开店前选址调研需知道的七大黄金定律！(选址调查,关键词优化)

开店选址首先需要记住原则是千万不要冲动！一个铺面在转让，哪怕写着“旺铺转让”，你也得思量下，多蹲蹲点，看看人流量怎么样，要真是旺铺天天大把钞票进来谁舍得转租，毕竟居家搬迁要出国这种事不是满大街都是的。以下是魔店给想要开店的人有所帮助：

（1）人口密度

选址时首先要调研的是人口密集度。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。

（2）客流量

一般经过该地点行人的流量，这也就是未来商业的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。

★上下车客人数的调查重点为：

各站上下车乘客人数历年来的变化。

上下车乘客人数愈多的地方愈有利。

上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客。结合自己的产品定位，选定符合自己产品定位的客流量较大的地段。比如你要卖的是沙拉，每天哪怕川流不息成条街挤满老大妈，你也不能选这个地儿。

（3）购买力

商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。商家在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。

（4）区域同行竞争度

区域同行竞争的激烈程度，代表有多少同行会分走你的客流，本质上也是个流量问题。像你在星巴克楼上开个咖啡店，经过的人，走到一楼就直接被星巴克吸走了，即使你把产品和服务做出花来也没用。

（5）互补带来集客效应

你有没有注意到当地知名的小吃一条街、夜宵一条街？这么多商家围绕在一起是为什么？不同业态集合在一起合作，可以产生聚集效应，吸引更多的客流。比如你也可以选择一些知名品牌店旁边开店（在没有很大的竞争关系前提下），依靠其产品魅力、知名度、消费群体来提升自己的顾客数量。这些知名连锁品牌店在开店之初，早已对周围的商圈进行过周密的调研与分析，他们有专业的调研团队，有详细的数据报告，经营几年能不倒或生意火爆，证明其周围有巨大的市场需求或消费群体。

（6）转让费

好的位置一定价格高。如果这一条街别的铺面房租都高，就你这间低，你先别激动，想想为啥这么低，商业上真的没有天上掉馅饼的事情。另外，除空铺以外的铺面往往会有转让费，转让费有的时候远远高于商铺年房租。比如上海有的月租金是4万，年租金也才48万，可是转让费高达40万。很多上海小资情调浓一点的街道的转让费更要高于这个数。当然，等你转让的时候也可以为租的人收转让费，但是毕竟这是前期投入成本，也是需要考虑的因素之一。

（7）成本的核算

开店前这三张表一定要算出来的。

1、投资预算表---衡量自己的能力和投资风险

2、运营成本表---衡量盈利能

3、盈亏平衡表---衡量有没有投资价值

下一期，魔店将手把手教你怎样进行成本核算，能知道开店前算什么，怎么算，要相信数字的力量。从一个小老板的角度思考店面投资，店面运营和盈亏平衡，来确定这家店值不值得投入