2018年首场土拍迎底价潮 中建三局地产拿白沙洲商住地(报价商业地产,关键词优化)

1月12日武汉土拍市场上9宗地块挂牌出让，其中仅汉南纱帽街的商服地块网上挂牌，另外8宗地块为现场挂牌，且均为主城区地块。

1月12日武汉出让地块

这8宗地块中，4宗位于武汉经济开发区，2宗位于洪山区，2宗位于内环武昌区。8宗主城区地块起拍总价达118.083亿元，出让总面积88.2581万方。

以下是土拍直播：

网上挂牌部分：

1月12日，9点40分，182号汉南纱帽街商服地块已经过7轮报价，总价已达1691万元，楼面地价1079.55元/平。

10点29分，182号汉南纱帽街商服地块经过27轮竞价后被武汉万龙愿景房地产投资有限公司以总价2361万元，楼面地价1507元/平竞得。

现场挂牌部分：

位于武昌区临江大道与彭刘杨路交汇处的184号地块被金融街控股以底价78600万元，楼面地价9584元/平竞得。该地块为商业、居住用地；总计容建筑面积为82010平方米（其中，地上商业建筑面积为39470平方米，地上居住建筑面积为20540平方米，地下商业建筑面积为22000平方米）。

金融街控股首进武汉选址青山。年8月，青山区政府与北京金融街控股股份有限公司签订战略合作协议，在青山滨江商务区核心区建设区域总部大楼、引进金融产业资源以及地区开发建设等重点项目上展开合作。

接着在年1月11日，通过收购武汉金田房地产集团有限公司85%的股份，获得武汉光谷中心地区近3万平方米项目。该项目位于武汉东湖新技术开发区，民族大道以东、珞瑜路以南，项目原名光谷华中资本中心。另据地块前期资料显示，该项目以住宅用地为主，规划10栋31层住宅楼以及9栋2层商业楼，主要为住宅用地。

190号白沙洲长利玻璃厂地块则被中建三局地产以底价391730万元、楼面地价6528元/平竞得。该地块位于洪山区白沙洲大道与八坦路交汇处长利玻璃厂片，为规划净用地面积为174950平方米，总建筑面积控制在60万平方米以内，其中居住建筑面积控制在52.6万平方米以内，土地用途为住宅、商服，容积率为3.43。

位于经开的188和189号地块被中建三局绿投公司、中建三局壹品置业底价拿下。值得注意的是这两宗地块为捆绑地块，根据挂牌文件显示，拿下188号地块则获得189号地块使用权。

其中，P（）188号地块为武汉经济技术开发区的163R2地块，该地块净用地面积88932.37平方米，土地用途为住宅，容积率为2.5，建筑面积222331平方米，成交总价77372万元，成交楼面价为3480元/平；P()189号地块，为武汉经济技术开发区161R2地块，地块净用地面积90386.96平方米，土地用途为商服，容积率为2.5，建筑面积为225967平方米，成交总价为29828万元，成交楼面价为1320元/平。

中建三局壹品置业此前在武汉开发的项目有中建壹品澜湾和中建壹品新城两个项目。

位于经开的另外两宗地块186、187号地块则被奥山集团拿下。这两宗地块也为捆绑地块，根据挂牌文件说明，竞得186号地块即获得187号地块的使用权。

186号地块为住宅、商服用地，位于硃山湖南路以南、凤凰社区以北，土地面积约169371.77平方米；187号地块为商服用地，位于硃山路西侧、硃山以东，土地面积约123072.46平方米。

奥山集团拟在沌口投资建设的奥山国际冰雪运动旅游小镇项目，总投资约80亿元，打造以冰雪体验为核心、运动旅游为载体的世界级运动旅游特色小镇。项目涵盖冰雪奇缘梦幻王国、冰雪极限运动公园、酒店度假等多种核心功能。

此次摘牌P（）186号、P（）187号地块是奥山国际冰雪运动旅游小镇项目一期，也是启动的核心区域，将打造集室内中高级滑雪道、国际级冰球场、五星级度假酒店、泛体育商务中心、硃山运动景区等于一体的体育、旅游特色产业区，建成后将成为中国知名冰雪产业功能区、国家AAAA级旅游景区、华中地区冰雪运动中心、武汉市冰雪运动示范基地，为2023年在武汉举办的第七届世界军人运动会做体育、商业、酒店配套。

奥山国际冰雪运动旅游小镇是武汉经济技术开区（汉南区）招商引资的重点项目，也是奥山集团在“北冰南移”政策下的战略布局，是继年光谷奥山冰雪综合体之后，奥山深耕武汉的第二个冰雪类项目。截止目前，奥山集团在武汉、重庆布局5个冰雪主题项目，未来还将计划向全国更多城市拓展，构建以冰雪为核心的体育产业链，探索冰雪+体育运动+赛事运营+旅游的新型模式，打造新的经济增长极，助力城市发展，打造城市新名片。

