成都房地产市场年报-2017年(成都房地产十强,关键词优化)

一、年成都宏观经济及政策

成都宏观经济环境

今年GDP将破万亿，前三季度增长达8.1%，高于全国1.2个百分点，不全省持平。

今年前三季度GDP总量在全国主要城市排名第八位。新一线城市中排第四位，仅次于重庆、天津、苏州。

2013起第三产业占比过半，幵丏占比稳步提升，产业结极持续调整。固定资产投资增速放缓，房地产投资增速回落，在固定投资额占比有所下降。

年成都房地产市场政策要点

调控政策持续加码，“限购、限贷、限售、限价、限商”五管齐下，保持楼市平稳，明年楼市调控不放松。

1、3月23日，“限购升级” ，非本市户籍社保提高至两年限购1套，二手房纳入限购范围。

非本市户籍，社保提高至两年，自然人购买限购区域商品房需具备限购区户籍或违续不间断24个月社保，补缴不作数。

将二手住房纳入限购范围且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。

2、4月12日“限贷+限售”，限购区二套房（首套未结清）首付6-7成，三套停贷；住房须取得不动产权证满3年后方可转让。

首套房限购区域首付30%；非限购2.5成。二套房或首套贷款未结清首付6成，天府新区直管区、高新区南区首付7成。

严格防范投机炒房，在成都市住房限购区域内新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让

3、4月21日“限商”，加强对商业、办公类产品癿监管，严禁商业、办公类产品转为居住用途。

商办物业，严禁擅自改变为居住用途，不得采用住宅套型式布局与功能设计，不得接入天然气不得出现酒店式公寓、商务公寓等违规宣传用语。

不能设置阳台、花槽、飘窗，附加值减少，以公共走廊卫生间布局的形式，去居住属性，商业建筑将回归原本属性。未来市场上4.6米层高以上癿LOFT产品将绝迹。

4、7月19日，“限价” ，开发商需接受房管局指导定价。

新增项目价格一般不得高于周边均价10%，同一项目分期价格上涨幅度不得超过城镇居民人均可支配收入增幅。

开发商预售价格申报，将按照楼面地价＋建安成本＋合理利润的方式申报。

申报价格需提供价格构成资料，开収商不得以提高装修标准、提高设施设备档次的方式发相加价。

5、11月15日，公布《成都市房地产业发展五年规划》。

深入推进供给侧结极性改革，实行租售并举，确保商品房供应充足，调整住房结构、大力发展租赁市场。积极推进装配式建筑，稳步推广成品住宅。

6、11月16日，实行“摇号买房” 打造公开公平公正的购房新方式

11月16日，成都颁布“摇号选房”新政，成都正式进入摇号选房的第四个城市，12月2号公证协会出台摇号细则，12月15日房协出台住房购房登记规则及公证摇号选房规则。

成都市房地产业发展五年规划

11月15日，成都市政府办公厅公布《成都市房地产业发展五年规划》，深入推进供给侧结极性改革，实行租售并举，确保商品房供应充足，调整住房结极、大力发展租赁市场。

版城市规划管理技术新规

10月13日成都市规划管理局《成都市城市规划管理技术规定》版：简化了分区，中心城区范围变大；

对住宅产品3.6米以上层高计面积，进一步减少赠送空间。

人才落户

年新一线城市纷纷向大学毕业生抛出“送户口”、“送房补”、“免费租借办公区”等史无前例的新政招揽人才，成都也加入抢人大潮：大力实施“蓉漂”计划，推毕业生“先落户后就业”。

年7月19日，发布了《成都实施人才优先发展战略行动计划》，包括给予高层次人才创新创业扶持，鼓励青年人才来蓉落户，保障人才住房等12条政策。

给予高层人才创新创业扶持·鼓励青年人才来蓉落户·保障人才住房·提高人才医疗待遇·简化外籍人停留手续·激励产业人才·发放“蓉城人才绿卡”·支持校地校企合作培养产业发展人才·提供全民免费技术技能培训·建立人才信息发布制度·支持用人主体引才育才·设立“蓉漂人才日 “。

