上海土地批租试点亲历者说⑿遗憾不做房地产市场调查报告了(房地产市场调研,关键词优化)

【编者按】

今年是中国改革开放40周年，也恰是上海第一个面向国际招标的地块发标30年。土地批租是国家土地使用权有偿使用的一种形式。即将若干年内的土地使用权一次出让给土地使用(经营)单位。土地批租对我国土地使用和管理制度改革乃至整个经济体制改革有着十分重要而深远的意义。由于此项改革在当时涉及诸多思想观念、理论和法律问题，为减少改革的阻力，确保试点工作能顺利进行，此项改革的研究决策与试点探索整个决策和实施过程，长期鲜为人知。上海市委党史研究室历时三年，对当年参与上海土地使用制度改革试点的30余位决策者、实践者、参与者，逐一进行了口述采访，用当事人的所见所闻所为所感，努力还原这段鲜活的历史，相关采访成果最终结集为《破冰——上海土地批租试点亲历者说》一书，由上海人民出版社正式出版发行。澎湃新闻（thepaper）经授权刊发该书的部分内容，以飨读者。今天我们刊发的是上海土地批租试点亲历者颜南海口述。

颜南海

颜南海

1965年12月生，上海人。美国西伊利诺依大学访问学者、高级经济师。1988年毕业于复旦大学经济系。1988年7月至1993年3月在上海市土地批租办公室工作，曾参与中国首次土地批租国际招标，负责中国首次房地产市场调研，并担任《上海市房地产市场》年鉴编委；著有《地租理论及在社会主义社会的应用》《1995中国房地产市场》《上海市办公楼市场回顾》等。1993年3月至1999年10月，任上海陆家嘴金融贸易区开发公司项目招商负责人, 曾获“上海市杰出青年岗位能手”、“浦东十大招商能手”称号；组织编写的《陆家嘴金融贸易区房地产市场调研报告》获上海市政府决策咨询奖。1999年10月起，参加国家级要素市场上海钻石交易所的筹建。2000年10月至今，任中国钻石交易中心、上海钻石交易所副总裁；兼任上海黄金饰品行业协会副会长。

时间：

2015 年9 月24 日下午2:00

地点

：上海钻石交易所

采访

：严亚南

整理

：严亚南

严亚南：颜总，您好！30年前，您从复旦大学毕业后，就成为上海市土地批租办的工作人员，参与了上海首次土地批租即虹桥26号地块的国际招标工作，同时，您还负责组织了新中国成立以后首次房地产市场调研，可以说您参与的这些事都是史无前例的。今天，能不能先请您谈谈是如何开启职业生涯的？

颜南海：

好的，谢谢，非常荣幸。我于1984年到1988年在复旦大学经济系学习。1987年的某一天，当时我们经济系的主任邀请了上海市土地使用制度改革领导小组办公室王安德副主任来讲课，我很有幸地去听了。听完报告后，我就跟王主任交流，结束时他问我：小颜同学，你什么时候毕业？

我说我明年就毕业了。他说，欢迎到我们那儿工作。这样，我就跟王主任结下了缘分。因为有了这个目标，我用了不到一年时间，通盘看了很多书，完成了自己的毕业论文，题目就是《土地的级差地租及其在社会主义社会的应用》。我们复旦大学的张薰华、蒋学模、洪远鹏、李慧中以及我的班主任宗平都是研究土地经济学的专家，他们对我的影响很深。

与王主任的结缘，为我以后进入批租办工作打下了重要基础。我在1988年7月正式毕业，当时王主任说批租办缺人，让我早点去，所以7月，我就去土地批租办报到了。那时候，批租办的工作人员都是从各个单位借调过来的，基本上都是两头跑，经常待在办公室的就是杜承文。李钰君同志当时是在市政府法制办、批租办两头跑，王主任在房产局还有工作。后来杜承文走了以后，批租办基本上就没有常驻人员了。所以，王主任希望我赶紧来。

当时的批租办设在人民路879号803室的一间一室户民宅里，只有半个厕所。我第一天上班的时候，就在底楼碰到李钰君，王主任为我作了介绍。因为他长得比较成熟，看上去年纪比较大。我说：“李老师好，我会跟着你一起好好干。”以后我们就成为很好的同事。那时候的办公条件很艰苦，又没有什么人手，所以我当时是什么事情都要干。开会的会议纪要，我们都是手写的，会上来不及记录就带回家里整理，然后再誊抄清楚；复印机坏了，也是自己修；在我到批租办之前，批租办是没有档案的，去了以后，我把一整套档案建立起来了。

