大咖谈楼市丨万恒置业营销策划总监 张洲铭 资产管理将是衡阳商业地产下一个风口(商业地产营销策划,关键词优化)

从开年至今，衡阳楼市成交一片火热，市场行情出现了鲜有的量价齐升，各家房企销量全线飘红，住宅库存迅速减少，量价齐升。上半年的衡阳地产江湖可谓“疯狂”！而对于下半年的衡阳楼市走势，猜测之声此起彼伏，是继续保持房价上涨？还是昙花一现？未来的衡阳楼市会有怎样的变化？房企又该如何应对并且做出怎样的调整？乐居衡阳推出高端访谈系列专栏《大咖谈楼市》，与衡阳地产圈内大咖面对面，直击衡阳楼市第一线。我们期待，在大咖们或缜密或酣畅的对话中，能够窥见他们对未来衡阳楼市的期待，获取他们关于楼市的研判。本期衡阳楼市大咖是来自万恒置业营销策划总监张洲铭。

今年以来，衡阳楼市住宅价格涨势凶猛，多个楼盘轮番上演通宵排队买房、开盘售罄等戏码；然而几家欢喜几家忧，在住宅走俏映射下的衡阳商业地产，相对而言就平淡了些。在同质化竞争中，商业地产究竟如何突围？更实际一些，衡阳商铺还值不值得投资？作为投资客该怎么挑选合适的商业地产？为此，乐居衡阳专访万恒置业营销策划总监张洲铭，就万恒·茶·文化广场运营实战经验，带来商业地产的解读与分析，以飨各位网友。

万恒置业营销策划总监 张洲铭谈产品丨做产品要先考虑业主需要什么“万恒最重视的就是客户，我们的产品、服务都是围绕客户在做”，张洲铭在谈及客户时，娓娓道来，“为了了解客户的需求和习惯，我们花费了大量的精力和成本在客户研究上，并做了充足的客户调研，竭尽所能提供客户最满意的服务。”而在做产品上，万恒更是绝不含糊。“以万恒·茶·文化广场为例，我们在进行项目设计、产品规划时，用了小半年的时间，对衡阳的茶叶经营者进行了充分调查，了解他们的需求，创新设计了连栏式天街步行街，做到一二层商铺铺铺临街，那么每间铺都是视线和人流中心，实现了商铺价值的最大化，此外我们万恒打造6米层高茶铺空间，空间使用率高，真正做到一层商铺两层使用；首创“下展示上品尝”、“下销售上办公”双层茶铺模式，大开间小进深，这样不但使用更方便，更为新时代的主题茶楼、茶品牌旗舰店留足空间。说到这里，张洲铭显得有些激动“这就是我们万恒一直坚持的理念，客户想得到的，我们努力做到最好；客户憧憬的，我们会尽最大努力替你实现。”

万恒·茶·文化广场 项目实景谈运营丨商业卖的不是物理结构，而是经营预期这几年衡阳楼市都存在着住宅热，而商铺、写字楼销量相对失衡等现象，对此张洲铭谈到，出现目前这一市场现状主要有两个原因。“从物理空间上讲，住宅产品总有入住的刚性需求存在。但商铺运营不好就是一个空铺，无法实现增值。”张洲铭告诉笔者，“现在投资客对衡阳商铺市场的信心不足，主要原因是市场上卖的商铺经营大多不够理想，回报达不到要求。”接着，他又就此具体分析道“与居住类产品相区别的是，商业卖的不是物理结构，而是经营预期，好的商铺投资产品是需要通过运营来实现溢价回报的，如果卖掉之后运营不好，资产增值的空间就不断缩小，我们万恒为购买商铺的业主，提供一次免费招租服务，由我们开发商出资，来帮助业主出租，帮助商户经营，在将项目人气做热、租金做高的同时，也能帮助客户实现资产的增值效应，那么业主自然就会认可你这个项目，你看我们万恒·茶·文化广场从开盘到售罄，整体价格上涨超过30%，从一开始的均价26000元/㎡，涨到现如今的40000元/㎡左右，市场上仍是一铺难求，这就是市场最好的反馈。”

谈未来丨衡阳商业地产投资前景良好近几年衡阳各大楼盘商业地产项目不断创新，每个产品都有自己鲜明的特色或者说卖点，比如有的推出十分诱人的返租政策，有的建筑异域风格明显，有的强调产品创新优化等等，许多有投资性需求的购房者感到迷茫，对此张洲铭在肯定了未来衡阳的商业地产投资前景的同时，也对投资者和项目运营者提出了建议。“目前一线城市的居住成本过高，已经导致人口逐步回流到像衡阳这种三四线城市，从人口红利看，衡阳发展内核仍有巨大上升空间，而现在的投资机会与投资渠道非常扁平，在此背景下投资商业地产仍然不失为良好的方式。”对于投资者，张洲铭强调“要买有预期、有好的运营能力的商铺，选商铺的时候不单单选择位置，还需要考虑前期定位、商户选择和团队运营。如果商铺定位好，再加上区域位置以及有实力的开发背景，多重保障才能保证选择投资的商业项目是有价值的。”对于运营者，张洲铭单刀直入“销售型商业在开发之初就应该做到合理定位和设计规划，要满足一个好故事（把商铺投资的未来回报预期像做理财产品一样去规划），一个好产品（设计规划应降低招商落地和销售分割之间的冲突），一个可实现的未来（在未来的运营上做到提前规划的考虑）。卖掉的商铺也需要加强后期管理，通过一些租售手段帮助小业主出租，帮助好商户经营，最终促进商业地产成交。”

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