业绩会直击｜绿城服务：并购不适合公司发展(财务管理服务,关键词优化)

观点地产网 8月27日上午，绿城服务集团有限公司的中期投资者业绩会上，在一直使用的绿色背景板前面，一字排开的有绿城服务副主席杨掌法、执行董事兼行政总裁吴志华、首席运营官金科丽、园区服务总经理董沛文、财务管理中心总经理辛蓉。

与此同时，在摆了100多个位置的会场中，依然有若干投资者没有位子落座。对此，在开始业绩回顾之前，绿城服务集团有限公司执行董事兼行政总裁吴志华就笑言，虽然公司是做服务的，但是这次会议却没服务好，没有给大家提供足够的位子，为此他还专门鞠了个躬以表歉意。

或许“座无虚席”这个细节，也多少反映了投资界对于绿城服务的关注和认可。绿城服务和许多同行不同的一点，可能就是一直强调的聚焦高端项目策略，在杨掌法看来，这是绿城一向坚持开发高端项目的“基因”所决定的。

但与之形成反差的是，绿城服务“希望物业服务板块的毛利率并不是很高”。

“完全靠内生增长”

物业服务行业备受投资者关注虽然已不是一两年的事了，但不可否认的是，这个行业依然还在“野蛮扩张”阶段，扩规模是不少品牌企业的首要任务，绿城服务则表示，收并购并不适合自身的发展，内生型增长才是“核心动力”。

作为本场业绩会的主要发言者，吴志华咬字十分有力。他说：“我们一直以来都是以内生增长为主要发展动力，扩大基础市场的份额，所以基本上今年上半年，我们没有做物业服务企业的收购，完全是靠内生增长在进行成长。”

杨掌法则道出这种有别于同行做法的原因：“我们绿城，从我们的基因，从我们的站位来看，我们觉得股权并购对于整个公司发展并不相符合。”

诚然，任何个体之间的磨合都是需要时间和成本。

他指出，物业行业属于劳动密集型行业，内生型的发展，从合同签订到持续提供服务会有一个时间，对员工的培养、对客户需求的研究会有一个过程，直接并购过来以后，队伍的融合以及真正提供去服务将花更多时间。

杨掌法直言，从目前来看，还没看到有哪些企业收购了以后，它的发展、它的品质、它的利润率更高了，或者被收购的单位发展得更好了。

当然，对于绿城服务而言，完全不涉及收购也是不现实的，吴志华显然希望投资者看到的是“有情怀”的绿城服务：“另外一方面，我们会做一些服务能力上的收购，我们的收购并不是为了扩大规模，更多的是为了增加我们能力。”

据介绍，通过内生增长，绿城服务目前在管面积同比增长28%，比百强企业快将近1倍，物业服务费还能持续上升，单价也在上升。

吴志华指出，绿城服务目前在管面积1.51亿平方米，比去年同期增长28.3%，拥有储备面积1.6亿平方米，比去年同期增长19.2%，储备面积继续高于在管面积。

“公司目前已经覆盖了全国20个省、直辖市，134个城市，所以我们整体的全国业务布局已经基本完成。”吴介绍道。

数据还显示，年上半年，绿城服务实现了29.27亿元营业收入，同比增长32.9%；毛利实现5.51亿元，同比增长34.3%。

其中，物业服务板块实现20.15亿元营业收入，占整体收入68.8%，占整体毛利的43.6%；园区服务板块实现5.12亿元营业收入，占整体收入17.5%，占毛利28%；咨询服务板块实现4亿元营业收入，占整体收入13.7%，占毛利的28.4%。

“控制30%增速”

之所以不用收并购方式扩大规模，杨掌法说是和绿城的“基因”有关，这个基因指的或是对于“高端”项目的执着。

诚然，自宋卫平掌舵时，绿城对于产品质量的“执念”，有不少故事还在行业内流传。

“我们绝对不会参加恶性竞争，绝对不会为了盲目扩张规模，而去承接一些中低端的项目，我们定位仍旧在中高端。”为此，绿城服务在增长的同时也在退出一些不那么优质的项目。

据杨掌法介绍，绿城服务在不同阶段承接业务的物业标准也不一样。

“我们早期的时候是从杭州走向整个浙江省发展，现在走向全国，尤其最近三年以来，我们不断进行区域聚焦，聚焦到一二线城市，所以我们会将三四线城市以及一些规模相对比较小、物业服务费相对比较低的一些项目，让本地的一些中小企业承接。”

“总体来讲，这些项目他们比我们更有优势，因为我们一直聚焦于高端市场。这些项目，可能是合同到期以后退出的，但是我们在退出的项目当中，大概有一半的项目继续提供服务，采用咨询和联盟的模式为中小企业提供服务，在这方面我们也是开创了新的服务领域。”

吴志华则解释，这是上半年在管物业净增加面积少于去年同期的原因：“为什么净增加的面积会低于去年同期？主要是我们增加了退出面积，去年同期退出是200多万方，今年上半年退出了521万方，新增的面积里面200万方是来自于去年在天津收购的一个项目公司，在天津这家公司退出了200多万方的面积。”

有意思的是，在同行攻城略地增加规模的同时，绿城服务却是有意将发展速度控制在30%左右。吴氏说：“绿城服务根据公司整体品质的能力，预估我们物业服务发展速度在30%是一个恰当的点。”

他认为，物业服务再怎么样最后还是需要通过人去传递服务的价值，所以认为人才的增长速度跟整体业务增长30%是一个比较好的水平线：“在超过30%的时候，我们会加速退出一些不优质的项目来保持整体服务能力的稳定，所以我们今年加大了整体项目的退出。”

虽然在加速退出“不优质”项目，但杨掌法对于绿城服务的发展模式非常认可：“最近15年当中，除了原来绿城中国开发的6000万平方米项目以外，我们通过内生型的市场化拓展，向第三方市场拓展了2.5亿平方米，若排除了股权并购、购买之外，这15年当中没有一家企业是我们的一半，1.25亿平方米，我们现在总的合同面积是3.1亿平方米。”

另一个耐人寻味的是，吴志华称，希望物业服务板块的毛利率并不是很高，因为物业服务涉及到千家万户，群众的眼睛是雪亮的，最能感知到物业公司赚了多少钱，感知到整体服务价值的变化。

“去年我们完成了6800万方的整体市场拓展额，今年目标值也是6800万方左右。如果在市场上去购买的话，按照目前的价格，可能要花15个亿、20个亿去购买，所以我们宁愿在物业服务上面保持一个比较低的毛利率，来营造一种非常好的性价比，从而让我们获得非常强的内生增长能力。”

绿城服务的中期业绩数据显示，毛利率为18.8%，较年同期的18.6%高出0.2%。

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