2017年第三季度西安房地产市场速览(西安房地产市场调查,关键词优化)

甲级办公楼市场

市场无新项目供应，空置率环比有所下降

年第三季度甲级办公楼新增市场较为沉寂，未录得新项目入市。截至9月末，西安甲级办公楼市场总体量保持在1,094,500平方米。在无新增供应的市场环境下，租赁成交主要以去化已有库存为主，因此，本季度空置率环比下降。在稳定需求推动下，西安甲级办公楼市场整体空置率从之前的31.3%下降至9月末的29.2%，减少2.1个百分点。

甲级办公楼租金微幅下挫，环比下滑0.5%

本季度甲级办公楼租金微幅下挫，环比下降0.5%，同比下降2.6%，市场平均有效净租金录得人民币102.6元/平方米/月。部分散售项目因物业管理欠佳、设施较为老旧，出现较为明显的租户外迁现象。少部分散售项目的业主们纷纷降低租金以期吸引租户。因此，第三季度西安甲级办公楼市场租金微幅下降。

市场展望

展望未来，年第四季度西安甲级办公楼市场将释放30万平方米的新增供应。如若所有项目按照预定时间交付，全市甲级办公楼总体量在年底或将达到140万平方米以上。届时，巨大的供应压力将导致市场空置率上升，加剧项目之间的竞争，租金水平将持续下滑。

优质零售市场

本季度西安商业市场迎来一个购物中心开业，同时见证了两个百货项目完成整改。T 11 Block是以满足唐延路沿线办公人群及周边居民为主的社区型商业项目，除了引进奥斯卡中国巨幕影院、21K强音娱乐等传统娱乐品牌，还引入了乐天大世界、东龙搏击俱乐部等新兴零售品牌，令项目业态更加多样化。

此外，上半年关闭的万达广场李家村店和大明宫店的百货部分经过调整升级已于本季度重新开业。在整改中，原本相对独立的百货空间融入购物中心，引进多个首进西安的品牌，以提升品牌差异化。同时，增加体验式亲子业态占比，进一步丰富万达广场的品牌及业态的多样化，以帮助购物中心吸引客流，增强消费粘性。

同时，西安零售市场表现依然活跃，位于成熟商圈的优质项目持续受国际品牌亲睐。轻奢品牌Michel Kors，Versace及比利时巧克力品牌Vendi纷纷于本季度在中大国际购物中心高新店开业。Givenchy ,Maria Luisa Studio, Moussy及SLY国际品牌纷纷在钟楼商圈开出新店。与此同时，大型餐饮连锁品牌本季度表现颇为抢眼。海底捞，蜀园分别新拓两店。同时，国际餐饮连锁品牌汉堡王及星巴克也积极拓展西安市场。

全市首层平均净有效租金稳中有升

租金方面，优质项目的租金增长带动全市首层平均净有效租金小幅上涨。与此同时，由于部分购物中心首层出现较大面积退租情况，导致部分购物中心为吸引优质品牌入驻，而提供相对优惠的租赁条件。因此，本季度全市优质零售市场首层平均净有效租金微涨0.7个百分点至人民币214.9元/平方米/月。

年第四季度，西安优质零售物业市场预计还将迎来近42万平方米的新增供应。新增项目或引进更多首进品牌，进一步丰富西安零售市场的多样性。与此同时，继万龙广场品牌及业态调整后，西安壹洋购物中心也将进行整体改造。随着市场竞争的日益升级，百货及购物中心的业态调整将更加频繁。

高端住宅市场

限购政策落地，高端住宅市场成交量有所回落

本季度，上半年紧缩性调控政策效果初显，全市高端住宅成交量环比下降32.1%，共计成交1,604套。城北及高新区成交表现依旧活跃，季内录得1,057套成交，占总成交量的66%。

第二季度政府对新申请商品房预售许可证的项目实施价格监管，对报价过高且不接受价格指导的项目，暂缓办理《商品房预售许可证》。受此影响，部分高端住宅项目未取得预售证，导致本季度新增供应较上季度下降9%，仅录得4个项目取得预售证，共计1,494套。

销售较好的热门区域楼盘价格较大的涨幅带动市场平均资本值的上涨

截至本季末，西安高端住宅市场新房平均资本值为人民币12,857元/平方米，环比上涨4.5%，同比上涨11.1%。虽然整体成交套数有所回落，但由于成交活跃的城北区域住宅价格较上季度上涨5.2%，继而拉动整体市场平均资本值攀升。此外，由于新增供应减少，但购房需求活跃，市场供不应求，导致价格出现小幅上涨。

展望未来，随着宏观调控政策的收紧及楼市新政的出台，将在一定程度上限制投资客入市，本地刚需买家及改善型买家将成为高端住宅的主要购买力。预计未来一手房资本值增速将有所放缓。

优质物流（非保税）仓储市场

年第三季度仅一个优质物流项目建成，净吸纳量环比大幅上涨

年第三季度仅位于空港新城片区的普洛斯西安空港新城南二期B6项目入市，新增体量20,100平方米，截至9月末市场总体量达到899,400 平方米。本季度优质仓储物流市场成交活跃，在即将到来的“双十一”活动的影响下，第三方物流及电商的需求表现最为抢眼，如京东、菜鸟物流及韵达速递分别租下较大面积仓库。活跃的成交促使物流仓储市场空置率较年第二季度大幅下降8个百分点至2.2%。

非保税物流仓储市场平均有效净租金与上季度基本持平

本季度由于市场需求明显增加，填补了之前大部分空置面积，市场供需基本平衡，现有项目的租金没有明显浮动。而由于本季度新竣工的项目由外资开发商打造，仓库品质相对较高，使项目租金高于市场平均水平。因此，市场租金录得小幅上涨。整体而言，本季度全市租金相较于年第二季度基本保持平稳，微幅上涨0.1%，至人民币24.9元/平方米/月。

年第四季度市场将迎来两个新项目入市，新增体量约175,600平方米。届时，西安优质物流仓储（非保税）市场总存量或将达到100万平方米以上。新增供应主要位于大西安文化体育功能区及空港新城，项目如若按时交付使用，这两个新兴片区，尤其是大西安文化体育功能区，将在短期内面临供过于求的问题。

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