未来成都房产看这里：9万亩地铁上盖物业，把人流变为商贸流(成都房地产调研报告,关键词优化)

四川在线消息(记者 张红霞 张明海)10月8日，处于成都金融城三期的三色路站TOD综合开发示范工程正在繁忙施工中，这是成都首个尝试“地铁+物业”的项目。

当天，成都市政府常务会议审议了《成都市轨道交通场站综合开发实施细则(送审稿)》(以下简称“细则”)，讨论、决策在全域推广地铁上盖物业。

曾几何时，国内城市均想效法香港地铁发展上盖物业的经验，却遭遇土地出让方式和用地性质的两重难题。经过广泛取经和深入研讨，由成都轨道集团提出的这一方案，不仅很好地破解了政策瓶颈，也勾勒出未来成都房产一轮新商机——变人流为商贸流，实施不低于9万亩用地的轨道交通场站综合开发。

三色路站TOD的“一体化”

据介绍，三色站项目位于成都金融城三期，属于中央商务区核心地块，是在建6号线与9号线的换乘点，项目用地总面积约748亩，其中核心区设计用地面积约196亩。规划设计包含了超高层国际甲级办公、精品商业、高端人才公寓、五星级酒店等主要业态，总建筑面积约120万平方米。设计结合TOD站城一体化理念，提出“城市会客厅”定位，促进TOD站城一体化对城市建设的推动。

站城一体，就是业界普遍说到的“地铁上盖物业”，最成功的经验来自香港地铁公司。在拥有地铁场站周边土地经营权的前提下，通过发展房地产综合项目，充分利用土地升值收益，补偿兴建地铁投入的高额成本，减轻财政压力。“上盖物业给香港地铁带来了超过3000亿的收益，也创造了地铁自我发展的模式”，新都区将拥有两个车辆基地、两个地铁站点的石板滩镇规划为“地铁TOD小镇”，即是对这一经验的借鉴。

一份关于地铁上盖物业的调研报告指出：现有土地“有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”的方式，规划对轨道物业同时具有交通和经营性开发用地性质的界定缺失，都成为限制港铁模式在内地推行的最大障碍。

到2022年，成都将开通地铁运营里程600公里以上，票务收入一般仅能弥补运营成本，通过地铁上盖物业减轻财政压力具有现实意义。

规划180个上盖物业，首批开发13个项目

根据《细则》，地铁上盖物业开发应遵循“无策划不规划、无规划不设计、无设计不实施”的原则，组织编制《成都市轨道交通场站综合开发专项规划》，开展一体城市设计。结合通过社会服务设施建设引导开发，打造15分钟社区生活服务圈，腾出更多公园绿地和开敞空间。

《细则》提出，轨道交通车辆基地原则上均实施综合开发，规划用地性质可确定为公共交通场站兼容居住、商业用地，兼容部分的容积率、建筑密度等规划控制指标按成都市城市规划管理技术规定中的形态分区确定。场站综合开发用地的土地在出让前，须完成一体化城市设计并落实相应控规。

根据成都轨道交通发展规划，成都轨道集团场站综合开发实施范围车辆基地为75个、轨道站点为105个。按照先行先试原则，在前四期轨道交通建设规划涉及的区(市)县中，各选择一个站点作为首批示范项目，涉及13个区(市)县的13个示范项目。