中国的房价泡沫，或比你想象的小得多(关于中国的房价,关键词优化)

阅读提示：正文所述个股信息，均来自于公开市场信息。本文仅作为个人投资记录，投资者需理性判断信息真假，做出符合自己实际情况的合理的投资决策。据此买卖，盈亏自负。

作者：一朵喵

来源：雪球app

【本期亮点】

1.陆铭教授的文章《中国的房价泡沫，可能比你想象的小得多》值得去阅读原文。

2.中金地产组周末更新的报告中，数据非常详实，全面看多两市房地产股，主要更新在行业趋势栏。

【观点】

一二线的新房，不管项目有没有用心做，几乎都是被一抢而空。为什么呢？

因为百姓他们买的其实不是房子本身，而是房子所附带的那些资源和机会，比如：

1）房子所附带的学位、公共资源等。

2）房子所附带的升值可能。背后是一二手房价差、潜在的交通、医疗等公共资源的改善、房子本身的金融属性等等。

一、市场看法

1、行情回顾

2、行业估值

● 中资各板块年/2023年市盈率&ROE比较

● 中信二级行业指数（房地产开发管理）- PE(TTM)：历史估值底部区域，离最低点不到10%，底部区间呈企稳状

● A股地产板块远期市盈率&市净率：相对年初高点回撤44%，考虑增速，已创历史新低，与历史相比，基本面更健康

● H股地产板块远期市盈率&市净率：相对年初高点回撤32%，考虑增速，PE已创历史新低，与历史相比，基本面更健康

● A股/H股的NAV折价已创/接近历史新低

● 相对于沪深300情况：全面折价状态，市场预期极度悲观

3、机构仓位

4、卖方&专家观点

# 任志强-0725-2023年有可能出现商品房严重供给不足

1、任志强从去年就开始担心，今年开发商迎来偿债高峰，房地产投资是持续下降的趋势。

2、没有房地产收入，对地方债务影响巨大，中央希望各种各样的方式促进消费，买房子导致消费能力下降，实际是刺激消费。

3、房价持续上涨，并且是不可逆的上涨，今年新开工的量跟不上销售量，明年有可能出现商品房供给不足。

4、房地产是中国经济的支柱性产业，这轻易不会被改变，寄希望于房产税改变房地产结构，任志强认为不可能，房地产税也无法改善地方政策的财政。从1-6月份的统计数据来看，投资主要来自房地产，税收也主要来自房地产，中央和地方的财政收入中，房地产相关行业达到3万亿。

5、对于下半年，任志强认为在政策不改的状态，销售量和投资是持续下行的趋势。

6、房地产不会很惨，按照目前情况看，就算下降，这个市场还是巨大的，开发商需要应对的是政策变化，是否能适应，比如你所提供的户型是否满足当地的需求？是否为了谋取高利润不愿低价销售？

7、房地产仍然有利可图，如何解决资金和盈利问题，这取决于企业自身的能力。比如说9070的政策，用平均数造成的结果，价格低的地区房价反而上升了，这在全国都看见的明显的现象，有些五六线城市房价都过万了。新房价格低于二手房，营造出炒房空间，让市场仍出现抢房现象。

8、房地产市场的整体情况而言，不可以忽略市场的巨大前景，中国离实现小康目标还有很远，名义上58%的城镇化率，美国已经达到90%，中国城市人口增量非常大，未来会更明显。在未来20年左右，中国的城镇化仍然是高速发展的过程。

# 陆铭-0726-中国的房价泡沫，可能比你想象的小得多

1、中国房价是空间错配的问题，表现出的是供需的空间错配。就是在中国房地产市场上“有需求的地方没供给，有供给的地方没需求”。

2、在中国，由于土地不是私有的，城市用地用官方的词汇叫“建设用地”，这是被指标化的，这个指标由中央政府配置。为了追求地区和地区之间的“平衡发展”，从2003年以后建设用地指标是“往低处走”的，即更多配置到中西部和中小城市。另外一个表述叫人的城市化速度慢于地的城市化速度。但是，这个现象不是全国的现象，它主要是在中西部和人口流出地。

3、“人往高处走”的原因——第一，规模经济，人和企业集中在一起发展，效率高，成本低。第二，中国为什么沿海地区发展比较好？道理很简单，因为当今人类的技术条件，使得海洋贸易所运用的水运成本是远远低于其他运输成本，远远低于铁路运输和公路运输。在国际贸易里，海运是主导方式，使得国际国内的投资在离海岸线比较近的地方，可以节省贸易成本。

