独家|专家采访+深度解读:限购升级对青岛将会有何影响？(城阳房地产交易,关键词优化)

4月18日下午，青岛市国土资源和房屋管理局发布关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知。

通知规定：自4月19日起，在市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（包括高新区）范围内，对已拥有1套住房的本市（七区三市，下同）户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭（家庭成员均不拥有本市户籍，下同），限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对在上述区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供上述纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。

另外，在本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。

政策出台之后，很多网友纷纷表示这是“青岛史上最严限购政策”。那么，该政策对青岛楼市究竟会有什么影响，是否能够抑制青岛过热的房价？乐居财经第一时间连线岛城房地产各行业专家，为您深层解读青岛限购！

青岛房地产资深人士龙江：加大“限购”和放松“限价”双管齐下 青岛市场才能回归理性

本次限购有助于帮助青岛楼市回归冷静

龙江表示：这次的调控政策出现时机很好。在2016-年青岛房价出现猛涨，外加限价所导致的“捡便宜”心理，使得大家的购房热情就迅速高热起来，楼市的供求关系平衡被打破。随着“住房不炒”的理念被提出，如何保障刚需购房者的权益更加被重视，这也是最近“摇号”模式出现的关键。而青岛此次限购政策升级的效果或许比摇号更好，它能在有效保障刚需购房基本权益的同时，有效抑制青岛楼市目前火 爆现状。

在限购升级基础上 若取消限价或将让市场回归理性

龙江在采访中说到，青岛楼市目前的火 爆局面，大部分原因在于“限价”政策的实施。面对过高的房价，政府对开放商进行限价，这导致新房价格比周边二手房甚至周边房价的应有价值低了很多，这几乎等于是“杀富济贫”的行为。这种“买到抢到即赚到的现象”在市场横行，从而导致楼市乱象。

而此次限购政策出台，明确提出“拿到房产证满五年才可交易”，使得很多炒房人短期内无法出手，能有效抑制炒房人的入市积极性。炒房人少了，市场上富余的房源就多了，这对于目前土地供应日趋紧张的青岛楼市就变得非常有利，也将大大缓解楼市中特别是刚需一族供不应求的现状。

若能在限购升级的基础上取消限价，把房价交给市场，让开发商自由定价，市场才能真正的回归理性。

地产界大咖，乐居财经特邀评论员 冯显泉：限购加码楼市流动性降低 对刚需来说是利好消息

冯显泉在采访中表示：此次限购升级对于刚需购房者来说无疑是一个好消息。首先，青岛本市居民限购2套房产，在一定程度上符合购买资格的人群减少；其次，在青岛市范围内获得房产证5年后才可进行交易，将直接抑制短期投 资客的炒房行为，影响市场流动性，从而缓解青岛楼市目前“供不应求”的现状。