位于洪山区南湖的183号地块被武汉市鼎顺瑞城房地产开发有限公司以底价368742万元，楼面地价7747元/平竞得，据天眼查获知，武汉市鼎顺瑞城房地产开发有限公司为武汉金地房地产开发有限公司关联公司。

位于武昌区新生路与积玉桥路交汇处的185号地块被武汉市武昌滨江投资有限公司以总价101000万元，楼面地价10327.2元/平，溢价率30.63%竞得。

亮点地块如下：

南湖住宅地块36亿起拍 可打造湖景房

P（）183号地块位于洪山区南湖北岸，卓刀泉南路以西，规划总净用地面积为183130平方米（以实测为准）；其中：地块一净用地 面积45605平方米，最大容积率为3.2，建筑面积为145936平方米；地块二净用地面积127150.7平方米，最大容积率为2.4，建筑面积为305161.68平方米；规划用地性质为居住用地，建筑高度不超过100米，竞买保证金295606万元，起始价为368742万元，出让指导价为553112万元，一次报价有效区间为553113-737484万元。

也就是说该地块如果达到出让指导价553112万元，其楼面地价将为12261.47元/平，且出让总价将仅次于首开&华侨城&金茂|东湖金茂府项目74亿的总价，成为武昌区总价第二高的地块。

该地块处于二环线和三环线之间，靠近湖北省肿瘤医院，武汉光谷职业学院和华中师范大学等，周边楼盘有万科翡翠云台（均价32000元/平）、南湖半岛（均价27800元/平），该项目临近南湖，日后项目可以称之为真正的“湖景房”。

根据规划要求，该地块需控制不少于18班的幼儿园，还需按照住宅建设规模5％-10％的比例配建公共租赁住房；另外要求套内建筑面积90平方米以下住宅建设规模不少于住宅总建设规模的30％执行。

金融街控股所获地块 ：商业地产前二十名企业方能入围

P（）184号地块位于武昌区临江大道与彭刘杨路交汇处，规划净用地面积为28714平方米，规划用地性质为商业、居住用地；总计容建筑面积为82010平方米（其中，地上商业建筑面积为39470平方米，地上居住建筑面积为20540平方米，地下商业建筑面积为22000平方米），该地块竞买保证金78600万元，起始价为78600万元，起拍楼面价均价为13097元/平，出让指导价为86460万元。

P（）184号地块大概位置图

通俗点说，该地块距离商业氛围十分兴盛的司门口商圈较近。

由图可知，184号地块所处的位置可以说较为优越，周边拥有武汉音乐学院、武汉市第四十五中学，靠近黄鹤楼，其旁边的小区汉飞又一城目前二手房均价为23651元/平。周边几乎无新房项目在售。不过距离其较近的歌笛湖地块在12月29日被武汉地产以总价310700万元，楼面价14330元/平竞得。而184号地块假如达到出让指导价，楼面价也将达到14407元/平，超过这个价格，或再次刷新武昌区的单价记录。

但该地块对于竞买人的实力要求比较严格，需要竞买申请人承诺引入1家以上（含1家）《财富》或《福布斯》杂志年度公布的世界500强公司总部或区域总部；承诺引入中国指数研究院公布的近两年（2016年、年）中国商业地产前二十强的企业运营该项目所建商业部分；承诺引入1家以上（含1家）高等本科艺术院校创新创业孵化平台落户。

据中国房地产数据研究发布的数据显示，2016年度中国商业地产前20强为华润置地、万达、恒隆地产、大悦城、九龙仓、凯德、太古地产、龙湖地产、嘉里建设、世茂、SOHO中国、新鸿基地产、红星美凯龙、金融街、保利、远洋、金茂、瑞安、中海、新世界。年中国商业地产前二十强的房企如下图：

年中国商业地产前30强（数据来源于中国房地产数据研究院）

由此可知，包括华润置地、万达、大悦城、凯德、太古地产、嘉里建设、世茂、新鸿基、保利、金茂、新世界等企业在2016和年两年都位列中国商业地产前20强，也就是说这几个企业才有资格参与竞拍该地块，或者说联合开发该地块。

白沙洲长利玻璃厂片17万方商住用39.17亿起拍 中建三局地产底价斩获

P（）190号地块位于洪山区白沙洲大道与八坦路交汇处长利玻璃厂片，为规划净用地面积为174950平方米，总建筑面积控制在60万平方米以内，其中居住建筑面积控制在52.6万平方米以内，土地用途为住宅、商服，容积率为3.43，建筑密度25%、35%，竞买保证金391730万元，起始价为391730万元，起拍楼面价均价为6528元/平，出让指导价为587594万元，一次报价有效区间为587595-783460万元。

