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日前，武汉市政府印发《武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》（以下简称《指引》），对房屋征收补偿给出了最新、最权威解答。

新增住房困难补助措施

为解决小户型房屋被征收人、公有房屋承租人的住房困难，贯彻《物权法》保障被征收人居住条件的立法精神，《指引》增加了住房困难补助，即征收个人住宅房屋，建筑面积不足60平方米（涉及房屋所有权、承租权共有的，房屋建筑面积合并计算）且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房，被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿，可以给予住房困难补助。

补助标准为：

建筑面积为40平方米以下的，按被征收房屋价值的10%给予补助；

建筑面积超过40平方米的，每增加1个平方米，补助标准降低0.5%。

同时，征收不足60平方米的个人住宅房屋时，按照建筑面积60平方米计算临时安置补偿费。

对于按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人，《指引》明确了相应的奖励标准。

奖励标准为：

征收个人住宅房屋，对选择货币补偿的，按照不超过被征收房屋价值10%的标准给予奖励；

被选择产权调换的，按照不超过被征收房屋价值2%的标准给予奖励；

征收非住宅房屋以及单位住宅房屋也可以给予适当奖励，奖励的具体标准由区政府制定。

增加公告或征求意见环节

《指引》的另一大变化是，在现行征收程序的基础上，增加了一些公告或征求意见的环节，如征收补偿方案征求意见时，房屋征收部门应当同时公告被征收房屋类似房地产市场价格咨询意见，还应当征求被征收人、公有房屋承租人选择征收补偿方式的意见，告知被征收人、公有房屋承租人反馈意见的方式。

此外，为探索推进我市房屋征收模式创新，《指引》还首次对采取预签征收补偿协议方式实施房屋征收作出规定，在征收决定作出前，房屋征收部门与房屋所有权人、公有房屋承租人签订预征收补偿协议，在规定的预签约期内，预签约户数达到规定签约比例的，作出房屋征收决定并公告后，预征收补偿协议生效。

资料图

危房征收有了明确认定标准

危房征收如何认定？据了解，政府组织旧城区改建征收房屋的，应当满足危房集中或者基础设施落后的标准，但现有法律没有对危房集中、基础设施落后的认定标准作出具体规定。

为了弥补这一立法空白，《指引》结合已有的政策规定及房屋征收工作实际，明确量化了危房集中、基础设施落后的具体标准：

危房建筑面积占拟征收范围内房屋建筑面积40%以上的情形认定为危房集中；

规定的基础设施中至少有5项设施现状配置低于现行配置标准50%或者至少有3项基础设施基本没有配置的，可认定为基础设施落后。

同时，为充分尊重民意，《指引》明确了危房集中或者基础设施落后认定结果征求公众意见的程序，并规定对认定结果提交书面反对意见的房屋所有权人、公有房屋承租人不足半数的，可以实施房屋征收。

征收补偿方案

市、区人民政府应当将征收补偿方案在房屋征收范围内和政府网站予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。征求意见期限内，房屋征收部门应当在征收现场办公地点提供征求意见表。

因旧城区改建需要征收房屋，在征求意见期限内，过半数被征收人、公有房屋承租人认为征收补偿方案不符合房屋征收与补偿相关规定的，市、区人民政府应当组织召开听证会，根据听证会情况对征收补偿方案进行修改。

如何补偿

——征收个人住宅房屋，建筑面积不足60平方米（涉及房屋所有权、承租权共有的，房屋建筑面积合并计算）且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房，被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，可以给予住房困难补助。补助标准为：建筑面积在40平方米以下的，按照被征收房屋价值的10%给予补助；建筑面积超过40平方米的，每增加1个平方米，补助标准降低0.5%。

——征收个人住宅房屋，同等面积产权调换房屋价值高于被征收房屋价值的，对产权调换房屋与被征收房屋相同建筑面积的部分，可以对被征收人或者公有房屋承租人给予适当补助，具体标准由区人民政府制定。

——征收个人住宅房屋，按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，可按照不超过被征收房屋价值10%的标准给予奖励；被征收人、公有房屋承租人选择产权调换的，可按照不超过被征收房屋价值2%的标准给予奖励；征收非住宅房屋以及单位住宅房屋也可以对被征收人、公有房屋承租人给予适当奖励。奖励的具体标准由区人民政府制定。

