总价100万的房子税费超过10万，西安的二手房你敢要吗(西安返税政策,关键词优化)

一大波准备在西安买房的外地人惊觉，悲催的事情莫过于自己没有本地户口，现在连在西安购房的资格都没有。

已经在西安工作了几年，手握购房资格的外地人在心里默默笑了。然而在市场上转了一圈之后发现，有资格算什么，最悲催的事情莫过于有了购房资格，却买不起西安的新房，30万起的首付、3、4千起的月供，亚历山大~

于是一些人退而求其次：买不起新房，那就买二手房。然而如今西安品质中等偏上的二手房，你还买得起吗？

知识普及

新房：也称一手房，是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销（预）售的商品房。

二手房：即已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。无论交易过几次，都称之为二手房。

二手房成交均价过万

自10月首批房源价格对外公示开始，西安物价局公布的新房毛坯高层价即在10000元左右徘徊。和成都、郑州等周边二线城市相比，尽管西安的新房价格并不算高，但确已被推至这些年以来房价的最高点。

当新房的价格蹿升至一个新的高度时，一些年轻购房者被迫转投二手房市场。不过早在去年开始，随着二手房成交量的激增，二手房价格便开始出现涨价的苗头。

根据国家统计局此前发布的《2016年西安经济运行调查指标监测报告》：去年西安二手住宅交易市场表现活跃，二手住宅成交量35580套，成交量创最近三年新高。

价格方面，尽管去年二手房成交价格整体处于低位运行，但实际下半年二手房成交价格微升的势头即显现出来：从环比看，西安二手住宅销售价格去年6月份止跌回升。

根据房天下数据，今年9月二手房以10521元/㎡的价位赶超8月，环比上月上涨0.77% ，同比去年同期上涨27.11% ，而新房市场9月新房均价10848元/㎡。

二手房均价直逼新房价格，甚至新房二手房价格倒挂现象愈加明显。业内人士表示，目前浐灞、城北、高新这些区域，多数二手房的单价也超过了1万元，城南、高新相对更高，“有些地段好的二手房，价格比周边的新房还要贵”。

二手房选择性偏小

尽管价格与新房看齐，但是与新房相比二手房的选择范围大大缩小，发展成熟、配套齐全的主城区二手房价格普遍偏高，尤其城南、高新；对于年轻人而言，曲江二期、浐灞、西咸新区、经开区等新盘比较集中的区域，也是选择二手房的主要范围。

然而按照目前西安的政策：

年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易。当然，交易时卖家是必须要拿到不动产权证的。

但是就目前的情况来看，上述这些发展中的城市新区，主要以新盘为主，区域内大多数新盘处于开发初期、开发中期，少量楼盘全部售罄，已经建成并交房，而已经满足网签5年，同时已经办理了不动产权证书的房源少之又少。

另外，按照现行政策，在上述限购区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。

二手房交易税费较高

众所周知，买二手房的税费比较多，主要的税费有契税、增值税、个人所得税等等。那么二手房交易中具体需要缴纳哪些税费，缴纳额度分别是多少？分别由谁缴纳？

（一）买方主要需要支付哪些税费？

契税:

（1）个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。

（2）购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按2%的税率征收契税。

（3）个人购买家庭第三套普通住房均按3%的税率征收契税。（注意：目前本地人限购2套，外地限购1套）

房屋所有权登记费:

住宅80元/套；非住宅550元/套

评估费：

税率为交易价的0.5%

中介费：

目前税率基本在1%—3%之间

（二）卖方主要需要支付哪些税费？

增值税：

（1）个人将购买不足2年的普通住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

（2）个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

注意：满2年从何时算起？

《财政部、国家税务总局、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）第三条第四款规定：“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。”《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）第二条对此进一步解释道：“《通知》第三条第四款中规定的‘契税完税证明上注明的时间’是指契税完税证明上注明的填发日期。”

第三条规定：“纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照‘孰先’的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。”

城市建设维护税：

税费为增值税额的7％

教育费附加：

税费为增值税额的3％

地方教育附加费：

税费为增值税额的2％

个人所得税：

个人销售购买时间超过5年的家庭唯一生活用房，免征个人所得税。不能提供合法扣除凭证，普通住宅按销售额的1%核定征收。

提示：最新税目及税率由税务部门核定，交易前请向税务部门核实。

以一套95平米、出卖总价100万元、已经网签5年，同时取得房屋产权证书（产权证书不满2年、契税缴纳时间不足2年）的房子为例：

如果进行二手房交易，按照上述税费来计算，大致需要缴纳：契税1.5万元+增值税5万元+城市建设维护税3500元+地方教育附加费1500元+教育附加费1000元+个人所得税1万元+房屋登记费80元+评估费5000元+中介费（按照1.5%计算）1.5万元=10.108万元。