CRESA分析北京办公楼市场：2017年需求旺盛，2018年前景更乐观(北京发展前景,关键词优化)

CRESA 世桦嘉润 经理 赵婧伊 分享年北京写字楼市场回顾

年整体市场表现活跃，市场共计吸纳超过90万平方米的甲级以上品质办公楼面积和超过50万平方米乙级和园区型物业。年北京办公楼供应比2016年入市项目相对减少，因此北京整体甲级办公楼空置率从年初的10.3%降至4.3%。整体甲级办公楼租金也从第一季度的每月每平方米360.3元升至每月每平方米364.2元，全年上涨了1%。全市超甲级办公楼平均租金为每月每平方米471.9元升至每月每平方米485.8元，全年上涨了3%。整体核心区甲级办公楼平均租金上扬至每月每平方米378.6元。

中央商务区在年第四季度依靠中服地块的几个大面积预租交易，成为吸纳量之首，望京商圈因为诸多互联网科技企业的大面积交易成为吸纳量第二，亚奥商圈、京通传媒、亮马河分列其后，分别占吸纳量总比的23%、20%、14%、11%、9%。

CRESA 世桦嘉润 执行董事 徐荣卿 分享年北京市场十大交易和核心商圈经典交易

年来自国内外企业的大面积交易增多，而且显现出丰富的多点引爆状态，除了北京城的交通情况和配套情况的逐渐完善的因素外，项目的品质则成为吸引企业不再只关注传统核心位置的关键词。例如大米未来科技租赁了距离地铁步行15分钟的位于东五环的高品质甲级办公楼达美中心超过5万平方米的面积，中融信托租赁距离地铁步行25分钟的嘉铭东风产业园的2万平方米面积；年市场上的第二特点是诸多项目的预租情况良好，亚奥的恒毅大厦和中海国际中心在入住时平均达到了80%的签约率，成交面积超过10万平方米；将在年底交付的中服地块项目，在年底前锁定了5个大型租户，成交面积接近10万平方米；在太阳宫百盛商改办中融信托广场将于一家外资制造业公司达成5万平方米预租协议。以上交易的关键词无一不是品质。这些交易是我们看到企业的实力和活力，企业为品质买单，而位置已经不再是企业选址的首要关键词。

中央商务区业主为了尽快去化现有空置面积同时应对年的潜在空置面积略微调整了价格，本季度的平均租金在本季度环比下浮了0.1%至每月每平方米358.13元。虽然调整了价格，但由于空置面积较多，第四季度的空置率依旧没有变化而维持在6%的水平。

望京商圈整年的吸纳强劲，致使空置率在第四季度下降至1.6%，促使租金上扬至每月每平方米269.5元。中航资本大厦、国际电子城等项目陆续入市，将使该区域租金上涨受到抑制。在年亚奥商圈的空置率不断降低的情况下，望京将成为支撑整个北部的主要吸纳。

由于亚奥新项目的品质和配套明显的优势和地理位置的独特性如商圈内能源行业集中同时西临互联网集中的中关村，因此来自这两个主力行业的租户使预租状况良好，如期入市之时的出租率已经到达80%以上。亚奥商圈新项目继续保持对其他商圈企业的吸引力，空置率继续下降至9%，租金上扬至每月每平方米350.9元。

金融街和中关村商圈在西部继续受到来自传统金融和互联网科技类等企业的有力吸纳，使本季度甲级办公楼租金分别上涨0.2%和1.1%至每月每平方米661.27元和每月每平方米363.18元。

长安街商圈在第四季度增多了交易，空置率降至3.8%，租金上涨了0.6%至每月每平方米361.25元的水平。东二环的空置率增至4.1%，租金稳定在每月每平方米336.5元，基本上没有变化。亮马河的空置率上升至6.9%，租金微降至每月每平方米325.77元。

年第四季度，亚奥商圈的恒毅大厦、中海国际中心和望京酒仙桥区域的中航资本大厦、国际电子总部，共计给市场带来32万平方米的新供应。年第一季度将引来多个项目包括来广营的融新科技中心，丽泽商圈的泛亚大厦、晋商联合大厦、聚杰金融大厦，朝阳路上的万科时代中心等项目，总量将超过40万平方米，将可能成为历年以来季度供应的峰值。

CRESA 世桦嘉润 董事总经理 王刚 预测写字楼市场未来发展趋势

展望：

年办公楼供应预计将达到供应高峰期，将有超过200万的项目将会陆续交付，接近60%以上的供应位于非主流商圈，特别是丽泽商圈项目的影响将是市场的新焦点。由于年整年供应巨大，选择较多，促使很多大型机构以预租方式提前锁定了三十万平方米的吸纳。

在年，望京酒仙桥区域将再次成为热点；由于近五年的发展，望京已经属于成熟商圈，年的大量供应将对距离最近的三元桥和亚奥商圈的客户以及望京内部的客户来讲是有效的机会，同时也将对于其他商圈的业主造成极大压力；望京商圈的租金在年的疯狂吸纳之后，开发商对租金的预期较高，但超过以往年份的供应量将促使空置率很快上行，租金上涨乏力；望京商圈的租金去向将更大程度依靠来自其他商圈的企业的支付能力。

年丽泽商圈供应巨大将成为关注点，将毫无疑问首先吸引金融行业、周边国企、中小型企业的注意力；我们在初预测一样，虽然丽泽商圈的平均品质较好，但为了吸引更多的企业注意力，商圈内开发商给予了较好的租赁条件来冲抵该商圈初期在交通及配套层面的不方便的影响。丽泽虽然距离金融街较近，但对主流金融企业的吸引力还有待观察；等到2023年商业配套陆续完善和地铁14号线、16号线开通之后，将会极大增加对企业的吸引力。

针对年北京办公楼市场的机遇和挑战，到底年租户应该采取怎样有针对性的房地产策略来确定可持续发展性的选址、规避经营风险，CRESA世桦嘉润认为整体办公楼市场对于租户来讲是谨慎乐观的。

作为企业选址的解决方案—CRESA世桦嘉润，只为租户利益服务—为企业地产使用者提供客观、公正建议和无偏见的意见，作为企业发展在房地产策略制定和执行方面的合作伙伴，和企业一道来共商房地产策略和发展大计。