45岁及以下、本科学历及以上可选任一区域落户，在限购的情况下，“本科落户政策”为成都输送了大量的购房客群。

成都落户吸引超深圳成第1城：截至12月6日，自成都“人才新政”实施4个多月以来，全市共登记落户本科以上人才突破10万人。

双轨制落户

自年1月1日起，正式实行积分落户政策+学历落户，推进农业转移人口城镇化+吸人引人才落户

适用对象：在成都市有合法稳定居住和合法稳定就业，并办理成都市居住证的境内来蓉人员

居住证积分：通过建立指标体系，对每项指标赋予一定分值，居住证持有人可以按规定甲请积分，并根据积分申请办理积分入户或按积分享受相应的公共服务。

居住证积分指标：缴纳社会保险、合法稳定居住、教育背景、引导人口合理布局、引导人口梯度转移、急需紧缺工种（职业）指标、个人贡献、鼓励创新创业、年龄、个人不良信用记彔、个人违法犯罪记录以及违反计划生育政策等指标。

持证人的总积分等于各项指标积分之和。

摇号选房

11月16日，成都颁布“摇号选房”新政，成都正式进入摇号选房的第四个城市，12月2号公证协会出台摇号细则，12月15日房协出台住房购房登记规则及公证摇号选房规则。保证商品住房开盘销售选购公开、公平、公正。

12月2日公证协会执行细则

1、商品房取得预售证以后10日内才能申请公证摇号；

2、开盘前15个工作日提出公证摇号甲请；

3、开盘销售前开发商要制定购房登记规则；

4、开盘前3日发布摇号公告，公示《登记购房人名册》；

5、开发商要向公证机构提交至少10种资料审核；

6、公证机构现场监督，至少2名以上有公证员，以及3-5名购房者参与公证

7、摇号时间必须是9-18点，也就是白天；

8、公证摇号全程录像；

9、开发商在摇号结束后10个工作日内将公证书报送房产行政主管部门。

政策小结

年为楼市史上最严调控年，调控范围从一二线热点城市向三四线城市蔓延，政策出台密集，采用“限购+限价+限售+限贷+限商”等多重手段稳定楼市，打击投机炒房行为，促进房地产市场平稳健康发展。

十九大为房地产定调，建立房地产长效机制，因此未够楼市短调控政策不喘气、不歇脚，短期政策旨在稳定房地产市场和预期，为长效机制的建立争取时间。

成都政策紧跟一线城市步伐，步步加码，通过限购、限价等调控政策、加大供地量、推出人才用地、租赁住房用地等手段稳定市场。

二、分物业市场

1、土地市场

1.1、成都土地政策

年全国房地产处在持续调控之中，旨在保持住宅市场平稳发展，土地作为一级市场，争夺激烈，成都政策频出，避免出现地王。

年1月25日推“限地令“，严控土地出让：人民政府印发关于《完善经营性建设用地调控机制促进我市土地市场平稳健康发展的通知》。

包括合理确定土地出让起始价，调整拟上市宗地竞买保证金缴纳比例及限价单宗商品住宅用地供应规模；

上市出让宗地成交溢价率60%及以上的需要在3个月内缴清全部土地出让价款；

主城区商品住宅用地供应规模不得超过300亩，近郊不得超过210亩，进郊不得超过105亩。

4月10日发布了-2019年经营性建设用地供应计划：未来3年计划供应商品住宅用地27万亩，年约9000亩。

9月28日出台加强土地上市与供后监管的意见：严格“净土“上市审查，不具备”净地“条件的宗地，一律不能出具上市意见；

宗地成交后，属政府与土地竞得人在5个工作日内签订《国有建设用地项目旅行协议书》。对项目出现未按时开竣工、未达产业准入条件等情形的，依照协议进行处罚或没收开发保证金；

先产业开发，后住宅建设。商住混合用地设计分期开发的，属地政府应按照“先产业开发，后住宅建设“的时序安排原则。

9月29日公布成都市中心城区土地级别与基准地价通知：主城区及近郊等绕城内的区域，统一执行中心城区的土地级别与基准地价。（2014年制定的基准地价已不符合当期市场情况）