产权调换房屋建筑面积一般按照被征收房屋建筑面积加上补助的建筑面积确定。因房屋结构不可分的原因，可适当增加建筑面积。增加建筑面积的办法及价格，由市、区人民政府结合房屋征收项目的实际情况确定。

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武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引

为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关规定，结合我市实际，制定本指引。

第一章 危房集中、基础设施落后认定

第一条 房屋征收涉及旧城区改建的，由各区人民政府负责进行危房集中或者基础设施落后的认定；武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、市东湖生态旅游风景区（以下统称功能区）管委会负责其管理区域内危房集中或者基础设施落后的认定。

第二条 各区、功能区房屋主管部门负责调查拟征收范围内危房的数量、建筑面积情况。危房应当通过房屋安全鉴定予以确定。

第三条 危房建筑面积占拟征收范围内房屋建筑面积40%以上的情形可认定为危房集中。

第四条 各区、功能区建设主管部门负责收集、调查拟征收范围内及其相邻区域基础设施情况（主要包括供电、管道供气、给水、排水、道路交通、停车位、消防、人防、环境卫生、园林绿化等设施情况），有关部门和单位应当给予积极配合。

第五条 拟征收范围内及其相邻区域的基础设施有下列情形之一的，可认定为基础设施落后：

（一）本指引第四条规定的基础设施中，至少有5项设施现状配置低于现行配置标准50%的；

（二）本指引第四条规定的基础设施中，至少有3项基础设施基本没有配置的。

第六条 危房集中或者基础设施落后的认定应当按照下列程序进行：

（一）各区人民政府、功能区管委会组织房屋、建设、房屋征收、规划等相关主管部门和单位，就房屋、建设主管部门提交的危房数量、建筑面积和基础设施配置情况进行认定；

（二）认定为危房集中或者基础设施落后的，各区人民政府、功能区管委会应当公布认定结果，征求公众意见，征求意见期限为15日；

（三）拟征收范围内房屋所有权人、公有房屋承租人应当在征求意见期限内对认定结果提交书面意见，逾期不提交的，视同认可危房集中或者基础设施落后的认定意见；

（四）征求意见结果由各区人民政府、功能区管委会予以公布。

第七条 征求意见期限内，对认定结果提交书面反对意见的拟征收范围内房屋所有权人、公有房屋承租人不足半数的，可以实施房屋征收。

第八条 危房情况经认定不符合本指引第三条规定标准的，各区人民政府、功能区管委会可以对零星D级危房参照征收补偿政策予以收购，具体办法由各区人民政府、功能区管委会负责制定。

第二章 房屋征收计划编制

第九条 各中心城区人民政府、功能区管委会负责组织编制旧城区改建和保障性安居工程项目房屋征收计划，具体工作由各中心城区、功能区房屋征收部门承担。

第十条 旧城区改建项目拟纳入房屋征收计划的，其改建范围内的房屋及基础设施现状应当符合危房集中或者基础设施落后的标准。

第十一条 各中心城区人民政府、功能区管委会应当于每年10月向市房屋征收部门报送房屋征收计划。

第十二条 市房屋征收部门会同市规划、建设、房屋等主管部门对中心城区和功能区报送的房屋征收计划进行审查，提出全市中心城区房屋征收计划，报市人民政府批准。

第十三条 各功能区管委会应当将全市中心城区房屋征收计划确定的本功能区征收项目，按照项目所在地的行政区划提交给相应区人民政府，由其依法纳入相应区国民经济和社会发展年度计划。

第十四条 蔡甸区、江夏区、东西湖区、汉南区、黄陂区、新洲区的房屋征收计划，由区人民政府参照本章节的规定组织编制。

第三章 房屋征收范围确定

第十五条 房屋征收部门应当以规划部门出具的规划意见所划定的范围线（以下称规划线）为基础，综合考虑公共利益的需要和对被征收房屋、土地使用权利所造成的影响等因素，合理确定征收范围。

