解聘物业公司遭街道办和法院否决，北京这个别墅业主很不解(北京第三方评估公司,关键词优化)

名都园里的违建幼儿园 中房报记者 樊永锋/摄

不管你是达官贵人，还是平头百姓，都会和物业公司打上交道，看似不起眼，但他们每天就在你的生活中。引入“美好生活服务商”——这是北京名都园别墅区业主多年的梦想，眼下这个梦想却难以照进现实。更引发了人们对基层政府、法院的行政和司法实践表示不可理解。

今年5月份，北京市东城区法院【()京0101民初19855号】判决结果，维持了北京凯莱物业管理有限公司(以下简称凯莱物业)对名都园小区“物业服务合同权利义务并未终止，业主大会的解聘决议无效”的一审判决，让名都园业主解聘凯莱物业选聘新物业公司的决议遭到搁浅。

这样的结果让名都园业主们感到十分意外又很无奈。早在2015年12月，凯莱物业被名都园小区业主大会以60%多的“双过半”票数解聘，拖延至今仍不愿意撤离，理由竟然是自称的“党和政府没有让我们离开”。

2015年12月，名都园业主大会通过法定投票解聘了凯莱物业公司，并通过规范竞标流程，选聘了新的物业公司，并于年7月做出再次确认解聘凯莱物业的决议。

该决议被顺义区空港街道办事处，以“法院没有判决凯莱公司撤离名都园”以及业委会选举程序不合规等事项为由，拒绝协调凯莱物业公司撤离名都园小区。

建于1994年的名都园小区位于顺义区后沙峪，是北京知名的涉外高端别墅区之一，有800多户居民。在过去的10余年间，业主们认为，名都园在凯莱物业的管理下，服务质量每况愈下，业主与凯莱物业的矛盾与纠纷日积月累久疾成疴，无法调和而对簿公堂。

“污水管井堵塞、燃气私自扩容安全隐患重大;供暖设施人设较低，长期不达标;部分业主私自扩建严重、小区内私建非法幼儿园，导致邻里冲突……”名都园业委会委员黎先生如数家珍般道尽名都园的乱象，几经努力却无法让凯莱物业退出。

空港街道办吴姓工作人员在接受记者采访时表示“无权回应此事”。凯莱物业公司宗姓总经理亦对此不予回应。

无法施行的解聘决议

别墅最右侧部分房产为私自扩建而成 中房报记者 樊永锋/摄

作为北京中央别墅区最早的高端涉外别墅之一，名都园内聚集有驻华使馆的高级官员、跨国公司高管、工商业领袖、影视和体育明星、国宝级艺术家等住户。高达8.8元/平方米的物业费，让凯莱物业每年有1600万元的收入，但是业主高昂的付出并未享有优质的服务。

在名都园小区内，记者看到多处公共绿地植株缺失、草地裸露;部分别墅圈占公共绿地做庭院乃至房舍，将公共绿地据为幼儿园活动场地;此外利用私家别墅办理无证照幼儿园，邻居房屋上悬挂“坚决支持政府立即关闭非法幼儿园”条幅以示抗议，但是并未影响无证幼儿园的正常开办。“虽经业主强烈反对和多次投诉，依然未能阻止无证幼儿园的正常开办，而这些事情正是在物业管辖范围之内，却得不到物业任何管理和制止。”一位不愿具名的业委会成员说。

名都园业主多年交涉依然未能改变凯莱物业质次价高的服务现状。2014年，名都园业主第二次选举了业主委员会，为更换物业公司开启了艰难尝试。

2015年7月13日，名都园业委会邀请北京安达智业物业服务评估监理有限公司，对凯莱物业的服务质量进行评估。共完成9项评估服务项目，0项合格，6项不合格，3项由于凯莱物业拒绝配合无法评估，评估结果显示：“服务质量未达到服务合同约定的服务标准”。

具体包括环境卫生服务质量较低、公共秩序维护质量较低、装修装饰管理(小区内违建较多)、绿化养护服务植株缺失、绿地裸露明显。

2015年底根据法定程序，名都园业主大会以双过50%高票(参加投票者99%以上赞成)通过解聘北京凯莱物业公司的决议。

随后，这家被解聘的物业公司，找了两位与其存在利益关系的业主以“程序不合规”为由对解聘决议提起“撤销权诉讼”，经过了两年的法庭攻防、8次诉讼拉锯战之后，业主大会赢得了“撤销权”诉讼的胜利。年9月，北京市东城区法院立案审理名都园业主大会提交的诉讼(凯莱物业注册地在北京市东城区)。