1.2、成都土地拍卖变化

成都土地拍卖进入5.0版，触发最高限价后进入竞移交租赁住房等，对开发商的产业整合能力和运营能力都提出了新的要求，公开拿地难度加大。

1.2.1、成都土地供销价走势

土地供应量持续下跌，今年降至历史最低位，未来商品房供应量面临紧缩，供不应求的现状将持续。

供应紧缩价格高涨，今年大成都成交楼面地价达到5806元/ ㎡，同比上涨1.2倍。供应面积13346亩，同比下跌14%，成交11844亩，同比下跌16%。

1.3、年大成都土地供销

容积率降低，土地供应下跌，人才用地、秱交租赁住房等土地竞拍觃则改变等，导致实际成交地块可开发量紧缩，地价高涨。

今年成交地块实际可售量为1990万方，其中住宅987万方，商业1003万方。

纯住宅用地可售商品房楼面地价达到10852元/㎡，住兼商为7567元/㎡，商兼住8785元/㎡；纯商业地块价格仅为1857元/㎡。

供应土地212宗，14249亩，其中可开发用地197宗，13346亩；流拍土地8宗，441亩，熔断地块2宗，119亩。

成交土地192宗，12747亩，其中可开发用地177宗，11844亩，含有特殊条件地块共计28宗（20宗土地包含移交租赁住房部分，6宗土地有商业自持，1宗土地有自持租赁住房，1宗土地有租赁住房不商业自持）；人才用地12宗，合计606.12亩；产业引进配套用地3宗，合计296.85亩。

1.3.1、年各行政区土地供销

天府新区土地供销量最高，供应2585亩，成交2369亩；其次为青白江，供应1549亩，成交1455亩。

主城区各行政区楼面地价几乎全部破9000元/㎡，武侯区接近1.5万/㎡，近郊基本破6000元/㎡，其中龙泉达到7423元/㎡，双流6974元/㎡。新津楼面地价达到5321元/㎡。

1.3.2、年各区域住宅类土地供销

近郊为住宅类地块成交主力区域，成交面积上涨，其它区域供销均下跌：大成都供应8126亩，同比下跌12%；成交6918亩，同比下跌24%，其中天府新区下跌幅度最大。

住宅类用地成交价格成倍上涨：天府新区8839元/㎡，上涨3倍；近郊达到8209元/㎡，上涨1.5倍；远郊达3359元/㎡，上涨3.2倍，主城区接近1.4万/㎡，上涨1.1倍。

1.3.3、年各区域商业类土地供销

商业用地供销主要在远郊及天府新区，住宅限贩区域成交面积上涨。楼面地价高涨：天府新区1933元/㎡，上涨145%；近郊达到1199元/㎡，上涨32%；进郊达1676元/㎡，上涨174%，主城区7641万/㎡，上涨1.2倍。

1.企业拿地排行榜

土地市场总结

土地拍卖规则进入5.0版：配建幵无偿移交一定体量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积。

土地供应紧缩，开发商拿地争抢激烈：供应土地212宗，14249亩；成交土地192宗，12747亩，其中可开发用地177宗，11844亩，含有特殊条件地块共计28宗（20宗土地包含秱交租赁住房部分，6宗土地有商业自持，1宗土地有自持租赁住房，1宗土地有租赁住房不商业自持）；人才用地12宗，合计606.12亩；产业引进配套用地3宗，合计296.85亩。

扣除人才、产业及其它地块自持及无偿移交部分后今年成交地块实际可供应的商品房面积为1990万方，其中住宅987万方，商业1003万方。

主城区地价节节高升：扣除自持或移交比例后，楼面地价1.5万以上达到16宗，2万以上5宗。近郊全部破万，过万地块有9宗。

远郊新津、青白江表现抢眼：新津楼面地价最高达7770元/㎡，青白江地价最高4450元/㎡，大邑地价破3000。

国企央企品牌房企拿地积极，地方国有开发企业拿地热情，中小企业拿地更加困难。

2、住宅市场

2.1、大成都住宅供销存及价格

住宅限购限价，供应量仅1816万方，降至年度最低位，销售同比下跌。2015年起市场供不应求，持续消化库存，库存降至最低位，去化仅为7个月。

成都限购区域内供销均下跌，远郊不限贩，供销均上涨。

近郊仍为供销主力，供销各占据市场一半份额，但整体供小于求，库存下跌超3成。主城区供应下跌超5成，库存下跌37.7%，下跌幅度最大。

价格全面上涨，天府新区上涨31.6%，近郊上涨25.3%，主城区上涨21.5%。

2.1.1、分区域住宅价格走势

2013-2015年价格处二平稳泎劢，2016年起上涨，到今年整体均价达到8575元/㎡，同比上涨10.8%；主城区均价破1.4万/㎡，上涨21.5%；天府新区破1.1万/㎡，同比上涨31.6%；近郊价格达到8575元/㎡，同比上涨25.3%。

2.1.2、各行政区住宅供销存价

主城区：锦江区供应严重不足，价格最高，同比上涨幅度最大。成华区供销量最大，价值洼地。

近郊：受东进及地铁利好，龙泉供销量最大，库存量最少，库存量下跌幅度最大，库化去化仅3个月。双流区供销量最低，销量下跌幅度最大，同比下跌40.3%，价格最高，上涨幅度最大，同比上涨36.9%。