CORC：2017年北京甲级写字楼市场年度报告(北京房地产调研报告,关键词优化)

房讯网讯4月15日，北京。全联房地产商会写字楼分会联合房讯网中国写字楼研究中心发布《年北京甲级写字楼市场年度报告》。全联房地产商会写字楼分会（CORC）秘书长刘凯表示：“截止年12月，北京写字楼市场平均售价34660元/平方米（建筑面积报价），与2016年同比上涨14.8%；平均租金325元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2016年同比上涨5.5%；平均空置率12.4%，与2016年同比上升8.8%。”

概览

宏观经济

根据《北京市年国民经济和社会发展统计公报》：初步核算，全年实现地区生产总值28000.4亿元，按可比价格计算，比上年增长6.7%。其中，第一产业增加值120.5亿元，下降6.2%；第二产业增加值5310.6亿元，增长4.6%；第三产业增加值22569.3亿元，增长7.3%。三次产业构成由上年的0.5︰19.3︰80.2，调整为0.4︰19.0︰80.6。按常住人口计算，全市人均地区生产总值为12.9万元。

存贷款：年末全市金融机构（含外资）本外币存款余额144086亿元，比年初增加5651.2亿元。全市金融机构（含外资）本外币贷款余额69556.2亿元，比年初增加5816.8亿元。

保险：全年实现原保险保费收入1973.2亿元，比上年增长7.3%。其中，财产险保费收入404.4亿元，人身险保费收入1568.8亿元。全年各类保险赔付支出577.7亿元，下降3.2%。其中，财产险赔付212.5亿元，人身险赔付365.3亿元。

固定资产投资：全年完成全社会固定资产投资8948.1亿元，比上年增长5.7%。其中，完成基础设施投资2984.2亿元，增长24.4%。分产业看，第一产业投资95.9亿元，比上年下降3.9%；第二产业投资893.8亿元，增长23.6%；第三产业投资7958.4亿元，增长4.2%。

房地产开发：全年完成房地产开发投资3745.9亿元，比上年下降7.4%。其中，住宅投资1725.5亿元，下降11.6%；办公楼投资742.9亿元，增长6.3%；商业、非公益用房及其他投资1277.5亿元，下降8.5%。年末全市商品房施工面积12608.6万平方米，比上年末下降3.7%。其中，本年新开工面积2475.7万平方米，下降12.0%。全年商品房竣工面积1466.7万平方米，下降38.5%。全市二手住宅价格和新建商品住宅价格分别于4月份、5月份结束上涨（环比持平），并保持稳中有降态势。12月份，新建商品住宅价格环比持平，同比下降0.2%；二手住宅价格环比下降0.4%，同比下降1.6%。

写字楼市场

年，房地产行业政策整体延续分类调控、因城施策的主基调。回归房地产的居住属性，去除投资属性是整个宏观经济转型中房地产业必然选择。房地产新时代，基本特征就是由高速增长阶段转向高质量发展阶段。因此整个房地产面临重构的要求，由"有房住"向"住好房"的转变；由过去的"购房为主"向"租购并举"的转变；由"单主体供给"向"多主体供给"的转变。

年，以北京"3.26"新政为引爆点，北上广深等一二线城市商办限购标志着商办地产从模糊不清的商住属性向办公属性的回归，从个人投资主导向机构投资主导的回归，从粗放的开发销售向标准的持有运营回归；对于商办地产来说，房住不炒，商办不住；住有所居，办有所址，是新时代商办地产价值重构的必然要求。城市更新、联合办公、长租公寓、REITs、装配式建筑……新时代、新商业、新办公，无一不预示着行业面临价值重构的临界点。

商办地产下半场将进入存量时代，城市更新改造、资产运营、买卖、租赁和金融化，将是未来最值得关注的大市场。其中，行业标准的制定和产品标准的制定无疑是商办地产价值体系重构的当务之急。

年，通州、丽泽、石景山大量新增项目的入市，将北京写字楼存量推向制高点，空置率也持续攀升。在此背景下，北京写字楼市场的表现依然可圈可点，核心商圈甲级写字楼租金稳中有升，中关村"旧貌换新颜"后成功逆袭，空置率持续走低，而联合办公一跃成为最大"黑马"，占据10%的写字楼供应，打破了写字楼市场传统格局。