年5月23日，东城区法院以名都园业委会选聘新物业企业程序不合规，且现有证据无法证明其按《北京名都园物业管理服务委托合同》约定将解聘凯莱物业的决议通知凯莱物业，双方未按委托服务合同进行处理，物业服务合同权利义务并未终止，驳回名都园业委会包括解聘凯莱物业、要求凯莱物业撤出服务区域、移交相关设施及资料、选聘新物业公司等诉求在内的全部诉讼请求。

此判决宣告业主第一阶段的司法维权失败，这样的结果让业主既感意外，却也无奈。

难以备案的业委会

名都园业委会对违建幼儿园的抗议条幅中房报记者 樊永锋/摄

在名都园小区漫长的物业纠纷中，辖区所在的顺义空港街道办扮演的角色也令业主迷茫，是指导单位，还是裁决单位?

年，名都园业委会委员到期改选后，去所属的北京顺义区空港街道街道办事处备案，根据空港街道办发出的《指导意见》要求，当选委员提交物业费缴费证明。事实上，业委会已向其提交过截止到2015年底的物业费缴纳文件，而2016年凯莱物业就被业主大会解聘，业委会认为“根据法律法规不需要缴纳物业费”。

名都园业委会也向顺义法院提起行政诉讼，请求法院判令街道办履行备案的法定职责，出具备案文件。年6月，顺义区法院一审行政判决书对业委会的诉讼请求“不予支持”。

名都园业委会法律顾问认为，“换物业难”、业主大会决议“备案难”问题，都是典型的“非行政许可审批”，即“由行政机关组织实施的，除依据法律、法规和国务院决定等确定的行政许可事项外的审批事项”。

据前述法律顾问介绍，备案事项已经在2015年5月6日国务院常务会议上，“作为历史概念”被彻底终结了。但在惯性作用下，行政和司法实践仍然存在：虽然“备案”不是“许可”，国务院法制办明文宣示仅是“告知”，但街道办不断要求提供非法定材料的行为依然被判为“并无不当”，使“备案”成为实际上的“非行政许可审批”。

由此导致凯莱物业在空港区街道办“照章办事”惯性思维庇护下，肆意宣泄自身作为管理者角色在名都园物管纠纷上的强势。

名都园业委会认为，年7月5日，业委会向名都园小区全体业主下发《名都园小区年业主大会会议决议公告》，并于当日抄送空港街道办。

年3月18日至6月30日名都园小区以书面形式召开业主大会会议对相关议题进行表决。年7月4日下午，原告组织了本次业主大会投票的验票、监票、唱票和计票工作。会议选举冯X、黎X良为名都园小区业主委员会委员以及选举陈X、陈X为名都园小区业主委员会候补委员。同时，业主大会会议还通过了管理规约、业主大会议事规则修正案。

年7月6日，业主委员会向空港街道办提交了变更备案文件和相关资料。

年12月18日，空港街道办作出《关于名都园小区业主大会决议的指导意见》，告知不予备案的意见。理由是业委会申报材料违反相关规定及《名都园小区管理规约》《名都园小区业主大会议事规则》中遵守管理规约，业主大会议事原则，但当选人未被业主大会限制被选举权，以业委会成员冯X、黎X良、陈X、陈X不按期缴纳物业费水电费之情形，不符合业委会任职条件为由不认可业委会成员备案。

最终的结果是顺义区法院一审支持了空港街道办的主张，驳回了名都园业委会主张。

选聘解聘物业公司，该由谁决定?

圈占公共绿地搭建而成的私家庭院 中房报记者 樊永锋/摄

从法律关系上讲，业主和物业公司是合同关系，业主支付物业费，物业公司提供相应的物业服务。既然是合同关系，那就要遵循平等自愿的原则，业主有选择或者不选择某家物业公司的权利，那选聘和解聘物业公司具体由谁决定呢?

