34家，因此真是冰山一角。

按体量分

个人认为特大型商业体是不止5家的啦~

根据区域来分

大浦东虽然形成商圈不多，但依旧拥有最多的商业综合体数量，高出第二位的黄浦区20家，而黄浦区在与卢湾区合并后，商业体的量和质上均名列前茅，但也趋于饱和，之后就看大静安了。

根据开发商来分

大百联以17家稳居榜首无可争议，我个人关注较多的几个开发商――瑞安6，凯德5，新鸿基2，嘉里2，万科2，中粮1（应该2了吧？）

商户数业态配比

所谓的其他服务业，包括以下5类：

这是16年的数量，均呈上升趋势，其中教育培训依旧是很多朋友所希望跨入的行业，后文还会对这5个业态有个小总结。

数量增长

根据时间来看

从商业综合体数量发展趋势看，去年新开39家……讲真，我没有能关注到这么多， 今年竟然要开41家，总数达到230家 …… 据说上半年已经开了10家，老实说我可能能够关注到的，有一半就不错了。 汗颜上海商业竞争环境，非常好奇18年还会开多少家。

根据体量来分

新开的41家中，依旧以大中型为主。

建筑面积增速

建筑面积“增速”方面倒是没有太多值得书写，基本维持波动增长，有一项数据供参考， 16年数据，商业综合体平均建筑面积为7.3万方 。

面积总量业态配比

销售额

2016年， 总销售额达到1360亿，同比增长16.9%，剔除新增因素，同比增长8.7%。

按区域分

结合上文那张数量饼图一起看就值得玩味了，闵行和长宁的消费力拖了后腿，而徐汇区虽然数量不多，但凭借徐家汇商圈的带动直接跃居到第5。

销售额 业态配比

三张饼图放一起看，零售业依然是业绩贡献大户。

销售额增长

整体增速

从上图能看到，2010年的好光景不知何时能够再来。

按业态分

从销售额增幅来看，显然餐饮业立功了，当然，这也是众多商场营收增加的重要渠道来源。

零售业按业态细分

苦逼的零售业态中，超市尚可，百货甚至直接出赤字，真是苦了百货人。前几天还在和朋友聊到，百货出身的商业人在基本功上其实是很扎实的，但现在商业体太多，更多新入行业的朋友，做的是“出租商铺”的工作，对细节的重视是有待提升的，这也是现在商业迅猛发展，但专业培训（包括理性和感性）跟不上的现状。

租金

整体平均日租金： 8.8元/平米/天

零售业态稍高于8.8元/平米/天的平均租金，达到9元 /平米/天 ，而餐饮略低，8.5元/平米天，其他服务业当然会更低。但是不论怎样，涨租似乎是不变的真理，三者16年同比增长分别达到6%、4.5%和2%。

出租率

平均出租率： 92.8%

按商圈级别分

只有社区商圈拖了后腿。

坪效

2016年整体： 49.1元/平米/天，负增长 。

一定程度上也反应了零售业态的减少、餐饮服务业态的增加。

全靠餐饮业在拉。

有趣的是，百货店坪效依旧远高于另两种零售业态，当然也只有百货的同比是跌的，而且跌幅还不小。

在商圈方面， 徐家汇是坪效王，达到90元/平米/天 ，这从其销售额高、商业体集中就能得出结论， 其次是南京东路和南京西路 。

大型商业综合体的坪效达到61元/平米/天（高于超大型），但同比降低7.9%；

小型商业综合体的坪效增幅则是达到了17.3%。

其他服务业

上文已经介绍过，其他服务业包括电影院、教育培训、游乐游艺、健身养生和KTV。

面积和销售额占比

从坪效看，显然做电影院还是划算的，其次是游乐游艺，但这两项相对成本也更高，KTV现在做的人越来越少了吧……

销售额增幅

虽然“其他服务业”的平均增幅只有21.4%，但其中倡导“生活方式”的健身养生和教育培训增幅均超过57%，电影院因为长期以来都属于常规配置，因此增幅低于平均，由此可见如今消费者的钱更愿意花在何处。

文化艺术

文化艺术展示，是如今城市商业体的发展趋势之一。

在报告中，列举了：

K11的BAGISM包当代展

静安大悦城的LINE FRIENDS全国首展

虹桥南丰城的《芝麻街》主题展

环球港演艺中心

相关阅读：

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大悦城 LINE FRIENDS 全国首展探班图报

其中K11的艺术展、大悦城和南丰城的IP展都是我的内容常客，BAGISM和LINE FRIENDS也确实是两家商场的代表作。而今年，商场们继续不遗余力，更有湖滨道携带小猪佩奇、海底小纵队等加入战局，因此，如果明年再出报告，这个环节会更精彩。

报告中最后提出上海商业的几项挑战：

市场供应过快

区域发展不均衡

电商冲击

粗放式经营

同质化现象犹在

个人认为，同质化现象已经是最小的问题了，现在几乎所有的商场都在避免同质化，而品牌也意识到商场越来越密集，开同样的店铺对自身也并没有好处，因此，概念店、旗舰店、快闪店、细分产品线等应运而出，以适应不同定位的商场。

电商冲击是躲不开的问题，更多是对传统品牌而言。但可以看出即使是传统品牌，也在尽力改变“倾电商”的策略，只有不求变的品牌，才真正会被电商打败，不过这是活该。

市场供应过快更多是宏观因素，没法控制的，现实情况就是从业人员不怕找不到工作，但甲方的流动性却比较大。好的商业，需要深耕细作，潜心去从事一件事情。每个公司都会有其核心价值观，学会学精了对未来职业发展是有帮助的。因此，问题不在于商业体多，而是能够让从业者能力提升的商业体不够多。

区域发展方面，我很赞同会中一位前辈讲的话，如果由于消费习惯的改变，淮海路已经无法担负起核心商业街的使命，是否不用强求。

对于年轻人而言，他们也许并没有淮海路情结，无法从这条街看到老上海的繁华，因此，按照逻辑来讲，年轻人会走上商业舞台，又怎能期望他们来恢复淮海路的特色？时代发展，就在于操盘手会变，商业的魅力在于――取决于人。因此好的人带来好的商业，至于好的商业在哪？反正尽可能留在上海就行了。

最后的最后，上一张上海主要城市商业综合体布局的热力图。

怎样？看到这张图，你想到的是：

还有半杯水？

还是只剩半杯水了？