上半年二手房市场格局生变 成交量走低，价降至2016年水平 降温仍将持续(北京二手房税费2016,关键词优化)

随着楼市调控政策的力度加大，今年上半年楼市调控效果明显。北京、上海、深圳等一线城市的新房成交量都出现下滑，而这种态势也蔓延到了二手房市场。

楼市成交全面降温

去年调控以来政策层面的步步收紧，以及2015~2016年大量有效房源和客源的消耗，上海二手房市场出现持续回调迹象。上海链家数据显示，年上半年，上海全市二手房成交较去年同期大幅下跌52.21%，其中二手住宅同比下跌55.06%。

从成交分布来看，位置较为偏远的金山、奉贤两区成交比重上涨较为显著，金山区由原来的3.89%上升至5.27%，奉贤区也从原来的4.02%上升至4.79%；而传统的刚需区域，如果宝山、闵行、青浦、松江，其在全市二手住宅市场中所占比重则都出现了不同程度的下滑，刚需出现了进一步外移的倾向。

与去年相比，浦东依然是成交的重点区域，成交比重在16个区县中排名第一，高达25.18%，而排在第二位的闵行成交比重才9.67%，如此高的差距，充分显示了浦东对置业人群的吸引力。

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上海链家表示，上海二手房交易量大幅下滑、成交重心的外移，充分说明购房政策下各类投机需求得到了抑制，这对于市场的稳定有积极作用。同时，在成交量持续下滑的市场中，新增房客源量减少，房源报价调整中降价比例扩大，议价空间扩大等现象的出现，均会影响后市价格走向。

小户型低总价当道

除了成交量发生明显变化，今年上半年上海二手房市场在成交户型、成交总价、成交区域上也出现了一些新的亮点。

受益于低总价，小户型依然是市场上的“快销品”，而且需求出现大幅倾斜。上海链家数据显示，在今年上半年成交房源中，面积在90平方米以下的占比72.67%，总价在300万元以下的占比64.75%。与2016年上半年相比，50平方米以下和50~70平方米面积段的房源成交比重分别增长了3.94%、2.69%，成交比重均有较为明显的上升。相反，70~90平方米房源有小幅下滑，90~120平方米及120平方米以上面积段的成交比重均有较大幅度下降。

与去年上半年相比，成交总价在500~800万元之间的房源成交占比在上半年增长了2.87%，总价在800万以上的成交占比也小有增长，这一变化显示了在调控中，可能一部分改善客将置业目标放在了500~800万元之间或总价更高的房子。

成交房源集中外围区域并占比走高也印证了楼市调控中购房者更倾向于“控总价”的房源和板块。上海链家数据显示，以往不受关注的金山新城、南桥新城、临港新城等上海环郊板块，今年上半年成交量都很可观。结合上述的成交户型、总价、面积段分析数据可以发现，刚需依然是二手房市场上的主力消费人群。

新一轮降温周期出现

当二手房持续出现6个月以上成交走低，即可初步判断，新一轮降温周期已经来临。

自去年9月起，在政策逐渐收紧的情况下，全市二手房成交量开始进入了下行轨道，此后一路滑坡，并在春节长假等多重因素影响下，在今年1、2月份达到谷底；虽然3月楼市凭借季节性影响出现了短暂的快速回升，但从今年4月起，再度进入了逐月下行轨道。

上海链家认为，二手房成交量下滑，一方面来自于调控后投机需求的遏制和购房者预期的改变。受整体成交量萎缩的影响，业主主动调低房价的多了。上海链家门店工作人员反馈：“很多房源目前都很有诚意出售，而且价格上面还有浮动。而且与调控前房源难以议价不同的是，此前只有急用钱的业主才会愿意让价卖房，而这两个月，一些业主则主动来电要求更改挂牌房源的价格，通常在原始挂牌基础上调低2%~3%。”

另一方面与信贷环境有关。首付比例提高、利率优惠取消等，彻底遏制住了杠杆炒房的路径，也在一定程度上影响了改善型和投资型需求的释放，现有成交比例中已经出现商贷比例大幅下降、全款比例连续升高；去年9月至今，政府从控地价、控房价等各方面出台的一系列政策，改变了人们对楼市的预期，相信此轮市场会逐步降温，交易价格趋于合理。

二手房成交量持续下跌，新一轮降温周期来临，是否意味着房价“拐点”已至？对此，上海链家分析师赵葆根认为，政策的持续力度仍然在释放，市场的降温也将持续，交易量由于接连触碰谷底，未来业主主动降价成交的比例有望进一步扩大。但是，由于上海房地产市场刚需充裕，也需时刻警惕房价的上涨压力。

实际上,由于统计数据的滞后性,北京部分区域二手房价格的跌幅甚至比统计局的数据更加明显。尤其是在通州、房山等去年价格增长较快的区域,如今的二手房都出现了滞涨、夯实、回调的小周期,包括通州的华业东方玫瑰、珠江拉维小镇,房山的长阳半岛等多个典型二手房小区,最新成交价相比房价最高点的3月份下跌幅度达到了数十万元,个别项目的单价跌幅也到了万元左右,跌幅甚至超过了“317新政”以前,达到了2016年末的水平。