根据《物业管理条例》第十一条第一款：“下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业”，第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

也就是说，选聘和解聘物业公司由全体业主决定，决定的方式是召开业主大会并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，做出选聘或者解聘的决议。

2015年12月28日，名都园业主大会组织投票，并形成《名都园临时业主大会会议表决票计票结果汇总表》显示，业主表决人数809，业主总面积表决权数151000平方米，表决内容为解聘凯莱物业合计同意票权数人数为532，合计同意票权占比65.51%，合计同意票权面积93338.49平方米，合计同意票权占比61.81%。

2015年12月29日，名都园小区业委会作出《名都园小区临时业主大会会议决议公告》，根据《中华人民共和国物权法》《北京市物业管理办法》《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》及相关法律、法规、规定，采用书面表决方式召开了临时业主大会会议，2015年12月28日，在2位律师，北京首一业主大会辅导中心以第三方派员参与辅导，对验票、监票、唱票和计票环节进行见证，且在开票环节有4位全国政协委员出席见证，会议表决结果如下：一、业主人数532赞成、占总人数65.76%，对应建筑面积93567.78平方米，占总建筑面积61.97%，作出解聘北京凯莱物业的决定;二、以业主530票赞成，占总人数65.51%，对应建筑专有部分面积93338.49平方米，占总建筑面积61.51%，作出选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司的决定，报送北京市顺义区住建委和空港街道办，与此同时决定2015年12月31日终止与北京凯莱物业的委托服务合同。

年7月4日，业委会成员改选的同时，业主大会也以超过55%的双过半通过《关于重申授权业主委员会启动选聘物业服务企业程序、解聘北京凯莱物业管理有限公司、选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司、敦促北京凯莱物业管理有限公司立即撤出名都园小区的议案》。

针对名都园业主大会的决议结果，年12月8日，顺义空港街道办发出《空港街道办事处关于名都园小区业主大会决议的指导意见》，《名都园小区业主大会会议决议》部分内容不符合相关法律、法规、规章的要求，对于业主大会解聘凯莱物业，选聘瑞赢酒店物业进驻小区的决议中，程序违反《名都园小区管理规约》建议依法、依规履行解聘选聘服务企业程序，业委会成员未缴纳物业费、凯莱物业未收到书面解聘通知，业委会成员备案资料，但办事处未出具备案证明等事由否决了名都园解聘选聘物业服务企业的合规性，法院判决支持了上述内容。

据此，北京凯莱物业拒绝承认临时业主大会会议决议结果，拒绝撤离并停止物业服务，虽然目前部分业主以停止缴纳物业费作为抗争，但是依然无法阻止凯莱物业的经营决心。

对于双方争议，东城区法院驳回名都园小区业委会解聘及选聘等诉讼请求，支持了顺义空港区街道办事处关于名都园小区业委会成员选举程序、解聘和选聘物业企业程序不合规的主张，“等同于变相支持了凯莱物业继续提供物业服务的事实。”前述不愿具名的业委会成员说道。

对于名都园业主大会的解聘决议流程及结果，多位受访律师和物业管理专家认为，整个程序符合现有法律法规，虽有瑕疵，但不致产生颠覆性结果。“尽管相关政府职能部门及法院对裁决结果做出各种合规性的解释，但其判决结果未能得到多数业主认同却是不争的事实。”上述不愿具名业委会成员称。

记者获悉，名都园业委会对东城区法院的判决结果已提出上诉。

为什么?物业公司成了不能解聘的“管家”!

房价从来都是城市人民最关心的大事。其实，在房地产领域，随着购买商品房安家居住已经成为主流，至少10年以来，商品房住宅小区业主和物业管理公司的矛盾冲突就不断出现，成为社会普遍关注的热点话题，也变成一个社会新问题。

在业主和物业公司的矛盾当中，物业公司虽然身处矛盾冲突中心，但并非造成矛盾冲突的唯一因素，矛盾双方及政府相关管理部门都具有其相应的责任，解决此矛盾也绝非仅仅靠提高物业公司经营管理水平就能做到，急需综合政策法规制度和物业服务水平等现实情况作出系统性的革新。

业主对物业公司的投诉不外乎两类。一是服务的质量，二是收费价格，物业公司抱怨业主拖欠或者不交纳物业费，对物业服务的要求过高;业主抱怨物业公司服务差，收费过高，财务不透明，这两个矛盾经常会激化成不可调和。其中财务不透明成为一个死角。