城市投资新形势——2018棚改(城市投资公司发展战略规划,关键词优化)

为适应市场变化，公司战略进行升级，地产多元化创新势在必行。地产多元化发展前景固然美好，但房企未来多元化转型显效尚且需要一段时间。产城发展、租赁住宅、特色小镇、养老地产等等都在各大地产创新计划表中，对于想借助棚改红利找到下一轮市场机会的房企而言，棚改创新也许是新创新发展方向。

2007年8月，国务院在《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中首次提出：「加大棚户区、旧住宅区改造力度」，「使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。」由此掀开全国范围的「棚户区改造」浪潮。

2015 年，随着政策性银行投放棚改贷规模扩发，以及货币化安置方式的推广，棚改工作进入快车道，棚改的「两面性」也逐渐显露。一方面，棚改根本性解决了商品住宅高库存问题。其中，对三四线城市的帮助最为明显。截止 年 5 月，三四线城市商品住宅库存约为 7.4 亿平方米，较 年下降了约 2 亿平方米，较 2014 年峰值下降近六成。另一方面，通过棚改货币化安置形成的大量购房需求，在短时间内放大了房地产市场销售规模，成为推高三四线城市房价的重要因素。

以湖南岳阳为例，根据克而瑞市场监测数据， 2015 年岳阳市普通住宅成交均价在 5500 元/㎡ 。到了 年 9 月，这一数字上升到近 7300 元/㎡ ，涨幅超过 30% 。因此，棚改这项民生工程，被当成了推动房地产市场发展的重要力量。以棚改、旧改为主业的房地产企业，通过棚改项目签订一二级联动协议，提前锁定征地拆迁后的商品房开发地块。其他房地产企业也希望借助棚改红利，踩准下一轮市场发展的步点，找到潜在的机会城市。

然而，到了 年下半年，棚改政策出现重大变化。

中央政府方面， 年 8 月，住建部等多部委联合发布《关于申报 年棚户区改造计划任务的通知》。通知中指出：要因地制宜推进货币化安置。商品住宅消化周期在 15 个月以下的市县，应控制货币化安置比例，更多采用新建棚改安置房的方式。 3 个月后，住建部、国开行、农发行在《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》中再次明确：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市、县，仍主要采取货币化安置的 年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

地方政府方面，山东省在 年 1 月 16 日召开的省住房城乡建设工作会议上提出：鼓励棚改、拆迁实物安置，取消货币化安置奖励。河南省则大幅降低 年棚户区改造项目的货币化比例，由 年的 50% ，下调到 年的 15.5% 。两个棚改大省纷纷响应中央要求，调整各自的棚户区改造安置方式。

同时，民营房企通过棚改项目提前勾地也正在变得越来越难。 年郑州市新出台的《郑州市人民政府关于进一步完善大棚户区改造工作的意见》中明确提出：「严禁擅自与社会企业签订任何形式的一二级联动协议。」北京市则要求参与棚户区改造项目投标的投标人「应为中央、市属、区属或三者混合的全资国有企业」。民营企业被排除在外。

由此，对于想借助棚改红利找到下一轮市场机会的房企而言，降低棚改货币化安置比例就是在削弱棚改对房地产市场的作用和影响。