深圳实行二手房交易“三价合一” 银行将以最终过户价格评估额度(深圳评估公司收费标准,关键词优化)

传闻近4个月，“三价合一”终于抵深。3月28日晚，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发文，称深圳建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象。官方定调深圳二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算，银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。

“三价合一”前的最后一晚

在二手房的成交过程中，涉及的房管局计税指导价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价这三个价格曾一度独立计算。由买卖双方敲定的真实成交价并不是这套房产所有价格。而房管局计税指导价所指的则是房管局根据自有的核定价格范围进行的自动评估(当前为真实成交价的七成左右)。

“三价合一”，则指的是以上三个价格统一。按照3月28日人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发文的内容，商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查。

深圳市规土委表示，该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，夯实差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过快上涨，并提高税赋公平性。同时，也将完善二手房市场监测管理，有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价，为房地产调控提供更可靠的数据支持。目前文件已经下发深圳各大银行，已从3月28日开始正式实施。

同时南都记者查询文件发现，在发文当日(28日)及之前贷款受理已经查询人民银行征信记录或购房人已经支付定金、部分房款等相关费用，并能提供符合监管要求的证明材料的，仍按以往政策执行。南都记者也同时以购房者的身份向中介证实，“三价合一”的新规将从3月29日开始正式实行，有网友调侃，3月28日24时前可“逃过一劫”。

传说了4个月的“新规”

年11月底，一张疑似执行“三价合一”通知的银行截图在网上流传。当时，业内普遍认为，若按此执行，二手房市场将受到抑制，因为没有“阴阳台同”，银行按揭上无法“高评高贷”；此外就是税费回归实际水平，买家成本更高。

而当这则消息正被人所遗忘之时，近日，东莞突然执行“三价合一”的消息传出，再破宁静。据此，有媒体报道称，深圳不久将实行。

3月27日晚间，南都记者获悉“网签系统”提示，“合同被银行锁定后，不能修改转让价款和付款方式。如需修改，请联系银行解锁后进行修改。”据此，广东华商律师事务所律师周争锋当时表示，“三价合一”已经实行。3月28日上午，南都记者致电银监局、深圳市规土委及某银行个贷经理，对方均表示未收到相关通知。

3月28日下午5时左右，深圳市规土委发布消息称，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发文，官方定调“三价合一”正式“抵深”。

政策解读

对杠杆利用将会少很多

对于“三价合一”对深圳带来的影响，资深业内人士李宇嘉分析称，这意味着深圳购房者对杠杆的利用将会比以前少很多，“这将是对深圳居民买房的最大冲击”。李宇嘉表示，依据2015-2016年对深圳全市购房者的统计分析，深圳购房者房款构成中，贷款份额达到了6.5成，“据此来看，深圳购房者是全国范围内对杠杆依赖最厉害的，用足用尽杠杆是深圳老百姓购房的主旋律”。

是否意为着深圳楼市遇“倒春寒”？李宇嘉表示，有影响，但并不具有决定性。在“三价合一”新规出台之前，银行已经因为额度不足的原因收紧了房屋贷款业务。“高评高贷”的现象已经很少见，“对深圳楼市会有利空，但不会有很大的影响，对刚需购房者来说反倒是利好”。

新闻分析

要么多出首付，要么多缴税？

有专家认为，“三价合一”后，一定程度上会提升购房者的置业门槛，主要是首付或税费增加(但两种情况不会同时出现)，对购买力不强的刚需客影响最大，二手成交也会下滑。部分购房者或会从二手房市场流向一手房市场。

依照“三价合一”新规先后的购房花费，南都记者以一套实际成交总价为300万元的洋房为例，算了一笔账。按照旧政策，满两年的普通住宅(90平米以下、首套住宅)按照正常情况计算，最低首付和最低应交的大额税费(个人所得税、契税)分别为：90万元、2万元、2万元。

而在执行“三价合一”后，若不提高计税网签价格：则最高可贷款140万，实际首付、个人所得税、契税分别为：160万元，2万元，2万元，则增加首付70万元。若大幅提高计税网签价格基本与300万一致的话，则首付90万元，个人所得税、契税分别为3万元、3万元，增加税费2万元。如果不满两年，非普通住宅或者二套住宅则税费相应提高，但是与增加首付款相比影响不大。此外，如果买卖双方实际成交价更高，则首付款增加额会更多。