中国写字楼市场在经历二十年的快速发展后，已全面进入存量模式。城市更新产业升级，改造创新将成为未来几年的投资热点。

全联房地产商会写字楼分会（CORC）统计显示，年北京写字楼市场整体活跃，供需面积同创新高，租售价格双双上扬。一方面写字楼销售市场由于受到3.26新政影响以及写字楼供应品质提升，平均售价较2016年大幅上涨 ；另外一方面，写字楼租赁市场由于北京租户对办公楼的需求强度持续旺盛，平均租金较2016年小幅上涨。

从市场供需来看，供应量和吸纳量均创近五年新高。年写字楼市场新增供应达348万平方米，较2016年增加23.8%；市场需求方面，市场整体吸纳量为221万平方米，较2016年增加21.4%。其中以金融业、TMT、专业服务业、联合办公的需求较为强劲，合计占据总成交量的70%以上。中资企业继续发力，占总体需求的80%，外资企业比例继续下降。

从产品结构和分布来看，年来自国内外企业的大面积交易增多，除了北京轨道交通和商业配套逐渐完善的因素外，项目的品质则成为吸引企业不再只关注传统核心位置的关键。核心区高品质写字楼标杆引领，新兴商务区写字楼品质快速提升，联合办公产品日渐成熟。一些知名跨国公司和国内企业向非核心区域的搬迁或扩张，带动丽泽金融商务区、通州新城核心区、石景山区等高品质写字楼、产业园、联合办公产品供应持续活跃。

从商圈分布来看，随着北京土地的供应结构的变化，城市整体规划的战略布局，《北京市新增产业的禁止和限制目录》实施与疏解非首都核心功能等因素，北京写字楼的"多中心"格局得到最终确认。北京市新增禁限产业的颁布以及政府东迁使得部分产业外迁，核心区空置率持续增大。新兴商务区受益，租金有小幅增长，空置率下降。

根据全联房地产商会写字楼分会（CORC）的最新统计数据，截止年12月，北京写字楼市场平均售价34660元/平方米（建筑面积报价），与2016年同比上涨14.8%；平均租金325元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2016年同比上涨5.5%；平均空置率12.4%，与2016年同比上升8.8%。

市场供应

市场供应继续增加 大兴商圈表现抢眼

根据北京市统计局统计，全年完成房地产开发投资3745.9亿元，比上年下降7.4%。其中，住宅投资1725.5亿元，下降11.6%；办公楼投资742.9亿元，增长6.3%；商业、非公益用房及其他投资1277.5亿元，下降8.5%。年末全市商品房施工面积12608.6万平方米，比上年末下降3.7%。其中，本年新开工面积2475.7万平方米，下降12.0%。全年商品房竣工面积1466.7万平方米，下降38.5%。

全联房地产商会写字楼分会（CORC）统计查显示，年北京写字楼市场新增供应达348万平方米，较2016年增加23.8%。年北京写字楼供应数量最多的为大兴区，其次是通州区，第三名则是石景山区。

东部地区

作为北京三个核心区域之一，CBD区域内国际化资源聚集，集中了世界500强企业160家、跨国公司地区总部80余家、金融机构1000余家、国际传媒机构170余家。年北京CBD外资企业数量首次超1万家，达10057家，实现税收512.8亿元，外资在CBD功能区的经济发展上起着举足轻重的作用。在外资企业发展中，跨国公司地区总部企业发挥着重要功能。目前，朝阳区117家跨国公司地区总部企业中，有83家落户北京CBD，相当于北京市总部企业一半以上都集中在CBD区域。三星、壳牌、丰田、大众等跨国公司地区总部，数量上只占CBD企业比重的万分之四，却贡献了14%的税收。

租务市场供应方面，包括朝阳区利星行中心B座、昆泰嘉瑞中心、骏豪中央公园广场、中国国际贸易中心三期B座、恒毅大厦、中海国际中心、融新科技中心、中航资本大厦、国际电子总部等；东城区包括哈德门广场东塔、天润财富中心、中粮广场C座等。

销售市场新增供应方面，朝阳区包括骏豪中央公园广场、达美中心、昆泰嘉瑞中心公寓、中弘大厦等，通州区包括复地中心、万科大都会滨江、世界侨商中心、新光大中心、K2运河一号、通州富力中心等。

西部地区

金融街区域聚集着银行、电信、证券、保险等国内外大型金融机构，目前金融街甲级写字楼基本满租，租金水平也一直居于京城首位。年内新增供应包括西城区中融信托大厦、中骏天宸等进入市场，海淀区新增供应包括海淀绿地中央中心、中关村集成电路设计园、盈创动力等。

