商业地产的招商技巧，全在这里了！(城市商业策划,关键词优化)

招商，是实现商业地产商业价值的过程，所以招商确实很重要！

既然招商如此重要，那我们就要搞清楚以下几点方面

主要有七个方面：

一是自行招商，房开公司自己组建团队进行招商；

二是订单是的商业地产模式为、也叫做主力店的招商模式 ， 大连万达他本省没有什么商业，他和沃尔玛建立了一种战略联盟的关系，又和红星美凯龙建立的联盟关系，如此一来，下面的下商品招商就顺利成长了，这是一种主力店带动的形式。

三开发商一次性支付给商家费用，有商家直接来招商，如百盛就是这样子招商的，这是一种合作的模式；

四加盟式的招商模式，就是顶着知名商家的名称，引进主力店，然后带着周动的商业需求进行招商，；

五是反串是的招商模式，他本身是商业企业，他们自己搞商业地产的开发，而他们自己拥有一批商业的 上商业资源，也就是有招商的对象，所以他们招商是很容易的；

六委托专业招商公司的招商模式，目前我们国内的招商公司还不怎么被认可，所以专业的招商公司的成功的概率比较低，他往往是以一个运营上的模式出现来帮助招商，后期管理，再加上销售来得到他的利于.

招商的研究

招商的研究主要是研究我们这个项目的目标对象是谁，一是最基层的目标对象，也就是消费的对象，消费的现实的情况是怎么样的，只有了解消费市场的差异性的需求，才能制定合适我们的招商策略业态，因为商家也是研究消费的，如果我们周边缺少的是建材销售这种业态，而当地有建材的消费需求 那么我们招商就容易的多。

如果当地没有这方面的消费需求，我们一定要把我们所想象的商业形式放在里面，那么我们去招商，商家是不会来的，比方说一个地方的恩格尔系数还没达还没达到消费高端产品的时候，我们硬要把高端的产业放到那边去的话，那我们去招商，肯定是没有商家愿意来的，因为当地的居民的基本要求还是吃饱穿暖，还没有达到高层次的消费，如果你拼命的去招商，一定招不到的，就算是招到一些商家进来，这个市场是做不起来的，

如金阳步行街，由于没有对当地的市场进行研究、特别是产业的研究、人口的 研究、消费支出收入的研究、客户需求的研究等，就盲目的开发，导致这样项目现在不能正常的经营，因为没有实体产业的支撑。所以从消费研究招商，这是一个比较合理的招商方式，有消费的需求，并且找到了消费的需求，那么项目定位、项目招商就容易了，完全是顺理成章，甚至有些商家不请自来，所以开发商业资源，进行既定的招商策略，应该就是找到有市场份额的、有市场潜力的、有市场影响力的商业资源或者商业企业，作为我们的合作伙伴，共同去开发我们的商业项目。

所以招商的研究方面，在前期的研究时候，一定要有这方面的想法。

招商对我们较大的特别是商场似的这些项目成功的最主要的因素。

招商的因素直接影响到我们商业地产项目的销售和融资，也有可能直接影响到我们整个项目的成败，应该值得引起我们的重视。在国内这种现象在有所 改变，但 有很多项目还是先定建筑规划、然后在定开发进程，先动了然后在讨论规划的问题。

国内有个误区就是“招商先行”，其实这种讲法也是不对的，只有把商业地产里面的商业开发和房地产的开发并重，相互互动、互相促进、互相调整，就是根据商业的要求来调整建筑规划，根据项目的用地，政府的规划方面来调整商业的业态、根据本地的购买力的需求来调整商业的业态，这样的商业地产的规划、策划、 招商才是合理的。所以要研究消费需求，特别是当地的消费需求及发展趋势，以此来确定项目的商业业态的开发，再以商业业态的需要来设计建筑规划、调整建筑结构。只有这样才能使投资者、经营商家、房开商、消费者各自的利益有机的结合起来。

投资者在开发商处卖了商铺，满足开发商的利益；开发商为保证投资者的利益，就要引进知名的商家，通过知名商家经营获取利润来为投资者提供租金，满足投资者的利益,并且炒热市场；经营商家的利益通过经营来获取，如何来满足、保证经营商家能在经营中获利，那房开商在进行房地产开发前就要对当地的城市主导产业、经济结构、人口数量、人口收入、人口结构、收入支出、商业市场、消费市场、城市条件等现状及未来的发展趋势进行研究，然后设计开发与未来发展趋势相匹配的房地产，那商家驻进来赚钱就能一帆风顺了，这才是商业地产开发的意义和着眼点，这样才能保证投资者和商家能源源不断的获利，这样商业和地产的开发，这样在项目定位的时候。

在招商策略里面，我们常常要检验我们的项目定位准不准，如果我们定位准了，确确实实这是一种唯一性的定位，而 且是适合当地市场的，那我们又要问自己，判析，我们值得坚持？因为在商业运作的过程中，有一种是通过变换业态、调整业态的经营方式来带到我们项目效益最大化的办法。还有一种办法就是坚持，因为有消费在这里存在，在别人不认可的情况下，我们要坚持把道理讲透，一定要把商家吸引过来，那在这一个过程中可能有一个周期，那么这个周期需要多长时间，如果成本很高的话，我们就要更新业态。

如一个社区刚刚开发，我们就可以间断性的进行招商来应对这样一个项目，前期的时候我找建材商家，因为小区建设的时候建材是最需要的；二期开发的时候，对人的实物消费的商家进行招商；而当这小区入住率达到了90%的时候，实际上商铺的价值已经体现了。我就对高端的商品进行招商，才能获得比较高附加值。如果招商一达不到位的话，就按照不同的时段，不同价值的体现 的方法来运作这个项目，使每个阶段都租金收益。

招商的技巧：

一是商机招商，确确实实项目有商机在里面，这是去说服商机最大的理由。把这个区域，城市未来人口导入的趋势、今后升值的空间，还有其他企业在这里经营的业绩，可以去说服商家。这是一种商机招商的办法，商机招商是一种理由。

二种是撬动动招商。利用主力店来进行招商，以主力店引领的办法来进行撬动，所以也有这样的模式，先和知名商家形成一个战略联盟，带动整个项目进行招商。

招商一般由内而外，先从自己项目周边的商家进行招商，是比较适合的，因为他对本地市场特别了解，比较容易说服。如果是外来的，那么让给他的利润就比较多，因为他对本地市场不了解，他会有很强的防范心理及借口，以此为借口来讨价还价。

所以招商的原则是从近到远，外来的商业企业来开他就会有自己的计划，如果没计划我们去请他就会很难。而本地企业对当地了解，有自己的心得，对市场有一定的认知程度、人际关系、获利情况等等都有一定的把握，所以我们去进行招商就容易得多。