4、长江是全世界少有的大江大河里可以当海来用的，它的宽度和深度基本上就是海。这个优势又尤其集中在长江下游地区。这个条件放在中国，哪怕珠江三角洲都没有办法比。上海为什么成为全中国最大的城市？道理很简单，又沿海又沿长江，所以条件太好了。

5、一个大的国家要求区域间平衡发展。但大多数人对于平衡的理解就是经济和人口的均匀分布，而真正意义上的平衡发展指人均收入平衡，不是经济资源的均匀分布。经济集中在少数地区发展是可以实现地区之间人均收入均等化的，是可以效率与平衡兼顾的。

6、由于对“平衡”存在的误解，人们觉得经济如果往沿海集中，往大城市集中不好。所以政府就用行政力量把资源尽量引导得分布分散一点，把更多资源给中小城市和中西部。其中最能够控制的资源就是土地，因为前面介绍过中国的土地制度背景，我们国家土地供应受制于建设用地指标。于是就出现了下面这条线，这就是中西部省份在全国的土地供应当中所占的份额。这张图呈现出非常明显的V字型，拐点是2003年。到2003年以后就倒过来了，在人口进一步向东部沿海集中时，中西部土地供应所占的份额却越来越多。相应的，因为这个份额被100%减掉就是东部，人们往东部流动，但是可以用来建设成城市的土地供应数量却相对在萎缩。于是就出现了严重的供需错配，人口流入的地方不造房子，人口流出的地方大量造房子。土地被用来干什么了？当时的政策制定者想，如果给你地就可以造工业园，造完工业园以后，工人要有地方住，我再给你造房子的地就可以了，完美。但是他们忽略了经济发展是取决于地理条件的，就是我前面讲到规模经济和离港口的临近性。结果导致中国今天的工业园建设遍地开花，但是很多中西部工业园是空的。

7、土地的另一个用途就是大量的建新城，结果导致土地城市化快于人口城市化。我们国家建了多少新城？如果按照国家发改委公布的数据，将近3000个广义的新城，规划的面积超过10万平方公里，其中，545个狭义的新城，规划面积达6.9万平方公里。根据我们所收集的数据，全国280多个地级市中有272个城市建了新城，其中，有规划人口数据的458个新城加起来可以容纳2亿人口。这是不完全统计，我们来做一个假设，我们收集到的大概500个新城能容纳2亿人口，全国建了大约3000个，如果我们的样本有代表性，全国新城可以容纳的人口就是12亿。如果假设我们的新城数据在全国新城里面没有代表性，我把这个数据砍一半，降到6亿，这就非常保守了。这是什么概念？6亿就是今天你把中国所有的农民搬到城市里来住，房子也是够的。国土资源部曾有一位官员讲过，据他所知，全国范围内不存在住房短缺的问题，这句话还真的有点道理。但是这是全国范围内不存在住房短缺的问题，问题出在哪儿？大量房子造在中西部，当地人口还在进一步往外流出。

8、新城平均规划的面积超过100平方公里，平均规划的人口是42万，这在欧美国家已经是大城市了。问题是不仅规划得大，还很远。大家都知道，我们的新城样本里距离所属的老城之间的距离有25公里，而中国很多城市半径都不到10公里。也就是说，在建的新城和所在的地级市之间还可以再容纳下一个城市。

9、大家再看看新城建在什么地方？下图的每一块代表一个地级市，颜色越深就表示这里所开建的新城面积越大。几个颜色深的地方，东北、西北、西南都是人口流出地，尤其是辽宁非常严重。马上我会讲到地方政府债务，很多人对于东北的理解是，人口流出是经济衰落，其实很更大的问题是人口流出同时加大了投入，结果背后是地方政府负债增加。

10、下面这张图是给大家看看地方政府债务和新城建设之间的关系。要理解中国的房地产市场，要理解房价，你必须要把地方政府行为理解清楚，才能理解接下来很多事情。我现在讲的是，全世界没有一个国家像中国这样，地方政府深度介入房地产市场。

