成都楼市众生相分析(成都商业地产销售,关键词优化)

文丨子木

和我在成都的街头走一走

直到所有的灯都熄灭了也不停留

你会挽着我的衣袖我会把手揣进裤兜

走到玉林路的尽头坐在小酒馆的门口

2016年一首《成都》，唱红了玉林路，同时也唱红了成都。多少人慕名来到这座位于四川腹地的网红城市。白天树阴下来碗盖碗茶，傍晚一顿地道红火的火锅，吃的酣畅淋漓。夜深人静，在小酒馆西窗烛台下，对影情话......

然而成都人闲适的状态在年底彻底打破，楼市价格开始高歌猛进。期间上演了一幕幕悲欢闹剧，将人性的贪欲表现的淋漓尽致。

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刚需的眼泪

年3月23日，成都限购了。

一段购房者的视频随之也在网上走红。视频中一位女子蹲在地上失声痛哭，呼喊着“成都不要我们了，我要房子，我要家”。该女子自述自己读书工作奋斗了20多年，好不容易，凑足了首付买房，然而突然的限购，将她挡在了“网签”这一程序上，无法上车了。

这是刚需购房者的无奈呐喊，夹带着焦虑与恐慌。谁都不想一直租房下去，像一只没有脚的鸟，不停的在空中飞来飞去。

如果不小心租进含有甲醛的房子里，小命可能还丢了。这仅仅是成都限购开始下刚需购房者的缩影！

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市场乱象

高压的限购政策抑制了一部分外来投机需求。但市民的购房热情没有消减，买涨不买跌的心态及巨大利益引诱下开始了疯狂的抢房之路。

年成都的土地供应量为1430万平米，新房供应量严重不足，造成供需失衡。接着楼盘价格以10％-20％的比率不断环比上涨。成都开发商都想着推迟入市，捂盘惜售，以实现利润最大化。

开发商在销售方式上不约而同实施起了自主摇号政策。优先满足关系户，其次全款客户，最后才满足商业贷款客户。公积金客户则不予销售。一时之间，买房“找关系”成为潜规则。

而后来西安“南长安一号”项目购房“打招呼”事件，则成为此类事情的典型。成都主城项目开盘前购房者都要早早排起了队。更有甚者通宵排队，就为了能早点验资排号，争取一个摇号的资格。

开盘即售罄。在成都的街头巷尾，人们谈论最多的话题就是摇号购房，谁家大妈又摇中号赚了一百万。房子不愁卖的情况，一些开发商及中介便开始暗地里加收“渠道费”、“茶水费”。更有开发商采取”房子+天价车位”且必须一次性付款的方式进行销售。

为什么在房子那么难买且如此不公平的情况下，购房者还是乐此不疲、趋之若鹜的抢房？无非就是有利可图。造成套利空间的原因，简单分析了下。

1.在限购的背景下相关部门要对预售价格要进行审核，相关部门是允许价格在市场平均价格或该楼盘上批次的价格的基础上，以环比10％左右的价格增长。

举个简单例子，假如本批次一套房子要150万，下一批次可以以15万的涨幅增长。今天不买，下个月同一户型会涨15万。

2.新房与二手房价格倒挂。目前成都主城区新房均价在14000元 /㎡，而二手房的价格在20000元/㎡，那么新房则有6000元/㎡的套利空间。与此同时新拍的土地价格也达到了新房价格，出现了面粉比面包还贵的现象，加剧了供需失衡。

在市场本身已经供需失衡的情况下。年7月19日，成都还实施了宽松的人才落户政策，凡是45周岁的本科学历人员，可任选成都一区域落户。政策一出台各地户籍中心便人满为患，每天都有几千人在烈日下排队落户。

短短9个月有17万人落户成都，以天府新区、高新区、成华区最多。“人才落户”政策为成都楼市增加了大量的购房需求，在供给锐减的情况下，房价也是进一步上涨。

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公证摇号

年11月16日，为了终结成都楼市乱象，成都房管局提出，全市新取得预售许可证或现售备案的商品住房，开盘销售全部采用“公正摇号排序选房的销售方式”。

政策规定以“棚户改造者优先，普通购房者其次”的方式实施。全款购房不得优待，不得捆绑销售，不得收取挂牌价外额外收费，摇号的全过程将由成都公证处全程监督。自此成都也成为了全国的第四个公证摇号的城市。

新政出台后成都开发商纷纷不知所措，都停止了销售。新政出台48天后，位于成都三环外央企中铁的北湖国际项目率先摇号。北湖国际总房源404套，报名成功人数3621人，摇号中签率11.6%。然而接下来成华区的招商中央华城报名出现4万多人抢416套房源，概率仅有0.96%。

为了增加中签率，购房家庭都是全员出动，上至老大爷，下至刚出生的婴儿，凡是有身份证号的都参与报名，加入摇号大军。

此时在成都的各大售楼部都能目睹全民出动抢房的疯狂，炒房客四处报名交资料的贪欲。刚需摇了十几个楼盘，依然无果的无奈与疲惫。大多数购房者则是抱着中大奖的心态参与摇号，他们不关心户型、朝向。

只会赤裸裸的问一句“摇中，我能赚多少？”

万人抢房的现象引起了中央重视。年5月9日住房城乡建设部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都房管局负责人。约谈强调，要树立“四个意识”，毫不动摇地坚持”房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，确保房地产市场平稳健康发展。

约谈之后，成都限购再次升级。年5月15日《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》发布，限购对象由个人调整为家庭，户籍迁入成都市未满24个月的购房人应在我市稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房。