虽说那时条件很差，但是在批租办的这段时光给我留下非常美好的回忆。像我这样刚毕业的大学生，一出校门就进入了市政府一个相对比较高层次的单位工作，几乎每个星期都可以看到市长、副市长、秘书长、各个委办的主任，这些领导让人感觉是可以和他们平起平坐的；同时，还可以接触到国际房地产业的一些专业人士，像梁振英、刘绍钧、简福饴等，以及很多前来咨询批租的客户。对我来说，眼界提升得很快。我可以在工作中观察他们处理问题的方法，学习和体会他们的思维方式、个人风格等，学习怎么写报告、怎么总结以及各种问题如何协调等，这些都不是从书本上可以学到的。这段经历对我此后人生的发展以及各方面的成长非常有好处。所以现在回想起来，还是很喜欢那段艰苦的岁月。

严亚南：一毕业就进入了市政府一个层次相对比较高的部门，对您个人来说，职业生涯的起点还是很高的。

颜南海

：是的，起点比较高。今天说到“批租”，人人都知道，但是那个时候很多人都不知道。那时候同学们之间碰面，问我去哪儿了，我说“批租办”，几乎没有人知道什么是“批租办”，这是一个涉外部门，是太新的事物。

严亚南：您决定去批租办工作的时候，家人、同学、老师都有什么反应和评价？他们知道这是一个什么样的单位吗？

颜南海

：那时候，我的同学大部分是去进出口公司，觉得做生意好，去进出口公司是件时髦的事情，收入多又能接触外商，是非常好的职业选择。但是，我还是希望能够为国家、为政府做点事情。当初很多老师对我的选择是比较赞同的，像我的班主任宗平以及李慧中老师都很支持我，对我说：你在这工作中有什么需求，我们都会大力支持。

严亚南：如果单就收入来讲，那时候在政府部门工作收入是很低的，远远不如公司、企业，政府机关的收入其实是到20世纪90年代才开始有了改观。

颜南海

：是的，那时候在政府工作的收入要比进出口公司的人少一半左右。但是，当时有几个学校邀请我去讲课，所以还是会有比较不错的讲课费。我记得那个时候讲课一个小时50块钱，大概和复旦的教授差不多了。我在复旦所学的理论知识，特别是在地租理论方面的学习基础还是打得比较扎实的，加上身处一个很前沿的部门，能够接触到很多重要、有价值的信息和理论，所以我可以把理论与实践结合起来讲。应该说，因为自己选择了一个喜欢的职业，所以幸福指数就比较高。

严亚南：1990年，您与宗平、王安德共同撰写的《地租理论及在社会主义社会的应用》一书出版，这本书是否就是您毕业论文的延伸？当时写这本书的初衷是什么？

颜南海

：对，这本书是由我牵头，我的班主任宗平老师、我的领导王安德同志，还有后来成为上海市规划管理局局长的毛家樑一起参与的。20世纪80年代，从政府到理论界都在探讨土地可否从无偿使用转变到有偿使用。最早的时候，学术界只能引用马克思的理论，然后从马克思的理论发展到研究世界经济史的发展，在此过程中理论研究很多，但是怎么把理论应用到城市建设的实践呢？当时我就觉得，我们对城市土地级差地租理论的实证研究比较少。所以，我们那本书是把中国的土地制度从古至今梳理了一遍，一直写到20世纪90年代初。

中国历史上的土地管理制度其实是很丰富的，远的不说，就说民国时期。当初王总给我推荐过两本书，一本是《上海地价研究》，另一本是民国时期的法律制度汇编。后来，这两本书王总通过我送给了梁振英先生。梁振英先生看了很吃惊，他不知道在民国时期，我们的土地制度就允许租地造屋了。比如我是这块土地的业主，你来向我租这块地。这块土地可能是无限期的，但我租给你30年，然后你可以在这块土地上造建筑物，建完以后出租给别人。越剧表演艺术家尹桂芳曾经跟我说，20世纪40年代，她用七根金条买了一栋别墅，但是后来一看，发现上当了，为什么？别墅是租地造屋的人所有的，她不可能有产权，只能租赁。

