南宁市房产市场揭秘 不少楼盘为啥只卖精装房
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摘要：五象新区各种配套逐步完善，有不少新建商品房出售。记者 苏华摄对于打算长期在南宁发展的人来说，买房定居是很多人的意向。外来人员是刚需性购房群体，哪里的房价更接近他们的心理预期？为此，记者走访调查了一些普通新建商品住房和二手房市场。1毛坯房成稀缺房源对于外来人员在邕购房，南宁市没有政策上的限制。张先生从四川一大学硕士研究生毕业后，来到南宁工作已近两年。他决定继续留在南宁发展，随即开启了置业计划。在家人... ...
五象新区各种配套逐步完善，有不少新建商品房出售。记者 苏华摄
对于打算长期在南宁发展的人来说，买房定居是很多人的意向。外来人员是刚需性购房群体，哪里的房价更接近他们的心理预期？为此，记者走访调查了一些普通新建商品住房和二手房市场。
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毛坯房成稀缺房源
对于外来人员在邕购房，南宁市没有政策上的限制。张先生从四川一大学硕士研究生毕业后，来到南宁工作已近两年。他决定继续留在南宁发展，随即开启了置业计划。在家人的支撑下，张先生凑足了二三十万元，打算购买一套小三房，届时结婚后再把父母接来一起住。张先生说，按照首付20%来算，他原本觉得买一套100万元以内的房子应该不成问题，然而，他看了几个新楼盘后发现自己还是想得太简单。一些精装房的装修款一次性付清难度太大，毛坯房要么捆绑车位才能优先选房，要么要收“指标费”，这样一来，他若要买新房，预算还是有些紧张。
近日，记者也走访了多个楼盘。据了解，在距离南宁东站约10公里的嘉和城，有毛坯房出售，售价多在8000元/平方米以上，还要求一并购买车位才能优先选房。在调查走访中，记者发现，毛坯房的确比较难以买到，比如三塘南路的大都公馆将部分备案价格略高的户型拿出来卖，备案价格低的户型却并不参与。没有抢到房源的购房者可以购买备案价格低的房源，却需要补一笔20多万元的“指标费”。
近期，南宁有10多个楼盘最新拿到了预售许可，记者了解到，这些项目绝大多数是精装房。据一房产专业平台3月13日发布的数据显示，南宁市各城区房价每平方米在8000元起步，分别为青秀区：1.2万元/平方米～1.8万元/平方米；兴宁区：8000元/平方米～1.1万元/平方米；西乡塘区：8500元/平方米～1.1万元/平方米；江南区：8000元/平方米～1.1万元/平方米；良庆区：1.0万元/平方米～1.6万元/平方米；邕宁区：8000元/平方米～1.0万元/平方米。
为此，业内人士建议购房者，首付在10万元以内的，考虑小户型；首付10万元～20万元的，考虑毛坯房；首付20万元～30万元的，考虑江南、西乡塘、兴宁、邕宁的精装房；首付30万元～40万元的，可以考虑青秀、五象的精装房（精装全款除外）；首付40万元以上，除了部分豪宅、洋房项目之外，选择就比较多了。
在南宁市凤翔路，一家中介门店前张贴着租售房信息。记者 徐冰摄
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不少楼盘只卖精装房
去年5月起，南宁土地市场的调控措施不断“加码”。从限地价、竞公租房，变为限地价、竞产权移交房，最后再“加码”到限地价、限房价、竞产权移交房（以下简称“双限一竞”）。首批以“双限一竞”模式出让的住宅土地，目前已有一些地块上的项目达到了预售条件并开盘。未来一段时间内，如果没有特殊情况出现，“双限一竞”将是南宁住宅用地市场的主要出让模式。这些新盘的情况如何，一定程度上代表了中短期内南宁楼市的主流方向。
3月18日，记者走访了沙井片区智兴路上两个已经开盘的“双限一竞”项目。其中，绿地新里璞悦公馆以精装房的形式交付，楼层较好的户型售价已超过1万元/平方米，其中属于毛坯房单价约7000元/平方米，另外精装修部分的单价是3000元/平方米。碧桂园公园壹号相似楼层、朝向的户型也要近1万元/平方米，同样是以3000元/平方米精装修的标准交付。值得注意的是，由于精装修部分的费用不能计入总房价，也就不能办理普通的按揭贷款，导致购房者首付压力大增。如一套约110平方米的精装房总价约110万元，毛坯首付和精装部分费用相加后，首付达到了约50万元。若为精装费用办理消费贷，则利率比普通房贷高出约三成，每月需还贷超过7000元，购房者还贷压力也相当大。
此外，还有多个“双限一竞”项目已拿到预售证，预计将在一个月内开盘，他们也全都以精装房形式交付。这些“双限一竞”的项目，为何都以精装形式面世？业内人士分析，这是由于“双限一竞”限制了土地最高成交价格，地块的楼面地价虽然低，但由于开发商需要出资配建产权移交房，把配建成本计入土地取得成本后，实际楼面地价并没有那么低。以昆仑大道片区一70亩“双限一竞”地块为例，成交楼面地价3500元/平方米，毛坯房均价上限6885元/平方米，两者之间有3385元/平方米的价差，一般来说开发商还是有正常利润空间的。但由于需要配建2.8万平方米的产权移交房，若以2000元/平方米的配建成本计算，实际楼面地价就高达近6200元/平方米。如果还是以6885元/平方米销售，显然只能亏本。因此，开发商只能在精装修上下功夫，寻找利润点。
记者注意到，自实行“双限一竞”以来，南宁市成交的绝大部分住宅用地，在考虑产权移交房的建设成本后，实际楼面地价与毛坯房均价的上限，基本上都不可能保证开发商有正常利润。因此，卖精装房，成了各家房企寻找利润点的主要方式，也是未来中短期内南宁新房市场的主流趋势。值得注意的是，一些热销的项目，开发商为了获取更多利润，有可能不满足于最高3000元/平方米的装修加价，而通过私下收取所谓“指标费”“团购费”“电商费”等费用，达到拉高实际成交价格的目的。还有一些开发商，将一手房源私下直接定向销售给自己置业顾问或房产中介，再由中介以二手房的名义，拉高价格卖给购房者，以达到绕过房价上限的目的。
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二手房源同一地段价钱差别大
蓝先生来南宁工作两年多了，考虑到积蓄不是很多，新楼盘太贵，所以想购买二手房。今年春节前后，蓝先生一直在寻找合适的二手房源。
在长堽路某小区，有业主打算出手一套86平方米的房屋，这个地段和户型都很合蓝先生的意，但卖家叫价125万元。经中介测算，该房源的评估价约为1.1万元/平方米，评估总价约为95万元，蓝先生是首套房，可以贷款80%，大约为76万元，蓝先生还得一次性支付49万元给卖家。无奈，蓝先生只好放弃了该房源。在走访中，记者了解到，这是购买二手房的人群最常遇到的“门槛”，一次性支付贷款额以外的房款。
在同一地段不同小区，陈先生则买到了一套85平方米总价约105万元的房屋，首付约27万元。
业内人士称，二手房的交易中，因为每个卖家对楼市的预期不同，因此二手房源会有不同的价钱。从去年下半年以来，南宁新楼盘大多以精装房形式出售，很多购房者因难以承受全额的精装修款，改转向了二手房市场，这也让二手房市场的热度越来越高，价钱也有所上涨。“因二手房贷款的评估价格偏低，贷款的额度有限，首付款在30万以下的只能考虑小户型了”。
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