“以家庭为单位”的政策限制了一个家庭报多个号的情况，主要针对几万人抢几百套房子的市场乱象，有效的减少了摇号报名人数。对于“人才落户”的购房需求，也进行了限制。一时间符合政策的购房者锐减，购房需求得到抑制，市场平稳且开始趋于理智。成都楼市也成为了一潭清水，乱象逐渐消失。

13年-18年6月成都住宅市场销量认购走势图

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开发商狂热

年在土拍市场竞争激烈，开发商疯狂拿地。全年土地的溢价率极高，许多地块的楼面价已经追赶上房价，更有甚者超过了房价。整体的土地价格在近十年来达到高峰。

07年-17年纯住宅供销及楼面价趋势图（单位：亩、元/㎡）

年4月6日，位于成都武侯区红牌楼太平村，面积为15.98亩的某块地。共计117家地产公司参与拍卖，经过4个小时激烈的角逐。最终被东原地产以楼面价17200元/平米，溢价91％收入囊中。

年成都的二圈层区域的土拍市场，楼面价全面进入“万元时代”。三圈层则以成都新津最为突出，其最高楼面价达到7700元/平米。

成都年前二季度整体供应面积9614亩，同比年前二季度增长201%，成交面积9126亩，同比增长234%，平均起拍楼面价2706元/平米，同比下降20%，平均成交楼面价3190元/平米，同比下降45% 。

整体土地市场量涨价跌，逐步由疯狂回归理性，土地价格开始趋于平稳。

11-18.06土地市场供销及楼面价走势图（单位：亩、元/㎡）

对于之前囤有大量土地的开发商而言，当前是最好的楼市时期。开盘即清盘，不少开发商赚得盆满钵满，这也才得以让他们在土拍市场疯狂举牌补仓。

在主城区供地极少的情况下，这些大开发商为追逐三四线城市“去库存政策”的红利，纷纷加入到成都二三圈层抢地。集体向外扩张，挤压了中小房地产企业的生存空间，中小企业拿地更加困难，只有默默的退出市场。

在高地价、限售价的市场环境下，开发商纷纷走上了高周转。

这种模式下，成都新建住房的品质开始倒退。碧桂园更是这类模式的代表，这也导致它前段时间工程事故频发。品质差的房子，将成为未来交房后维权的焦点。

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成都变革

成都几千年来，都以天府广场为中心的环形放射状城市格局，形成了“东穷、北乱、西富、南贵”的局面。

2016年之前成都着重发展南门，让南门高新区片区成为了成都的国际大都市名片。站在城市发展十字路口，2016年成都的城市规划开始大变革。

成都逐步落实“打造成渝城市群，成渝经济圈”的国家战略。提出“东进、南拓、西控、北改”发展方针，差异化的发展五个主体功能区。

成都的新规划打破了原有的圈层，规划了成都全域。就目前的情况看，成都在发展南门，在南门规划出了天府新区。未来将形成以天府新区兴隆湖为核心和以天府广场为中心的老城区的“双中心”格局。

在成都“限售3年”政策下，短期的“即买即卖”短期套利的模式成为历史，未来投资方式将改变。以前作短期投资，通过低首付加杠杆，期待房价快速上涨，以短期获利。

成都5.15限购新政购房资格图

然而成都现在楼市环境变了，以往成都的调控都是限购，只要能买到都能赚到。如今成都不仅限购且限售，新购住房的持有周期将至少七年，以后长期持有将是新常态。所以短期炒房致富的美梦已到头，科学投资稳步提升财富才是未来之路。

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购房建议

对于一手房市场，成都最具投资价值的区域为主城十一区。其中高新区、锦江区、武侯区、成华区、青羊区、金牛区这些传统中心区域为最佳。它们为成都政治、经济核心区域，且新房与二手房价格倒挂严重。摇中号便等于中大奖，然而中心城区目前放盘数量最少，摇号中签率也极低。

例如年8月15号高新区项目人居盛和，开盘均价11500元/平米，而这一区域的二手房价格均价25000元/平米，算得上成都的神盘！

对于天府新区而言，成都最新规划将其规划为未来的新中心。就目前来看配套设施尚不成熟，人口聚集度还不高。目前此区域的新房价格却与成都核心城区持平，甚至超过核心城区。故投资价值与核心城区相比较弱。如考虑长期持有，选择华阳、华府、兴隆湖等热点板块还是可以。

对于成都的三圈层限购政策相对较弱。这些区域只需人才落户即可购买或社保一年。投资这些区域要慎重，这些区域都是“棚改”“去库存”政策，炒起来的房价。这些区域大部分经济基本面较差，且少有外来人口流入。在成都限购政策、最新限贷政策、棚改收紧等多重因素影响下，购房的有效需求进一步减少，预估未来价格将面临回调。

从三圈层近期开出来的楼盘可以看出，开盘去化率也大不如以前。某些待售新盘也开始回调报价。

成都二手房市场目前都是新房与二手房倒挂，难以淘笋盘。在5.15限购政策出台后，新房摇号中签率显著提高。二手房交易也不如之前火爆，许多区域二手房价格都开始松动。外地户籍要想买成都住房，首选成都主城中心城区，其次选地方区域优越的地段。

2016年至年这一轮房地产周期，注定将在成都楼市的发展历史上写上浓墨重彩的一笔。调控政策史无前例严格，全民抢房的狂热氛围绝无仅有。在巨大利益的诱惑与市场规则的不完整，乱象迭出！由此演绎了一出楼市悲欢的众生相！