我们都说土地紧缺，但是现在把建设用地指标分配到地方政府，地方政府有了指标却用不掉，结余在那里，结余的数量是今天每年新增建设用地指标两年的数量。为什么？因为现在造好的房子就已经卖不出去了。就是这么一个严重的局面，严重的空间错配问题，大量中西部中小城市房地产库存问题非常严重。由于大量房子造在人口流出地，造得又远，密度又低，结果没需求。根据我的研究，新城造得越远，密度越低，这个地区越没有需求，所以借了债就还不掉，负债率上升。

11、通常的市场经济国家会不会在有人、有钱，且人口流入的地区收紧土地供应？不可能，因为在通常的市场经济国家，这些地方会有房地产商去造更多房子，但是在2003年之后的中国，出现了人口流入地土地供应反而收紧的现象。

12、有很多人说，中国的房地产市场存在严重的泡沫，这句话十多年前就开始讲，到现在房价（尤其是在房价高的一线城市）也没有下降过，泡沫也没有破过，怎么回事？这件事情就要解释。通常人们要判断一个地方房地产有无泡沫，会把房价跟居民收入来做比值，如果房价比收入的比值是越来越高的，意味着居民收入增长速度不如房价增长速度快，时间拉得越久，房价涨上去，收入戏跟不上，这个房价就是泡沫的。很多人，甚至专门研究房地产的人就是用这个判断的。我们进行批评之前，先来看中国的情况，回过来反思这个指标有没有问题。

我们看两条线，上面就是土地供应收紧的组别，根据前面说的，这个组别是人口流入、人口密度高、人均GDP高的城市，通俗来讲有钱有人，下面这个组别通俗地说，就是没人没钱，而且人还往外流出，但是土地供应在放松。有人说，现在中国的房价已经超出经济学可以解释的范畴，我现在告诉你，中国房价非常简单，就是可以解释为供给和需求的关系。2003年之前，为什么两个组别的房价－收入比都在下降？因为到2003年土地供应都在增加的，土地供应一增加房价－收入比就往下跌。有些朋友可能记得，2001年上海房价什么情况？当年还送蓝印户口，还有所得税退税。只要你增加供给，房价就可以往下跌，当年供给是增加的，房价－收入比就在往下跌。

13、当供给在缩紧的时候，房价是由买得起房子的人们的收入决定的。说得通俗一点，房子如果敞开供应，可能月收入一万都可以买得起。收紧土地供应，可能月收入两万才可以买得起。房价是由买得起房子的人来决定的，而房价－收入比的分母是所有人的平均收入。土地和住房供给收紧的时候，房价收入比就上去了，就是这么一个简单道理。大家看到，中国土地供应相对收紧组城市的房价－收入比在上升，而土地供应相对放松组的房价收入比在下降。

14、我们来看中国，如果简单用房价－收入比来作为判断泡沫的依据，中国房地产市场存在严重的泡沫，而且按照这个指标，全中国泡沫最严重的地方在哪里？上海和北京泡沫最严重，那我要问你，中国有一组城市存在泡沫，而且泡沫越来越大，另外一组城市不存在泡沫，而且泡沫越来越小，你怎么不到后者那里买房子？难道是因为中国人傻吗？最近两年，因为在一、二线城市严格限购，资金被挤出到三、四线城市，有一部分人在一、二线城市工作，随着2013年之后，中国开始严格控制超大人口，他们觉得没有希望在北京、上海待下来，爸妈鼓动他们回老家买房子，大量的资金从大城市被挤出到三四线城市，这是近两年的新情况。

15、第二个问题，在美国泡沫就算破灭了，最后最坚挺的是旧金山和纽约，到中国，泡沫最大的是北京和上海，你怎么解释？通过这样的国际国内比较，中国如果用房价收入比来度量泡沫，将严重高估房地产市场存在泡沫的程度。当然，我并不是说中国的房价没有泡沫，我只是说，中国房地产市场上的基本问题是“空间错配”，在这样的背景下，即使泡沫存在，恐怕是房价高的地方泡沫小，倒是房价低的地方有泡沫。在房价的统计里，空置的房子都还没有算，这里算房价收入比的时候，它必须要有房价，大量空置的房子没有卖出去，它都没有在房价里面。中国的房价泡沫恐怕不是以房价高体现出来的，而是以房子卖不出去体现出来的，这就是我前面为什么做那么多铺垫告诉你中国的房子盖在哪儿，人口怎么流动的。我要告诉你这些背景知识，你才可以理解。

16、中国房价的误区