第十六条 对于规划线上的骑线房屋，房屋征收部门可根据实际情况，按照以下方式确定征收范围：

（一）保留骑线房屋不影响房屋征收后的建设活动的，可不将骑线房屋纳入征收范围；

（二）拆除骑线房屋在规划线内的部分影响剩余部分房屋安全的，应当将骑线房屋全部纳入征收范围；

（三）拆除骑线房屋在规划线内的部分不影响或者采取相应安全措施后不影响剩余部分房屋安全的，可只将骑线房屋在规划线内部分纳入征收范围。

第十七条 征收规划线内部分房屋，影响被征收人剩余房屋、土地的基本使用功能的，根据被征收人的要求，可将剩余房屋土地全部纳入征收范围。

第十八条 房屋征收部门可依据项目规模大小和社会稳定风险评估结论等有关情况，将规划征收范围划为若干片区，分期、分片实施房屋征收。

第十九条 房屋征收决定作出后，因公共利益需要，项目建设需扩大用地范围的，房屋征收部门可参照征收补偿方案确定的补偿标准，与房屋所有权人、公有房屋承租人进行协商，签订房屋收购协议，收购扩大用地上的房屋；也可依法另行作出房屋征收决定，实施房屋征收。

第二十条 房屋征收决定作出后，房屋所有权人、公有房屋承租人要求将剩余房屋纳入征收范围的，房屋征收部门可参照征收补偿方案确定的补偿标准，与房屋所有权人、公有房屋承租人进行协商，签订房屋收购协议，收购剩余房屋。

第四章 未经登记建筑的调查、认定和处理

第二十一条 未经登记建筑是指未依法取得房屋权属登记证书的房屋。

第二十二条 作出房屋征收决定前，市、区人民政府，功能区管委会应当组织房屋征收、房屋、城管、规划、土地、建设等主管部门对未经登记建筑的情况进行调查、认定和处理。

第二十三条 未经登记建筑的调查、认定和处理，应当遵循尊重历史、实事求是的原则。

第二十四条 房屋征收部门对拟征收范围内房屋组织调查登记时，应当同时对拟征收范围内未经登记建筑的有关情况进行调查，调查结果应当在拟征收范围内予以公布。

第二十五条 房屋征收部门应当委托有资质的测绘单位对未经登记建筑土地房屋面积进行测量，绘制未经登记建筑现状图，并拍照留证。

未经登记建筑的土地房屋面积根据测绘单位出具的测绘报告予以确定。

第二十六条 未经登记建筑的建设时间应当根据房屋报建审批、施工监理、验收、行政处罚、历史测绘等能证明建筑建设时间的资料综合判断后予以确定。

第二十七条 取得建设工程规划许可证，且按照许可内容建设的未经登记建筑，可认定为未经登记的合法建筑，按照合法建筑补偿标准给予补偿，并给予相应的补助、奖励，但不享受相关税收减免政策。

原房屋有合法房屋权属证书，拆除改建后的房屋未经登记，改建后的房屋建筑面积与原证载面积一致的部分，参照前款规定处理。

第二十八条 认定为违法建筑或者超过批准期限的临时建筑，应当依法予以拆除，不予补偿。

第二十九条 2004年9月20日前建成的未经登记建筑的处理办法，由市房屋征收部门另行制定。

第三十条 认定为违法建筑或者超过批准期限的临时建筑，由各区人民政府、功能区管委会确定的部门书面告知被征收人、公有房屋承租人认定结果；认定为其他情形的，房屋征收部门应当将未经登记建筑的认定结果在拟征收范围内予以公告。

第五章 征收补偿方案

第三十一条 拟订征收补偿方案之前，房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对拟征收范围内被征收房屋类似房地产市场价格进行预评估。房地产价格评估机构应当出具被征收房屋类似房地产市场价格咨询意见。

征收补偿方案征求意见时，房屋征收部门应当同时公告被征收房屋类似房地产市场价格咨询意见。

第三十二条 市、区人民政府应当组织房屋征收、土地、规划、房屋、建设、法制、城管等相关主管部门和相关街道办事处对征收补偿方案进行论证，论证意见应当明确征收补偿方案是否符合房屋征收与补偿相关规定。