1990年，颜南海与宗平、王安德共同撰写的《地租理论及在社会主义社会的应用》一书出版。

新中国成立以后一直到1957年，还是有很多土地制度并存发展。到1957年以后，土地基本上实行国有化或者集体化了。1978年以后，农村实行联产承包责任制，率先在土地使用制度上进行改革。农民的积极性被调动起来，长期束缚的生产力得到了释放。农村土地使用制度改革以后，城市土地的使用问题开始进入大家的视野。我记得，于光远［注：1915年7月—2013年9月，上海人，经济学家。］最早提出，马克思的级差地租理论也可以运用在我们社会主义国家。但是，讲得最透彻或者最先完整阐述的，是我们复旦大学的张薰华教授，当然后来还有李慧中老师。在大量的理论研究之后，上海就在中央的要求下进入探索和试点阶段。像王安德主任这批人，当时还很年轻、有抱负，希望能够学习先进的东西，希望为国家做事情，香港就成为他们了解西方世界的一个非常好的窗口。

香港的土地制度承袭了英国的土地制度，但只承袭了整个制度的一部分。现在回头看，我们学习、借鉴的香港土地制度是有局限性的，要认识到这一点很重要。

严亚南：当初借鉴和学习香港的土地制度，是中央给上海的任务和要求，也是经过反复比较、深思熟虑的。

颜南海

：是的。当初上海根据中央的要求学习、借鉴香港的制度，有当时的历史背景和理由。我们一直沿用土地公有制，如果突然有一天告诉大家，土地可以像国外一样可以买卖、交易，这个“弯”肯定转不过来，当时的法律也不允许。在那个时候，人们的思想认识、社会舆论环境还没有达到可以公开讨论这些问题的地步。土地制度是国家经济制度的重要组成部分，牵一发动全身，要很慎重地进行改革。选择香港，就是因为看到土地的所有权与使用权可以分离，并且在实践中运用得很成功。所以说，选择学习香港土地制度，可以解决当时理论和实践上的困境。但是，30年后，我们回过头来看，我们学的是英国这种君主立宪制国家的政策，学的是英国人占领、租借我们土地的殖民统治时期的制度，是有自身局限性的。我觉得我们需要认识到这一点。

我记得有一次，俄罗斯总统叶利钦带领一大批商业人员到中国访问，专门提出要到上海学习。他在会上讲：今天我来这里，就是要来学上海怎么搞土地批租的。我要请你们上海市长（那时候是徐匡迪）来跟我讲一下，上海的土地批租是怎么回事？可见，我们当初在很短的时间里，通过学习、借鉴香港的经验而开创的土地利用模式，不仅为中国的改革开放提供了强劲动力，还引起了世界上其他国家的高度关注。但是，今天这种模式已经被运用到极致，我们更应该要审视出现的问题，深入思考中国土地使用制度改革的方向和未来。

严亚南：在您看来，我们未来土地使用制度改革的方向是什么？如何进一步深化呢？

颜南海

：目前学术界认为改革的方向可能会有两个：一是土地私有化；二是在现行土地出让方式和年限上进行改革。在我看来，把土地所有权与使用权进行分离，这符合我们社会主义国家的制度，但是在具体的土地出让上，是不是可以增加一部分土地的永业权？可不可以尝试像住宅这些用地实行永业权？或者设定999年的期限。即使是有限期的土地，是不是也可以作些调整？另外，我们农村的集体用地将来应该全部国有，在严格控制规划的前提下，使用权是否可以在现在规定的租赁期限上再加10年或20年？在我们当年制订的《上海市土地使用权有偿转让办法》中，根据不同用途设定的土地使用年限是50年、40年、20年，最高是50年。国务院后来发布的文件，最高就变成70年了。

严亚南：原来听王总讲过，土地使用50年或者说70年的年限是根据银行的远期贴现率计算的，为此还画了个曲线，比较下来50年和70年的收益没差多少，所以就定了50年。

颜南海

：年限的设定、都要以某一个依据或者说学术指标为基础。我们现在确实进入了一个改革深化期，有很多问题值得研究。比如，土地70年使用权到期以后怎么处理？这里面有一整套复杂的法律问题需要深化研究。又比如，1989年国务院曾经发过一个文，所有的城市土地批租收入，40%留地方，60%要交到中央，然后由中央再重新分配。