最后，在问及青岛限购政策升级是否对公 寓市场产生影响时，冯显泉认为：对公 寓市场而言是相对利好，毕竟公 寓本身则为投 资产品，但伴随住宅限购加码，投 资客渠道减少，或将目光转向公 寓市场。锐理山东区域总经理马光明：这是一轮青岛楼市期待已久的调控升级这是一轮“蓄谋已久”的调控马光明说，这轮调控既是政府筹备已久的，也是我们市场期待已久的。其实18年以前楼市中对于“限售加码”的呼声就已经很高了，而转过年来的几个月青岛楼市热度又居高不下甚至还在继续升温，“炒房热”已经严重影响到青岛房地产市场的正常秩序了。因此此刻的市场正是亟需强有力的干扰手段的时候，新一轮“横空出世”的调控政策应该会对维护市场的稳定起到很好的效果。很大程度限制了“炒房客”的入市热情马光明认为本轮调控中首当其冲的就是“炒房客”，特别是许多专业的资金雄厚的“炒房大客”。对于投 资而言，最重要的就是资金的安全和可流动性，而5年的限售使得炒房客们的投 资周期大大加长，专业的投 资大客会敏感的嗅到这其中所可能带来的风险，于是就会加紧出手或减缓入市。去年的第一轮限售政策是满2年才可售卖，马光明认为这个力度还是弱了些，他认为由于如今市场上在售的大多都是期房，本来大家就要1-3年后才能取得房产证，再多等两年出手对于绝大多数购房者来说并没什么影响。而这次的5年就不一样了，资金在楼市里一“锁”就是七八年，其后的市场风向无法预测，很多炒房客在入市的时候就会比之前犹豫很多。对青岛的整个经济体系都是利好在我们的采访中，马光明特别提到了一点，那就是新一轮楼市调控政策在整个青岛的经济体系中的重要作用。马光明说，楼市中的资金锁不住，流通过快，就会快速向其他各个产业溢出，导致类似曾经的“蒜你狠”“姜你军”等现象。楼市中流出的“热钱”体量极大，因此它走到哪里都会导致该行业的产业泡沫，这对整个青岛的经济体系都是危险的。本轮调控中的限售政策能将大量楼市中的资金锁住，也能有效地维护青岛整个经济体系的稳定和安全。克而瑞青岛首席分析师 张则涛：新一轮调控对青岛是一个有效但长期的改善过程本轮调控首先抑制的是本地的炒房热度对于本轮调控最主要的效果，张则涛认为主要体现在对本地楼市的调控上。但张则涛表示，对此最能起到作用的只是其中关于限购的方面，“5年限售”对于目前日益高涨的青岛楼市投 资热情而言，作用可能并不是很明显。不过由于目前首付比例较高，刚需的老百姓几乎是掏空口袋在付首付，后续的普适的资金链出现断层，就“斩断”了连续多轮的炒房热的可能。因此虽然今年青岛有上合峰会这样的大事、会一定程度上刺激楼市再涨一波，但参考上海、杭州等一线城市的经验，初步估计这种热度仅会持续到年末，2023年热度应该会有所下降。对青岛楼市是一个有效但长期的改善过程张则涛说，青岛地产市场对刺激的反应是比较慢的，也就是我们说的“慢热”。现在大多数购房者买的都是期房，从签订购房合同到取得房产证，少则1年多则3年或者更长，再加上限售的年限，大家手里的房子可能7-8年才能出手。对于绝大多数普通购房者而言，5年、7年、8年出手并无太大区别。因此此轮限购、限售虽然有望一定程度上给炒房热降温，但房价短期内可能不会有太明显的变化。对于青岛本土的楼市而言，这两年房价上涨的主要因素有两点——土地供应量的不足以及限价政策的“副作用”。数据显示，年向市北、城阳、李沧等土地供应均下降了50万方左右，房源入市总量的减少首先就刺激了房价的升高；而限价政策，虽降低了购房的门槛，另一方面却没有太多“浇灭”购房者对房价上涨的期望。而本轮调控对于这两个方面均未有太大影响，因此可能对青岛的房价也不会造成太大刺激。如果效果能体现在房价上，对刚需就是利好对于刚需在本轮调控中所可能受到的影响，张则涛表示，如果房价的涨势受到了抑制，那对刚需就是利好。就目前的房价水平来看，刚需的购买力已经很脆弱了。因此这个问题还是要最后落到房价上，如果能将利好落实到房价的走势上，那对于刚需自然是有利的。公 寓受自身特性所限，会有小幅“投 资热”但程度不大提到公 寓类产品在本轮调控中所扮演的角色，张则涛认为，短期内是可能会激发一波公 寓投 资热潮的，毕竟公 寓不限购。但从公 寓产品的本质上讲，它的投 资特性比普通住宅更重，更需要对收益率和风险有前期的预判。由于是40年产权商品，它在交易成本上同普通住宅相比就失去了优势；且目前像上海等一线城市对公 寓产品的限制逐步加码，这些城市的公 寓市场发展也走到了一个瓶颈期和平台期，因此借鉴以上经验，公 寓进一步在青岛房地产市场中的占比将不会达到一个太高的指数，未来普通住宅将依然是市场中的主流。平安好房山东区域运营总监张斌：新政出台有望进一步限制房产投资平安好房山东区域运营总监张斌表示：此次青岛房地产限购政策的加码新政，紧随统计局数据公布而来。虽然近期房地产成交量有所下降，但是房价一直处于缓慢上涨态势，并未收到相应调控预期结果。尤其是今年一季度，伴随着地铁开通、即墨划区、上合峰会等利好，部分区域出现价格加速上涨，首付提高，贷款限制等选房困难情况。新政出台有望进一步限制房产投 资，降低市场投机氛围，让市场更加理性规范。