五环内将无新增产业，东西城将无新增住宅，北京的发展方向在哪里
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摘要：今天，《北京市新增产业的禁止和限制目录（年版）》正式发布了。我看了一天的各个媒体和自媒体的报道，很遗憾，现在的媒体都是大自然的搬运工么？勤快点的，整理下要点发出来个简要版；懒惰的媒体，直接把全文贴过来。竟然没有看到一篇能够解读解读这个文件的，没办法，自己来写一篇吧。通读了《北京市新增产业的禁止和限制目录（年版）》，我认为最重要的是两点，一是东西城禁止新建住宅；二是五环内（南城四环内）禁止新建酒店、... ...
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今天，《北京市新增产业的禁止和限制目录（年版）》正式发布了。我看了一天的各个媒体和自媒体的报道，很遗憾，现在的媒体都是大自然的搬运工么？勤快点的，整理下要点发出来个简要版；懒惰的媒体，直接把全文贴过来。竟然没有看到一篇能够解读解读这个文件的，没办法，自己来写一篇吧。
通读了《北京市新增产业的禁止和限制目录（年版）》，我认为最重要的是两点，一是东西城禁止新建住宅；二是五环内（南城四环内）禁止新建酒店、写字楼。
下面我们来逐一分析解读一下。
东城区西城区：禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目（棚户区改造、危房即老旧小区改造、文物保护区改造除外），禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目！
评论：这个新政并不突然，实际上，这个跟《北京城市总体规划（2016-2035）》的思路是完全一致的。
东西城的未来方向就是央区，即中央政务区。但是现在居民太多，产业太多，各类单位太多。所以现在首先要做的是疏解，几乎在所有近期的规划中都能看到这个思路，甚至连前段时间的公积金新政都鼓励东西城的居民外迁。
既然要疏解，那么新建住宅肯定是不符合思路的，酒店，写字楼也是一样的。未来就是让居民外迁，北京政府单位搬迁到通州，甚至把央企搬迁到雄安，等到疏解到了一定程度，央区才能推进。
那么这个新政对于东西城的楼市有何影响？暂时没什么影响，因为东西城本来没什么土地可以供应了，去年到今年就一个住宅项目 - 东城的永定府，还尚在审批之中。这个楼盘将是一个绝版项目了，以后东西城就纯粹是存量房了。
那么以后如果成立央区对于东西城的楼市有何影响？首先房价不会降。东西城的资源仍然是最好的，以后成为央区也会更好，稀缺的好东西不会便宜。成立央区必然限购，限购也不会一刀切，参见通州副中心的限购。我拍脑袋猜一下央区的房价走势，猜错了不要骂我。很大的可能是刚开始限购最后的购买力释放上涨一波，然后回落，随后在高位横盘，然后慢慢盘涨。卖方惜售，买方限购，导致交易量冻结。
朝阳海淀丰台石景山四区：东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。
评论： 这个有意思了，这意味着城区内不再继续发展新的产业了。当然，已经规划和土地出让的，会继续发展，比如CBD和丽泽商务区。但是以后的城区内的扩建肯定是没有了，CBD东扩应该彻底断了念想了。
那么以后产业的发展重点在哪里呢？
崔健在花房姑娘里唱道：“你问我要去向何方？我指着五环的方向”。
我们朝着五环外望去，发现北京市已经指明了方向：三城一区。
三城一区即中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城和北京亦庄经济技术开发区。
中关村科学城无疑是其中最强的，也是未来产业发展的主力方向。
中关村科学城分布在海淀全境，朝阳，丰台，房山，甚至门头沟...是的，你没有看错，中关村遍地开花，包含“一区16园”。这里面，又属海淀山后和朝阳电子城西区北扩最强最值得期待。
海淀山后地区本就是今年北京市的重点发展区域。另外注意在2035年的总体规划图中，海淀山后是属于中心城区的范围，但是又属与五环外，现在可以不受限制大力建设发展，怎么看都占尽先机，可谓是未来一马当先的发展区域。
朝阳区的中关村电子城西区北扩区，虽然听起来有些拗口，但是也极具潜力。中关村电子城西区在过去几年已经反超了海淀的中关村，成功打造了望京和酒仙桥区域的互联网和新经济产业区。现在北区的大片土地已经整理完毕，静待开发了，朝阳区将雄心勃勃的与海淀山后展开产业之争。
其他的区域，如亦庄经济开发区，本就是城南行动计划的一个重点，未来的发展肯定会不错的。至于丰台，房山，门头沟等等中关村园区，也在城南行动计划里面，嗯，海淀朝阳亦庄吃肉，他们也能喝口汤的。
总体来看，这个政策也与2035年的总体规划思路一致，让北京呈现多中心的发展，有利于避免产生大城市病。
中心城区：普通高等教育中，不在原校址基础上向周边扩展，不再新增占地面积。
评论：大学以后扩校区就去良乡大学城和沙河大学城吧。
北京城市副中心：禁止新建和扩建民用运输机场。禁止使用地下空间从事餐饮业经营。
评论：城市副中心的建设要求更高，规划更严。
全市范围内：禁止新建容积率小于1.0的项目（文件中明确说明“禁止建设独户独栋类房地产项目”）。
评论：整个北京以后都不会新建独栋别墅了，因此独栋别墅会变成稀缺的奢侈品，尤其是6环内的别墅。当然，这个对普通人没啥影响。
全市范围内：企业总部管理中，禁止京外中央企业总部新迁入。
评论：京外央企总部们，排好队，跟我一起唱这首新歌 《雄安欢迎你》。
总体来看，未来北京的城市建设和发展将主要在五环外，土地供应也会主要是五环外的土地，无论是住宅，商业，酒店和写字楼。因此，未来真正有投资潜力的地段，很可能是五环外，尤其是五环到六环之间。随着城市的边际不断扩大，当土地一轮一轮的开发，当城乡结合部融入城区，五环外的房产价值也会快速提升的。
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