碧桂园 高周转秘密之(一) 区域运营管理(项目运作管理,关键词优化)

地产行业，碧桂园一直以快速和规模性的高周转开发房地产项目而著称，很多公司或者地产人都在学习碧桂园的运营模式，从而实现资金或项目的高周转，今天攻城狮就在这里介绍一下碧桂园的区域运营管理，揭开碧桂园项目高周转的秘密之一。

首先说说区域管理组织机构成立背景：基于组织边界清晰的原则，为强化区域运营职能，提高区域运营管理能力。

一、区域运营管理部定位

运营管理是基于区域目标实现，贯穿于项目开发全过程，通过对项目开发关键环节的管理，实现最佳效益的行为。区域运营管理部是区域总裁实现有效管理的“参谋”和“抓手”;是助力区域、项目经营目标实现的“推动者”;是实现区域内部及外部全方位协同的“润滑剂”；是集团运营管控体系的“承上启下者”；是管理及开发经验的“总结者”和“传播者”。

二、区域运营管理部核心职能

按集团运营职能进行划分，主要负责策划管理、目标管理、计划管理、信息管理四大核心职能。

（一）策划管理：以 “七前三后”的运营策划为主要抓手，协同各单位，以提升项目开发全过程关键环节管控的效率和效果；

（二）目标管理：规划区域业绩，监控经营目标，搭建区域考核体系，建设聚焦目标实现的制度、流程；

（三）计划管理：对各类计划进行全过程管理，以帮扶督导为原则，实现项目开发全过程的合理管控；

（四）信息管理：对项目开发及区域经营经验教训、数据、证照、IT系统的管理，为区域运营平台发展与夯实提供支撑。

三、区域运营管理部架构及管理模式

（一）区域设置独立的“运营管理部”；

（二）“运营管理部”做为区域运营的执行主体，由一名区域副总裁/总裁助理分管，以便于协调各部门工作，并通过搭建区域运营的会议机制进行策划管理，例如项目管理委员会或月度例会；

（三）图示为标准架构，目前区域可根据实际情况设置（需上报集团后在系统设置），逐步过渡到此架构；

（四）“运营管理部”人员配置以“精干高效”为原则，鼓励向下兼任，鼓励一岗多职；

（五）“运营管理部负责人”是集团运营中心的主要对接人，其任命需要征求集团运营中心意见，并接受集团运营中心对其工作的监督。

四、其他

职能划归后导致的人员调配，由人力资源管理中心和运营中心联合进行，后期流程调整由信息管理中心协助跟进。附件：区域运营管理部组织架构及职能说明（下一篇文章再做详细讲解）。不难发现，区域运营最重要的就是独立构架下的四个核心职能：一、策划管理；二、目标管理；三、计划管理；四、信息管理。其中首要便是要独立，不受其他部门限制，因为运营最大的特点是覆盖整个房地产开发全周期，这是任何其他部门无法实现的，所以要完成项目高速运转必须放权独立运营。然后便是从拿地到交楼的全过程策划，各关键节点目标设置，以及实现目标的详细计划，在这个过程中不断收集信息，不断作出合理的调整，从而实现项目动态运营，实现项目资金及周期的高周转。

所以高周转并不是一味的求快，而是使项目更顺畅的运行从而实现快速运转，提高资金利用率。现实中很多企业只学皮毛，一味追求高周转而不顾项目开发中出现的各种问题，最后资金利用率提高了，楼盘质量大打折扣，增大了后期的质量风险，这种得不偿失的做法攻城狮是强烈反对的。这也使得高周转变得妖魔化，让人一提起来就附有原罪。对行业的发展是不利的，同时我也呼吁广大地产从业者，特别是一线的工程师们，一定要有自己的职业操守，不能为了高周转的进度奖而罔顾质量。害人害己！