东北商业进入存量再生期，供需对位如何解读(沈阳商业地产,关键词优化)

年的沈阳楼市在宏观调控的背景下风起云涌，土地、房价、房企……房地产内容时代的品质攻坚战，注定会随着楼市稳步回落的库存被载入历史一页。而年的沈阳商业地产，看点也颇丰，如果要用一个词形容年沈阳商业地产的表现，“新生”或许再适合不过。尽管商业地产已经进入存量时代，但在消费者不断变化的需求的引领下，发展商开始站在消费者的立场，尝试着进行一些改变——更贴近消费者需求的业态，更有文化内涵的品牌，更生动、社交化的场景……

日前，新浪乐居邀请到了RET睿意德沈阳公司市场与客户发展部总监赵杰，与她一同畅聊年沈阳商业地产的这些变化，并进一步探讨未来沈阳商业地产的发展趋势。

新浪乐居：如何评价今年本地商业地产市场表现？市场反映出什么新特点、新格局？

赵杰：在经历了2016年略显沉重的“蜕变”后，年的沈阳商业地产市场迎来了“新生”。开业项目数量及质量上，均有较大程度的提升。其中有像玖伍文化城、印象城、国瑞购物中心这样的主题性区域型商业体，也有像恒大都市广场、中粮祥云小镇这样品质型的社区商业。此外，更多的新业态、新品牌进驻，让沈阳商业地产市场更加鲜活，也更让人充满期待，例如：今年大肆兴起的DIY手作，满足消费者精神层面需求的同时，也让其享受了慢生活的体验；凸显潮文化+个性化的明星品牌、小众潮牌的流行，为实体商业带来了流量经济。

结合年沈阳商业地产市场的种种表现，在未来的一段时间内，其将会呈现以下特点：

1. 商业地产进入存量时代，未来会有更多的项目面临重新改造、再入市。今年新开的玖伍文化城、印象城均为存量商业基于消费者的需求，通过改造、升级后，以新定位、新面貌的再度呈现。

2. 社区商业迎来快速发展时期。城市化的速度带动了人口移动和聚集，也加快了社区商业的发展。无论是年初开业的恒大都市广场，十月开业的中粮祥云小镇，还是正在筹备中的鹿特丹·万科生活广场都是针对区域居住群体而衍生的商业体，满足消费者“最后一公里”的生活需求。

3. 大众化品牌将向精品化、个性化、重体验发展。在消费升级带动作用下，人们不再满足于普通、大众化的商品，转而追求商品的品质与精细化，商业物种也将从大众化完成向精品化的更迭。例如：大型商超、卖场相继推出旗下精品超市——永辉Bravo、沃尔玛山姆会员店等。此外，追求个性、时尚、乐于分享的年轻消费者的群体特点也催生出了颜值高、有故事、体验氛围浓的网红店。

4. 新科技的应用将更加广泛。沈阳首家无人超市“HIGA-BOX”在中兴新一城正式运营，随着无人支付技术的更加成熟，新科技在特定商业场景中的应用会更广泛，并进一步激发商业的创新。

新浪乐居：您认为沈阳商业地产市场年走势如何？预期看点有哪些？

赵杰：在年“新生”的基础之上，年沈阳商业地产市场的走势将更让人抱有期待。尤其是在消费者需求升级的进一步引领下，都将更加注重商业与人、商业与城市之间的融合。例如：沈阳K11引入的国家地理探险乐园、乐高探索、海洋探索中心……都是站在消费者的立场，从消费者需求的角度出发，注重并营造人在商业之中的良好感受。此外，商业也需要与当地的城市文化相互浸润，例如：嘉里城打造带有沈阳城市烙印，工业文化主题的“黄金时代”街区，利用文化打通一座城市的商业脉搏，让商业变得更有温度和内涵的同时，唤醒消费者的情感共鸣。

以上的两个项目可以说都备受外界的关注，尤其是已经确定在年5月开业的沈阳K11将是一大看点。香港K11、上海K11将艺术与商业充分结合，新颖的业态、独特的体验让人瞩目，沈阳K11是否会带给消费者另外一番惊喜，着实让人期待。

新浪乐居：您认为促进沈阳商业地产市场平稳健康发展的最有效手段是什么？

赵杰：真正让商业供应与消费者需求之间实现供需对位的健康关系。谈及沈阳商业地产，往往绕不开供应过剩的话题。的确，沈阳集中式商业的供应量高达800万平，但在这800万平的供应量中，很大一部分是无法与消费者需求相契合的，这也就意味着市场上存在大量的“无效”供应。当供应无法满足消费者需求时，则会导致市场的逆向发展。因此，基于消费者需求的“有效”供给，或成为促进商业地产市场良性发展的重要手段。当下，大数据作为一种高效、便捷、精准的新技术，逐渐为万科、中粮、华润、龙湖等知名开发商应用于前期顾问和经营商业项目的诊断。通过大数据生成全面深入的用户画像，洞悉其真实的消费行为、习惯等，真正去了解消费者的需求，为商业项目策略制定提供依据。

新浪乐居：沈阳商业地产市场当下面临的最大阻力是什么？特色商业应该如何突围？

赵杰：目前，仍有部分发展商企图通过大规模复制国内外成功的商业项目解决商业发展困难、商业无特点特色的难题。然而，任何一个成功的商业项目都有其自身独特的属性、基因，如果不考虑地域属性、城市消费能力、消费者偏好，文化根基等要素，一味地照搬照抄，项目则缺少可持续发展的存活能力。因此，在商业项目的开发前期，应秉持策略先行的理念，把握关键问题，结合城市基因、属地文化、消费者需求制定项目的可行性发展策略，为后期品牌商户的招商工作打下良好的基础，增强品牌商户的入驻信心。此外，策略也并非一成不变，在项目的后期运营阶段，需顺应市场发展的趋势，以消费者需求为导向，及时进行运营策略的调整，通过品牌的升级、空间场景的重塑增强项目的竞争力。

新浪乐居：如何看待住宅开发商尝试转型、广泛涉足商业地产领域？对于商业地产市场的发展而言，有何意义？

赵杰：住宅开发商转型商业地产，一方面出于土地供应紧缩、开发商拿地成本高涨，试图转型商业地产领域或为寻求新的发展机会；另一方面，相较于住宅项目，商业地产的增值空间更广，尤其是在良好的运营下，其投资回报率比住宅更高。

然而，从住宅转型商业地产对于开发商而言也是极大的考验及挑战。首先，商业地产的开发相比住宅的开发过程更复杂，周期也更长，不仅需要大量的资金注入，也需要更专业的人才在运营上投入大量的精力。当开发商纷纷看到商业这块蛋糕时也让市场的竞争越来越激烈。因此，后入局者还需要在商业规划、经营上格外用心，在并未通过经验摸索到适合自己的发展之路前，建议聘请专业机构寻求帮助，充分解决上路前思考的问题。

当更多资源参与到竞争中时，各个商业开发商都在不断精进于商业地产开发运营的各个环节，这也为市场不断注入新的血液，激发新的创意与活力，对于市场和消费者来说，都是利好。