同户型 降价60万才成交

对于这次的二手房报价下调,刚刚在房山长阳半岛买房的黄先生就认为自己赶上了好节点。

“我是7月初刚签约的这套90平方米的两居室,成交价格为384万元,单价42800元/平方米。原来的房主准备送儿子出国留学,想在国外买套房,所以就急售,算是捡了个便宜。”

根据黄先生的介绍,北京青年报记者走访了长阳附近的多家中介门店,发现整个长阳半岛的二手房价格都出现了明显回调。

“90平方米的两居室这套户型,我在6月份成交了一套,总价440万,单价49000元/平方米左右。”链家地产在长阳门店的经纪人小王告诉北青报记者,在“317楼市新政”后,二手房报价刚开始并未松动,但到了5月份,开始有业主绷不住小幅降价了,但市场反应并不好,随着时间推移,越来越多业主加入降价行列,相比曾经的报价很多业主都有五六十万的降幅。

北青报记者查阅链家网的成交记录发现,长阳半岛90平方米的户型在今年3月11号的成交价格最高为448万,单价在5万元左右,相比如今黄先生刚刚签约的这套同户型,整整高出了64万元。而黄先生成交的价格,相当于去年12月份时长阳半岛的成交价格。

不止是房山,通州的二手房降价同样明显。一直关注通州的张先生就发现,不少在售的通州二手房报价都滑落至“317新政”之前的水平,有的项目报价甚至回调到了2016年末的价格。

张先生向北青报记者表示,新政出台后,他就一直关注着通州几个二手房小区的报价,像K2清水湾项目,k2百合湾、京贸国际城、华业东方玫瑰和珠江拉维小镇都是他重点关注的项目,希望能够在合适的时机买入。经过对比,张先生发现,几个小区都出现了不同程度的降价。

“像k2的清水湾,我一直关注的一套89平方米的三居室,如今报价在600万元,中介表示还可以和房主再聊聊价格。并且这套房子在317新政前刚成交的一套同户型,成交价为666万元,整整降了66万。”

不只是K2清水湾,张先生向北青报记者透露,他微信朋友圈里的一位中介店长,在上周挂出了一套珠江拉维小镇的房源,最初报价455万元,不到两三天,再次发的朋友圈就显示这套房源降到了440万,上周末该店长又发了一条朋友圈,明确表示,“房源急售,报价430万元以上的可以约房主私聊。”短短一周内的降幅就到了25万元。

不难看出,在“317新政”执行超过百天以后,京城二手房市场出现了明显的降温降价,尤其是一些急售的二手房报价,最少也是回调至“317新政”出台前的水平,回调最明显的甚至回到了去年底时的价格。

二手房平均单日网签仅200套

即便报价下调明显,但并没有获得购房人的普遍认可,二手房的签约量依旧没有回升,相反继续滑落至日均仅200套左右。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计,7月上旬(1至10日),北京全市二手住宅共网签2049套,与6月同期相比下降30.4%,同比2016年7月同期下降62.2%,降幅更为明显。从日均网签量来看,北京新房日均网签量已从6月份的297套进一步下滑至7月上旬的205套,并且,这种降温趋势很可能继续下滑。

国家统计局近日发布的数据也显示,6月份北京新建商品住宅价格下跌0.4个百分点,幅度仅次于跌幅最大的三亚,全国跌幅第二。而二手房市场中,北京二手房下跌了1.1个百分点,连续两个月成为全国跌幅最大城市。

另据房产租售平台安居客近日发布的6月国民安居指数显示,自今年3月开始至6月,北京二手房均价出现了持续下跌趋势。其中,3月为北京房价高点,达到61326元/平方米,6月份北京房价51155元/平方米。三个月平均每平方米已经下跌超过万元。

“北京作为全国调控最严格的城市,出现的本轮调控效果最明显,预计后续价格将继续下探。”中原地产首席分析师张大伟表示。

数据显示,北京二手房6月全月累计成交量为8918套,这也是最近27个月以来,首次一个月内的二手房成交量跌破1万套大关。从整体看,年上半年,北京二手房住宅上半年合计签约87601套,同比跌幅也达到了35.4%。

业内称降温仍将持续

除了统计数据意外,一些二手房搜索网站后台统计的流量数据也显示,一线城市的二手房热度明显降温。安居客房产研究院首席分析师张波透露,从安居客网站表现来看,用户在一线城市找房的热度出现下降,其中北京、深圳、广州分别下降了0.8%-13.6%不等,只有上海还有不到6%的增幅。张波认为,一线城市的降温早在4月初就已经开始,6月处于持续降温阶段,随着有“房票”的人数持续减少,降温还将在三季度延续。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也持类似观点,胡景晖表示,“317新政”以来,北京楼市降温趋势明显,新房网签量不断向下挑战历史最低值,二手住宅网签量也持续回落接近谷底。但由于市场已经处在历史低谷,所以交易量正在逐步趋稳。就目前的政策背景与交易情况而言,未来一段时间北京楼市还将保持低温,网签量则会在低位波动。

目前,北京已经加大了土地供应力度,土地价格、新房价格都严格控制,自住房供应也得到集中释放,因此,新房市场未来的交易量有望扩大,而价格则会有明显的结构性回调。二手住宅价格目前已经开始下跌,5、6月稳中有降,随着政策的持续,这种回调还会继续。