产业园区常犯的错：拿重投入做轻资产(产业园区战略,关键词优化)

近几年来，随着传统地产转型，越来越多的产业园开始从重资产向轻资产转移。对于许多私营产业园来说，由于前期未能在战略层面做好规划，后期招商又达不到目标，一旦资金出现问题，后期的招商和运营很容易变成资金救火队员，而形成恶性循环。那么，在当前政策下，产业园如何从战略层面做好轻重资产规划，规避资金风险？如何探索轻重资产的有效结合？中联智创创始人曹志国先生就此分享了他的观点。

战略规划决定轻重资产分配

提问：当下越来越多的产业园区从重资产向轻资产转型，是否轻资产在园区发展中更具有优势？

曹志国：首先，我们要明确轻重资产的概念是相对的。现在的轻资产是一种竞争倒逼，是一种企业经营中心的转移。轻重资产两种商业模式无所谓哪个更好，具体选择要根据园区的具体情况和战略定位来决定。我们探讨轻重资产的选择，更多地是对园区运营和盈利模式的探讨：产业园区如何利用现有资源进行整合，从战略层面制定公司的短、中、长期的盈利目标和盈利模式。

个人觉得产业园区都拿着重投入干了一个轻资产的事。大家为园区投入了大量的人才、资金、智慧、专注，但最终都想把资产出售，回流现金。我们常见的产业园业态，除孵化器和众创空间一类，基本都以去化为主要目的和盈利模式。

对于产业园区的功能和属性却轻描淡写。而且，众所周知，除了具有良好产业基础和社会、经济环境的区域，孵化器和众创空间大多只是故事，纸上谈兵的谈资而已。

问：对于大多数园区来说，从战略层面制定轻重资产模式很难，后期执行更难，那么私营产业园的战略是否应该模糊化？

提问：对于大多数园区来说，从战略层面制定轻重资产模式很难，后期执行更难，那么私营产业园的战略是否应该模糊化？

曹志国：产业园的战略定位的确是一个系统工程，所谓战略制定就是结合一切已知条件和趋势，制定一套系统的作战方法，不用把战略制定想的那么的高大上，重点要利用好“已知条件”和“趋势”。这里的已知条件所说的是市场现状、产业基础、经济环境、政策引导、人文环境等；趋势则是说产业园所要面对的产业细分层级的发展环境、区域战略发展拥有政府支持、社会认同和社会多方推力的发展方向。这里要强调的是，战略是园区的纲领和指导，既要有前瞻性更要能指导阶段工作，战略指定要分阶段，要拆解成战术计划。战略模糊的话，执行就更没有方向了。

战略不清是私营产业园深陷泥潭的主因

提问：产业园运营需要大额投入，产业背后需要强有力的持续支持。那么，私营产业园在开发建设期，如何盈利呢？

曹志国：这个问题，其实如果只是站在当下眼前出发，的确没有办法作出非常好的回答。如果就当下眼前问题，就是招商策略和招商模式的问题，现在谁也无法保证招商可以做到巨大突破，但是可以利用有效的招商策略和招商模式，实现突破和客群基础建设。

关于政策预期的问题，一样要看政策导向。到底我们深入到哪个层面来实现，如果说政府希望要高大上，那我们无法预知到底什么样的高大上才是政府预期。所以我们根据区域可承载的层级进行升级，比如我们目前正在京津冀地区做的退二进三规划，承载政府过去孵化器内的成熟企业，以规范化的建设与政府一起打造一个加速器项目。一方面承载了溢出企业，让这些企业依然在政府园区内发挥价值，另一方面实现了腾笼换鸟，产业升级的目的。

提问：产业园如何根据政策预期，从战略出发做好资产轻重结合？

曹志国：这个要根据园区的项目目标来分类讨论。第一种，目标在于去化，没有长远品牌发展，以赚取土地外剩余价值为最终目的。这一类所采取的是前重资产后以资金平衡为目标的方式，也就是充分的市场调研、充分的客户定位，从而取得正确的产品定位（就是区域内有一定客户需求基础的产品形态），辅助价格杠杆和招商运营模式建立价值体系，行程去化。

第二种，有园区品牌意识，希望在未来继续从事产业园区开发的。这一类应该是产业园开发企业基数最大的一类，也是目前问题比较突出的一类。首先，在这个阶段很难取得大块土地，因此需要制定一个较长时间的计划，比如一期用来做品牌、社会影响力、政府影响力；二期用来资金平衡；三期以后当资金可以平衡后就要考虑如何升级取得经济效益。

这类园区大部分都是在前两年盲目上马，发现最初定位或者各方面出现问题时，资金已经投入进去了，在短时间无法收回。这时就面临路口抉择，是暂时放下包袱，重整旗鼓？还是安营扎寨，步步为营？如何不能突破现有的商业模式就会陷入死循环。所以园区面对攥在手里资产滞销的现状，都会千方百计的挖掘快速突破的可能性。

此外，关于园区盈利和资金压力问题，还有一个关键问题，就是园区的投资模式够不够长线，够不够持续，园区如果过于追求快，必将造成更多困难。我在全国走过近百家产业园，我想发自内心说一句话，有些项目有条件在现有情况下通过战略布局和重新定位商业策划盘活。但更多的项目，基于已建成物业基本无法摆脱招商、资金困局。只有一句话，站在荷塘里永远不会干净的。

“战略发展”、“招商去化”两手抓园区才会赢

提问：产业园如何贴合市场需求、根据公司的战略来确定轻重资产的比例呢？

曹志国：这又是困扰私营产业园一个普遍问题。目前产业园普遍的症结在于系统招商突破与项目重新布局的思考。选择轻资产模式，是因为利润率低了要转型求突破；选择重资产运营由代表着效益好，利润高，发展势头好。我建议园区，面对现有问题不要一门心思钻进“战略发展”、“招商去化”两个方向，而是应该两者结合，系统梳理。

举例说明：纯重资产，就是传统开发模式，比如联东U谷。纯轻资产就是运营模式，比如普洛斯。园区经营者可以思考一下这两个案例中，再考虑如何依照自身现有条件和可整合资源，合理布局。对于许多园区来说，关键不在于不知道自己的优势产业在哪里，而是不知道自己的优势产业到底处在哪个层级。根据自己的优势发展产业集聚是一条不错的路子。

最后说一句：商业模式与盈利模式决定轻重资产的融合和分配，轻重资产本身没有绝对的好坏之分，无论是轻资产还是重资产，只要能能够良性发展，都应鼓励，不能厚此薄彼。