石景山区域新增供应包括苹果园6号、泰禾长安中心、绿地环球文化金融城、金融街中心、融科创意产业中心等项目在售。

北部地区

昌平区新增供应包括龙湖滟澜新宸、华府9号、住总万科TBD万科天地、TBD云集中心等。

南部地区

南部地区主要以销售类项目为主，包括丰台区、大兴区，丰台区新增供应包括晋商联合大厦、聚杰金融大厦、汇亚大厦、金石汇通大厦、首创中心天阅公馆、诺德中心三期、丰台金茂广场、北京丰科万达广场，大兴区新增供应包括泰禾中央广场、恒大未来城、国锐金嵿、林肯公园、北京经开壹中心、天恒世界集、中航国际广场等。

值得一提的是，大兴区泰禾中央广场成交金额达78.73亿元，成交面积14.6万平方米，一举斩获年北京写字楼销售冠军。

　市场需求

租赁市场内资引领 销售市场郊区活跃

根据北京市建委统计，年北京写字楼办公市场签发了97个销售许可证，新增18523套，商业则新增4552套，涉及75个项目。

全联房地产商会写字楼分会（CORC）统计查显示，年写字楼市场新增供应达348万平方米，较2016年增加23.8%；市场整体吸纳量为221万平方米，较2016年增加21.4%。

年，来自国内外企业的大面积交易明显增多，除了北京轨道交通和商业配套逐渐完善的因素外，项目的品质则成为吸引企业不再只关注传统核心位置的关键。例如大米未来科技租赁了东五环的高品质甲级办公楼达美中心超过5万平方米的面积，中融信托租赁嘉铭东风产业园的2万平方米面积；第二特点是诸多项目的预租情况良好，亚奥的恒毅大厦和中海国际中心在入住时平均达到了80%的签约率，成交面积超过10万平方米；将在年底交付的中服地块项目，在年底前锁定了5个大型租户，成交面积接近10万平方米；在太阳宫百盛商改办中融信托广场与一家外资制造业公司达成5万平方米预租协议。

租赁市场

年北京写字楼租赁市场交易非常活跃，其中以金融业、TMT、专业服务业、联合办公的需求较为强劲，合计占据总成交量的70%以上。中资企业继续发力，占总体需求的80%，外资企业比例继续下降。

年整体市场新增供应量回升，盘活了市场租赁需求，使前几年需求被抑制的高租金或大面积承租能力的租户得以入驻，市场成交量节节上升。

第一季度，由于市场迎来集中供应，加之受春节假期影响，写字楼租赁活动活跃度有所下降。尽管去年全市经济增速放缓，第三产业占全市生产总值比重仍继续扩大，首次超过80%，其中金融、IT及高科技以及专业服务等行业保持较快增长。金融行业依然是需求的最主要来源。主要租赁成交包括：北京银行融资租赁公司在天润财富中心租赁约1 0 , 0 0 0 平方米， 中意人寿保险有限公司在S K 大厦租赁约3 , 1 0 0 平方米。在产业转型升级的背后，互联网发展、科技创新是最重要的推动力之一。本季度，IT及高科技保持强劲需求，其中互联网+、人工智能等新兴科技行业成为办公需求增长新亮点。主要租赁成交包括： 华为在天润财富中心租赁约8,000 平方米的面积，北京北森云计算股份有限公司签约外运大厦2,200平方米。

近年来，实体商业饱受电商冲击困扰，越来越多的百货、商场因经营不善被迫关停, 同样受八项规定影响的酒店业也呈现下滑发展的态势。相比于发展疲弱的商业、酒店业， 办公物业具有收益回报稳定， 以及核心区位对办公产品需求旺盛等优点，"商改办"、"酒改办" 已然成为开发商提升租金收益和物业资本价值的新选择。

本季度，位于东长安街沿线的中粮广场将原来的商业裙楼改造为写字楼后推出，吸引到不少优质大面积租户的青睐。据悉，未来包括华润饭店、太阳宫百盛、开元名都酒店、庄胜崇光百货等或将陆续改造为写字楼项目。

第二季度，写字楼市场租赁需求缓慢回升，投资、保险等非银行类金融行业是需求的最主要来源。主要成交案例包括：易方达基金管理有限公司在位于金融街的泰康国际大厦租赁约4,700平方米，光华隆信资产管理有限公司在位于望京的利星行中心签约3,400平方米的面积。

其次，在互联网与传统行业的破界融合下产生的新制造、新媒体等高新技术行业扩张明显，逐渐成为办公需求的新势能，如中兴通讯公司在位于亚奥的外运大厦租赁约1 5 , 0 0 0 平方米的面积， 北京康得新创科技股份有限公司在位于望京的诚盈中心租赁约5,500平方米的面积。