190号地块大概位置

该地块若达到出让指导价，楼面地价将达到9793元/平，将会刷新此前由万科以9073.71元/平楼面地价夺得的白沙洲八坦路地块保持的单价记录。而其进入一次报价环节，楼面地价可能会更高。

该地块由K1、K2两宗地块组成，位于白沙洲生态居住板块内，一线临城市主干道白沙洲大道，四至道路通达性强，距离三环线仅2km，周边有正在建设中的杨泗港双层公路桥，预计将于2023年9月通车，届时将成为武汉新二环线。

此外，区域内有地铁5号线及12号线，站点凌吴村站及青菱站。

另外根据规划条件要求，该项目居住用地内共需配建两所9班幼儿园，K1、K2地块内分别配建一所，每所幼儿园用地面积不少于3780平方米，建筑面积不少于2730平方米。

经开区四宗地块搭配出让住宅地“捆绑”商服地

P（）186号地块为武汉经济技术开发区117R、128R地块，规划净用地面积为169371.77平方米，其中117R地块面积为61394.36平方米，128R地块内居住用地面积为89952.77平方米，商业服务业设施用地面积为18024.64平方米，以上面积均以实测为准；规划用地性质为居住用地、商业服务业设施用地。该地块竞买保证金109245万元，起始价为109245万元，起拍楼面价均价为3583元/平或3225元/平，出让指导价为218490万元。

P()187号地块，位于武汉经济技术开发区108R2地块，地块净用地面积123072.46平方米，土地用途为商服，容积率为1.6，建筑密度结合具体方案确定，竞买保证金47999万元，起始价为47999万元，起拍楼面价均价为2437.5元/平。

根据挂牌文件显示，186号商住地块的竞得人，同时获得187号商服地块的使用权。具体为若186号地块达到出让指导价的，直接转为采取“评比P（）187号地块规划方案”的方式确定P（）186号地块和P（）187号地块竞得人。现场竞争过程中，若最高有效报价未达出让最高价，则该最高有效报价为成交价格，竞得人同时竞得本地块和P（）187号地块，P（）187号地块出让起始价为该地块成交价格。也就是说186和187号地块捆绑出让。

P（）188号地块为武汉经济技术开发区的163R2地块，该地块净用地面积88932.37平方米，土地用途为住宅，容积率为2.5，建筑面积222331平方米，竞买保证金77372万元，起始价为77372万元，起拍楼面价均价为3507元/平，出让指导价为154744万元。

P()189号地块，为武汉经济技术开发区161R2地块，地块净用地面积90386.96平方米，土地用途为商服，容积率为2.5，建筑面积为225967平方米，起始价为29828万元，起拍楼面价均价为1320元/平。

该地块为188号地块的商服补充地块，根据挂牌文件显示，188号地块竞得人同时以底价获得189号地块的使用权。具体为若最高有效报价未达出让最高价，则该最高有效报价为成交价格，竞得人同时竞得本地块和P（）189号地块，P（）189号地块出让起始价为该地块成交价格。若最高有效报价达到出让最高价，则转为采取“评比P（）189号地块规划方案”的方式确定P（）188号地块和P（）189号地块竞得人。

除了以上7宗地块外，另外两宗商服用地分别为位于汉南的182号地块和位于积玉桥的185号地块，其中182号地块为此次唯一网上挂牌地块。

汉南出迷你商服地周边已有多个二手房项目

P（）182号地块位于汉南区纱帽街兴城大道东侧。该地块规划净用地面积为6024.59平方米（以实测面积为准）；规划用地性质为商务用地；容积率为2.6，建筑密度30%，竞买保证金850万元，起始价为1631万元。

该地块位于汉南纱帽街，纱帽街作为汉南配套相对完善的区域，而且不限购，市场热度不小。目前项目周边的主要住宅项目有汉南天地、永丰清华园、江景湾等，其中汉南天地和永丰清华园二手房均价为6500元/平。且该地块距离年9月份被碧桂园以楼面地价2003.35元/平方米拿下的汉南纯住宅地块059号地块较近。

建面近10万方 武昌积玉桥板块商服地7098元/平起拍

P（）185号地块位于武昌区新生路与积玉桥交汇处，地块净用地面积为24024平方米，规划用地性质为商务用地、公园绿地，最大建筑面积为9.78万平方米，容积率为4.07，建筑密度不大于35%，该地块竞买保证金77320万元，起始价为77320万元，起拍楼面价均价为7098元/平。