房企取得的拆迁补偿费是否缴纳增值税？(拆迁补偿税收政策,关键词优化)

文|金穗源商学院 王皓鹏

曾经只有官二代、富二代，如今多了一个人人羡慕的“拆二代”，因为拆迁，有人一夜暴富，也有人惹上官司，有喜有悲。同时，房地产企业也因为拆迁补偿费而煞费苦心，也曾怨声载道，也曾暗自叫苦。

今天咱不讲故事，我们主要来探讨拆迁补偿费的税务问题：

拆迁补偿费支出是否需要发票？或者说，取得拆迁补偿费的一方是否需要缴纳增值税？

探讨清楚了这个问题，我们就知道了列支“拆迁补偿费”的时候，是否需要增值税发票来承载拆迁补偿费这个经济业务了。

目前，实务中存在两种观点：

第一种观点：对房屋拆迁补偿款应该征增值税。

根据财税[2016]36号文件附件一第十条的规定，销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、转让无形资产或者不动产。

企业取得政府对房屋拆迁合理对价的补偿，具有商业性，属于有偿放弃所有权的行为，与转让房屋所有权、销售不动产没有本质的区别。

同时，财税[2016]36号文件第十四条规定了无偿提供服务、无形资产、不动产视同销售的情形。

这意味着，无论是有偿还是无偿，除了“无偿用于公益事业”等特殊规定外，只要是对外提供房屋所有权和土地使用权的，都属于增值税的应税范围。因此，应以房屋补偿额作为增值税计税依据，按销售不动产缴纳增值税。

要求对房屋拆迁补偿款计征增值税的省份有湖北国税、北京国税：

湖北国税观点：纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入缴纳增值税，取得的其他补偿收入免缴增值税。

北京国税观点：企业的房产被拆迁，获得了另一处的房产补偿和一部分现金补偿，被拆迁企业取得的拆迁补偿款（现金补偿和房屋补偿）按照转让不动产缴纳增值税。取得的补偿房屋若可以取得增值税专用发票，可以抵扣进项税额。

大家了解了这个观点，是不是“心痛到无法呼吸”呢？

第二种观点认为，对房屋拆迁补偿款不应征税。

依据财税[2016]36文件附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：下列项目免征增值税：

（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

可以这样理解：拆迁补偿款是一种“补偿行为”，不是销售行为。

正常商业交易买卖双方自由出价、自愿成交，而房屋拆迁补偿行为，不论是拆迁政策、拆迁方式，还是补偿标准、补偿货币还是房屋，均由政府相关部门来进行规定，被拆迁人没有自行选择的权利，企业取得拆迁补偿和正常销售行为有本质的区别，不是一种市场行为。

尽管补偿也收到了“对价”，但这里的“对价”不是因交易行为而产生的，因“拆迁”给予的“补偿”，补偿行为并不是应税行为，也不是缴纳增值税的必要条件，纳税与否与取得“对价”没有必然联系。

为什么会产生争议呢？因为税收文件对土地使用权支付的补偿款是免征增值税的，并没有说对房屋建筑物的补偿是免税的。

实务中，拆迁补偿款并不仅仅是对土地使用权的补偿，可能还包括：建筑物、构筑物、机器设备等所有权的补偿。

对于其他类型的补偿，税法并没有明确规定，所以各地税务机关的做法就形成不一致的观点。

当然，我个人观点：拆迁补偿款不该征收增值税。因为政府拆迁的 “标的”是建筑物所占有的土地，并非是建筑物，你说呢？